Contrat de bail en Belgique : modèle gratuit (PDF & Word) et mentions

Vous mettez un logement en location, ou vous allez signer votre premier bail, et vous cherchez un modèle fiable. Bonne nouvelle : les Régions en publient, gratuitement. Encore faut-il choisir le bon et savoir ce qu’un contrat de bail doit contenir. Ce guide de nos guides location et bail fait le point sur les règles applicables, les mentions obligatoires, les modèles officiels et les formalités qui suivent la signature. Il sert aussi de sommaire au dossier consacré au bail.

Un bail, trois régimes régionaux

Le bail d’habitation relève des Régions. Le droit applicable est celui de la Région où se trouve le logement, pas celle du domicile du bailleur.

• Wallonie : décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, en vigueur depuis le 1er septembre 2018 et modifié depuis, consultable sur Wallex.
• Bruxelles : Code bruxellois du logement, dont les règles du bail sont en vigueur depuis le 1er janvier 2018 et ont été largement modifiées au 1er novembre 2024.
• Flandre : Vlaams Woninghuurdecreet, applicable aux baux conclus depuis le 1er janvier 2019 ; voyez notre modèle de contrat de bail gratuit en Flandre.

Les baux qui ne portent pas sur une habitation, comme un garage loué seul, un bureau ou un commerce, restent régis par le droit fédéral : l’ancien Code civil et, pour le commerce, la loi sur les baux commerciaux. Le livre 7 du nouveau Code civil, consacré aux contrats spéciaux, entrera en vigueur le 1er septembre 2027 selon le SPF Justice ; d’ici là, les articles de l’ancien Code civil sur le louage restent applicables.

Les mentions obligatoires d’un bail d’habitation

Les trois Régions imposent un bail écrit. Wallonie et Bruxelles fixent une liste de mentions minimales :

Dans les deux Régions, une annexe explicative établie par le Gouvernement est obligatoirement jointe au bail. À Bruxelles, le bailleur doit en outre communiquer, avant la signature, une information précontractuelle (article 217) : description du logement avec sa superficie habitable et son loyer de référence, loyer, compteurs, charges, certificat PEB et mode de gestion de l’immeuble.

En Flandre, le site de la Région flamande rappelle que le bail doit être écrit, signé par les deux parties, qui en reçoivent chacune un original, et qu’il mentionne notamment l’identité et le numéro de registre national des parties, le loyer, la durée et les charges.

Les modèles officiels gratuits

Aucune Région n’impose un contrat type. Le décret wallon (article 3, § 4) et le Code bruxellois (article 218, § 4) prévoient un modèle « à valeur indicative » arrêté par le Gouvernement.

• En Wallonie, le Service public de Wallonie Logement publie des modèles de bail de résidence principale, de droit commun, de colocation et d’autres régimes, chacun avec son annexe obligatoire. Notre article sur le modèle de contrat de bail gratuit en Wallonie les commente.
• À Bruxelles, la Région propose un bail classique, un bail de colocation et un bail étudiant, chacun en version résidence principale ou droit commun, ainsi qu’un bail glissant, en PDF et en Word. Voyez notre article sur le modèle de contrat de bail gratuit à Bruxelles.

Le modèle bruxellois de résidence principale le dit lui-même : il s’agit « d’un modèle indicatif et donc non obligatoire pour les parties qui peuvent en choisir un autre ». Partir du modèle officiel reste pourtant le choix le plus sûr, car il reprend les clauses impératives de la Région.

La trame d’un contrat de bail commentée

Voici la structure que suivent les modèles officiels. Les crochets signalent ce qu’il faut compléter.

1. Les parties : [nom, prénoms, date et lieu de naissance, domicile] du bailleur et de chaque preneur ; pour une société, [dénomination, siège, numéro d’entreprise].
2. Le bien loué : [adresse complète, étage], liste de toutes les pièces, cave, grenier, garage, jardin et parties communes accessibles ; destination du bien, résidence principale ou non.
3. La durée : bail de neuf ans, bail de courte durée de trois ans au plus, ou bail de plus de neuf ans ; [date de prise de cours].
4. Le loyer : [montant] hors charges, date et mode de paiement, [numéro de compte] ; à Bruxelles, loyer de référence.
5. L’indexation : prévue ou exclue, sur la base de l’indice santé, à la date anniversaire.
6. Les charges : forfait ou provisions, [montants], mode de calcul et décompte annuel des provisions.
7. La garantie locative : [forme et montant], dans les plafonds légaux.
8. L’état des lieux : entrée contradictoire et détaillée, annexée au bail ; sortie.
9. Les assurances, l’entretien et les réparations : renvoi aux règles légales et à la liste des réparations locatives.
10. La fin du bail et l’enregistrement : congés, préavis, enregistrement à charge du bailleur.

Pour passer de cette trame à un contrat complet, clause par clause, consultez notre article comment rédiger un contrat de bail. La durée du bail de résidence principale, notamment la mécanique des trois triennats, fait l’objet d’un guide à part. Pour un logement équipé, notre modèle contrat de location appartement meublé détaille l’inventaire du mobilier.

Les plafonds et clauses à surveiller

Certaines clauses courantes sont encadrées, et une clause contraire peut être réputée non écrite :

• la garantie : en Wallonie, deux mois de loyer au plus quelle que soit sa forme, depuis le 1er juin 2023 ; à Bruxelles, deux mois au plus pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, sous l’une des cinq formes prévues par le Code ;
• la domiciliation : à Bruxelles, le bailleur ne peut pas interdire au preneur de se domicilier dans les lieux loués (article 218, § 6) ;
• les animaux : à Bruxelles, une clause interdisant purement et simplement les animaux n’est plus valable ;
• l’assurance du locataire : à Bruxelles, pour les baux signés ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, le preneur assure sa responsabilité en cas d’incendie et de dégât des eaux et en apporte la preuve chaque année (article 220/1).

Les annexes à joindre au bail

Un bail complet comprend, en plus du contrat signé :

• l’annexe explicative régionale, obligatoire ;
• l’état des lieux d’entrée, détaillé et contradictoire, dressé pendant que les lieux sont inoccupés ou au cours du premier mois d’occupation en Wallonie (article 27) ; notre exemple état des lieux appartement et le modèle état des lieux région wallonne en montrent la structure ;
• le certificat PEB du logement ;
• en colocation, la référence au pacte de colocation signé entre colocataires.

Après la signature, l’enregistrement

L’enregistrement incombe au bailleur, dans les deux mois de la signature, et il est gratuit pour un bien affecté exclusivement à l’habitation, selon le SPF Finances. En Wallonie, il se fait auprès du SPF Finances, notamment en ligne via MyRent. À Bruxelles, les baux d’habitation doivent être déposés sur la plateforme régionale IRISrent et, depuis l’arrêt de la Cour constitutionnelle du 3 avril 2025, également sur MyRent. Sans enregistrement, le bailleur perd notamment la possibilité d’indexer le loyer à la hausse.

Les guides du dossier contrat de bail

Ce guide ouvre un dossier qui détaille chaque type de bail et chaque étape de sa vie : bail d’habitation en Wallonie et à Bruxelles, bail de résidence principale, de courte durée, de droit commun, meublé, à vie, commercial, à ferme ou emphytéotique, garant, signature et rétractation, avenant, renouvellement, cession et sous-location, séparation, usufruit et fin de bail. Le sommaire ci-dessous y donne accès.