Loi Breyne : cautionnement, acompte, champ d’application

Acheter un appartement sur plan, faire bâtir une maison clé sur porte ou acquérir un logement en cours de construction, c’est payer pour un bien qui n’existe pas encore. Pour éviter que l’acquéreur perde ses économies si le chantier s’arrête, le législateur belge a adopté la loi du 9 juillet 1971, dite loi Breyne. Ce guide de nos guides réception et construction neuve en présente l’essentiel : champ d’application, acompte, paiement par tranches, garanties financières et réception. La dernière étape, la réception des travaux, est détaillée dans notre dossier sur la réception provisoire et définitive.

La loi Breyne, une loi de protection de l’acquéreur

La loi porte un titre long : loi réglementant la construction d’habitations et la vente d’habitations à construire ou en voie de construction. Sa version consolidée, publiée sur Justel, a été modifiée à plusieurs reprises depuis 1971 ; la dernière modification recensée par Justel est une loi du 22 juillet 2026, publiée au Moniteur belge le 23 septembre 2026.

Son principe est simple : celui qui paie avant la fin des travaux prend un risque, et la loi le réduit. Elle encadre le contenu du contrat, limite ce que le vendeur ou l’entrepreneur peut exiger au départ, impose le paiement au rythme du chantier, oblige l’entreprise à fournir une garantie financière et organise la réception en deux temps. Un contrat qui s’en écarte s’expose à la nullité.

Le champ d’application de la loi Breyne

Trois types de contrats visés

Selon le SPF Économie, la loi s’applique à trois situations :

• le contrat d’entreprise de construction : vous possédez un terrain et un entrepreneur s’engage à y construire votre habitation ;
• la vente sur plan : vous achetez un appartement ou une maison à construire ou en construction, avec la quote-part de terrain ;
• le contrat clé sur porte : un même professionnel vous procure le terrain et construit l’habitation.

Elle vise aussi la vente d’une habitation existante lorsque le vendeur s’engage à l’agrandir ou à la transformer de façon considérable. Le SPF Économie précise que les travaux doivent alors représenter au minimum 80 % du prix de vente et dépasser 18 600 euros.

Deux conditions cumulatives

Deux conditions doivent être réunies :

1. l’immeuble est destiné à l’habitation, ou à un usage mixte, professionnel et habitation ;
2. le futur propriétaire effectue des versements avant l’achèvement complet des travaux.

Si vous ne payez rien avant la fin du chantier, la loi Breyne ne s’applique pas : le risque qu’elle couvre n’existe pas.

Les cas où elle ne s’applique pas

Le SPF Économie cite plusieurs exclusions. La loi ne joue pas lorsque vous concluez des contrats séparés avec différents entrepreneurs (gros œuvre, toiture, techniques spéciales…), ni lorsque vous faites réaliser des travaux dans une habitation que vous possédez déjà, ni pour certains contrats conclus avec des entités publiques. Une rénovation de votre propre maison relève donc, en principe, du droit commun du contrat d’entreprise, pas de la loi Breyne.

Ce que le contrat doit contenir

La loi impose des mentions précises dans le compromis et dans l’acte. Selon l’article 7, le contrat indique notamment :

Le prix est fixé à l’avance. Une révision de prix reste possible, mais seulement aux conditions strictes prévues par la loi ; une clause de révision trop large peut être contestée.

L’acompte et le paiement par tranches

Un acompte de 5 % au maximum

À la signature du contrat, le vendeur ou l’entrepreneur peut demander une avance, mais celle-ci « ne peut excéder 5 % du montant total du contrat », rappelle le SPF Économie. Par exemple, sur un prix de 300 000 €, l’acompte ne peut donc pas dépasser 15 000 €. Le site notaire.be va plus loin : il estime que ce n’est pas dans votre intérêt de payer un acompte, car vous risqueriez de le perdre en cas de faillite avant l’acte authentique.

Un solde payé au rythme du chantier

Lors de la signature de l’acte authentique, le vendeur peut réclamer la valeur du terrain ou de la quote-part de terrain, et celle des travaux déjà exécutés. Le solde se paie ensuite par tranches, qui ne peuvent jamais être supérieures à la valeur des travaux effectivement réalisés. La loi interdit que la totalité du prix soit payée avant la signature de l’acte authentique.

En vente sur plan, vous devenez propriétaire du terrain à l’acte, puis de la construction au fur et à mesure de l’avancement des travaux. C’est ce mécanisme qui justifie le paiement échelonné : vous ne payez que ce qui vous appartient déjà.

Le cautionnement et les garanties financières

C’est la protection la plus importante en cas de faillite. La loi oblige le vendeur ou l’entrepreneur à fournir une garantie, dont la forme dépend de sa qualité :

• l’entrepreneur agréé, au sens de la législation sur l’agréation des entrepreneurs, consigne une somme ou constitue un cautionnement auprès d’un organisme financier, égal à 5 % du prix du bâtiment ;
• l’entrepreneur non agréé doit fournir une garantie d’achèvement des travaux ou, à défaut, une garantie de remboursement des sommes versées si le contrat est résolu. Notaire.be indique que cette garantie porte sur 100 % du prix.

Vérifiez dans le contrat quelle garantie est prévue, auprès de quel organisme, et demandez-en la preuve.

La réception provisoire et la réception définitive

La réception provisoire

La loi Breyne organise une réception en deux temps. La réception provisoire intervient à la fin des travaux : vous constatez, avec le vendeur ou l’entrepreneur, que l’ouvrage est achevé et conforme au contrat, en formulant vos réserves pour les défauts visibles. Selon le SPF Économie, elle se prouve par un acte écrit et signé par les parties.

Trois conséquences en découlent :

• le transfert des risques (vol, incendie…) ne peut avoir lieu avant la réception provisoire ; pour un appartement, avant celle des parties privatives ;
• la garantie décennale prend cours à la réception provisoire : c’est son point de départ, contrairement à une idée répandue qui la fait démarrer à la réception définitive ;
• l’occupation vaut acceptation : si vous occupez ou utilisez le bien, vous êtes présumé avoir accepté tacitement la réception provisoire, sauf preuve du contraire.

Si vous refusez la réception, vous devez notifier un refus motivé par lettre recommandée au vendeur ou à l’entrepreneur. En appartement, la réception des parties communes s’organise séparément de celle des parties privatives. Les détails pratiques figurent dans notre article sur la réception provisoire des travaux : loi Breyne.

La réception définitive

Au moins un an doit s’écouler entre la réception provisoire et la réception définitive. La réception définitive des parties privatives suppose aussi que celle des parties communes, accès compris, ait eu lieu, de sorte que l’habitation soit normalement habitable. Ce délai sert à vérifier que les réserves ont été levées et que des défauts ne sont pas apparus à l’usage.

Les sanctions et le rôle du notaire

La loi Breyne n’est pas une simple recommandation. Selon le SPF Économie, son non-respect peut entraîner la nullité du contrat ou de la clause concernée. Un acompte supérieur à 5 %, une tranche payée pour des travaux non réalisés ou l’absence de garantie sont autant de points que votre notaire doit contrôler avant l’acte authentique.

Pour la fiscalité du projet, retenez que les travaux de construction sont en principe soumis à la TVA de 21 %, selon le SPF Finances ; un taux réduit de 6 % n’existe que dans des cas particuliers, comme certaines démolitions-reconstructions.

En pratique, comment se protéger

Avant de signer, faites relire le compromis par votre notaire, vérifiez que les plans et le cahier des charges sont annexés, demandez la preuve de la garantie et refusez tout acompte supérieur à 5 %. Pendant le chantier, ne payez chaque tranche qu’après avoir constaté l’avancement correspondant. À la fin, préparez la réception provisoire comme une véritable inspection : pièce par pièce, avec les plans, le cahier des charges et un œil exercé.

En résumé : la loi Breyne limite l’acompte, impose un paiement au rythme des travaux et une garantie financière, et fait de la réception provisoire le moment décisif, puisqu’elle fait courir la garantie décennale.