Bail meublé

Studio pour un jeune actif, appartement équipé pour un expatrié, chambre meublée pour un étudiant : la location meublée est courante en Belgique. Pourtant, le droit belge ne connaît pas de « bail meublé » autonome en Wallonie ni à Bruxelles. Ce dossier de nos guides location et bail explique quelles règles s’appliquent, ce que le contrat doit préciser sur le mobilier et comment se protéger à l’entrée comme à la sortie. Pour la trame générale d’un contrat, commencez par notre article sur le contrat de bail en Belgique.

Un logement meublé relève du bail d’habitation

En Wallonie, le décret du 15 mars 2018 s’applique à tous les baux d’habitation, c’est-à-dire aux baux relatifs à un logement ou à une habitation légère, à l’exclusion des hébergements touristiques (article 2, 1°). Le décret ne crée pas de catégorie « meublé » : il distingue le bail de résidence principale, le bail étudiant, le bail de colocation et le bail glissant. Un logement meublé entre donc dans l’une de ces catégories selon l’usage qu’en fait le preneur. La version consolidée du décret sur Wallex fait foi.

À Bruxelles, le Code bruxellois du logement suit la même logique. Les modèles officiels de la Région couvrent le bail classique, le bail de colocation, le bail étudiant et le bail glissant, chacun en version résidence principale ou droit commun, et le modèle de bail de résidence principale prévoit simplement une rubrique pour « mentionner si le bien est loué meublé ». Le mobilier ne change pas la nature du contrat.

Concrètement, si le locataire fait du logement meublé sa résidence principale avec l’accord du bailleur, les règles impératives du bail de résidence principale s’appliquent pleinement : durée de neuf ans par défaut, bail de courte durée limité à trois ans, congés encadrés. Si le logement n’est pas la résidence principale du preneur (pied-à-terre, résidence secondaire), c’est le régime général du bail d’habitation, dit de droit commun à Bruxelles, qui joue.

Les deux règles wallonnes propres au mobilier

Le décret wallon contient néanmoins deux dispositions qui visent expressément les meubles, dans ses règles générales :

• « Le bail des meubles fournis pour garnir un bien d’habitation, est censé fait pour la durée ordinaire des baux d’un bien d’habitation selon l’usage des lieux » (article 38) ;
• « Le bail d’une habitation meublée est censé fait à l’année, quand il a été fait à tant par an, au mois, s’il a été fait à tant par mois, au jour, s’il a été fait à tant par jour » (article 39).

Ces règles supplétives servent surtout quand le contrat ne dit rien de sa durée. Elles ne permettent pas d’écarter les durées impératives du bail de résidence principale : un meublé loué « au mois » à un locataire qui y vit à titre principal reste soumis aux règles de durée de ce bail. Le plus simple est donc d’écrire noir sur blanc le type de bail choisi et sa durée.

Quel type de bail choisir pour un meublé

Pour la colocation, les textes vont plus loin : en Wallonie, le pacte de colocation comprend l’inventaire des biens meubles en précisant leur propriétaire (article 72) ; à Bruxelles, la Région indique que le pacte doit contenir un inventaire des meubles et de leur provenance.

Ce que le contrat doit préciser

Le bail meublé reprend d’abord toutes les mentions obligatoires de n’importe quel bail d’habitation : identité des parties, date de prise de cours, durée, désignation des locaux, loyer hors charges, charges et leur nature, compteurs, et informations sur la performance énergétique. En Wallonie, « tout bail est établi par un écrit » (article 3).

S’y ajoutent, pour un meublé, trois précisions utiles :

1. La mention que le bien est loué meublé, comme le prévoit la description du bien dans le modèle bruxellois.
2. La ventilation du loyer entre la partie relative aux meubles et la partie relative à l’immeuble. Le modèle bruxellois de résidence principale la prévoit en pourcentage (« en cas de location meublée : la partie du loyer relative aux meubles correspond à … % du loyer total »). Le modèle wallon n’a pas de rubrique équivalente : il faut l’ajouter.
3. Le renvoi à l’inventaire du mobilier, annexé au bail et intégré à l’état des lieux d’entrée.

Si un tiers se porte caution pour le locataire, prévoyez-le dans l’acte ; notre guide du contrat de bail avec garant détaille cette situation. Pour un bail de plus de neuf ans ou pour sécuriser l’exécution du contrat, certains bailleurs passent par un bail notarié.

L’inventaire du mobilier et l’état des lieux d’entrée

L’état des lieux d’entrée est obligatoire dans les deux Régions. Il est dressé contradictoirement, pendant que le logement est inoccupé ou au cours du premier mois d’occupation, puis annexé au bail et enregistré avec lui. Sans état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu le logement dans l’état où il le rend, sauf preuve contraire.

Dans un meublé, cet état des lieux prend une dimension supplémentaire : il doit décrire non seulement les murs, sols et équipements, mais aussi chaque meuble et chaque appareil. Un bon inventaire mentionne, pièce par pièce :

• la désignation précise de l’objet (canapé trois places, lave-vaisselle, matelas…) ;
• sa quantité, sa couleur ou sa marque lorsque c’est utile pour l’identifier ;
• son état (neuf, bon état, usures, taches, rayures, fonctionnement vérifié ou non) ;
• des photos datées, surtout pour les pièces de valeur et les défauts existants.

À la sortie, c’est cette liste qui permet de comparer. Un objet absent de l’inventaire sera difficile à réclamer ; un défaut non noté à l’entrée risque d’être imputé au locataire. La vétusté, c’est-à-dire l’usure normale liée au temps, reste à la charge du bailleur.

Loyer, garantie et fiscalité des meubles

Le loyer d’un meublé suit les mêmes règles que celui d’un logement vide : il figure hors charges dans le bail (à Bruxelles, avec le loyer de référence du logement) et ne peut être indexé que si le bail est enregistré.

La garantie locative obéit aux mêmes plafonds qu’un logement non meublé. En Wallonie, depuis le 1er juin 2023, elle ne peut excéder deux mois de loyer, quelle que soit sa forme (le modèle officiel wallon, plus ancien, mentionne encore trois mois pour la garantie bancaire, mais c’est le décret qui s’applique). À Bruxelles, pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er novembre 2024, elle ne peut excéder deux mois de loyer et prend l’une des cinq formes prévues par le Code bruxellois du logement.

Côté impôts, le SPF Finances traite à part la partie du loyer relative aux meubles. Selon sa page sur la location à un particulier, « sauf autre mention dans le contrat de location, vous devez fixer forfaitairement le loyer brut du mobilier à 40 % du loyer total », et « vous pouvez estimer les frais forfaitaires à 50 % du loyer brut des meubles ». Ces revenus mobiliers sont en principe taxés à 30 %. D’où l’intérêt de fixer une ventilation réaliste dans le bail : c’est elle qui s’applique si elle existe.

L’enregistrement du bail meublé

Le bailleur doit faire enregistrer le bail dans les deux mois de sa signature. Selon le SPF Finances, l’enregistrement d’un bail relatif à un logement affecté exclusivement à l’habitation est gratuit. L’état des lieux d’entrée, inventaire compris, s’enregistre avec lui. À Bruxelles, les baux d’habitation s’enregistrent depuis 2025 à la fois auprès du SPF Finances et de la Région.

Tant que le bail n’est pas enregistré, le loyer ne peut pas être indexé et le locataire est dispensé des délais de congé et des indemnités de résiliation anticipée.

Un logement conforme avant de le louer meublé

Les meubles ne dispensent pas le logement des normes de salubrité et de sécurité. Selon la taille et le type de logement, une autorisation préalable peut être exigée : consultez nos guides sur le permis de location à Bruxelles et le permis de location région wallonne. Pensez aussi à vérifier que les appareils fournis (plaques, four, chauffe-eau) fonctionnent et que leur mode d’emploi est remis au locataire.

En résumé : le bail meublé est un bail d’habitation ordinaire, choisi selon l’usage du logement, auquel s’ajoutent la mention du mobilier, la ventilation du loyer et un inventaire soigné, intégré à l’état des lieux d’entrée et enregistré avec le contrat.