Loi Breyne : texte officiel et articles clés

Un compromis sur plan qui cite « l’article 7 et l’article 12 de la loi Breyne », un notaire qui rappelle l’arrêté royal d’exécution, un entrepreneur qui évoque la révision du prix : tôt ou tard, l’acquéreur d’une habitation à construire a besoin du texte lui-même. Ce guide de nos guides réception et construction neuve vous indique où lire la version officielle et commente les articles qui comptent. Pour une présentation d’ensemble, sans entrer dans le détail des articles, lisez d’abord notre guide sur la loi Breyne.

Où lire le texte officiel de la loi Breyne

La loi Breyne porte un titre officiel plus long : loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d’habitations et la vente d’habitations à construire ou en voie de construction. Elle a été publiée au Moniteur belge le 11 septembre 1971 et est entrée en vigueur le 1er janvier 1972.

Le texte consolidé, c’est-à-dire intégrant les modifications successives, est publié gratuitement sur Justel, la base de données du SPF Justice. La page propose :

• le texte à jour, article par article, avec les modifications signalées entre parenthèses ou crochets ;
• les versions antérieures archivées ;
• l’image de la publication originale au Moniteur belge ;
• une version consolidée en PDF, pratique si vous cherchez la « loi Breyne en PDF » ;
• la liste des arrêtés d’exécution.

Justel est un outil de consultation : en cas de doute, seule la publication au Moniteur belge fait foi. Le texte existe aussi en néerlandais et en allemand, par le sélecteur de langue.

Les modifications de la loi depuis 1971

Justel recense trois lois modificatives :

La réforme de 1993 a étendu la loi aux transformations et agrandissements, et renforcé les mentions obligatoires. Celle de 2024 a organisé le contrôle et les amendes. La loi du 22 juillet 2026 est celle qui introduit le livre 7 du Code civil sur les contrats spéciaux : le SPF Justice en annonce l’entrée en vigueur au 1er septembre 2027. Jusque-là, les articles 5 et 6 continuent de renvoyer aux articles actuels du Code civil.

L’arrêté royal d’exécution du 21 octobre 1971

La loi renvoie au Roi pour plusieurs points techniques. L’arrêté royal du 21 octobre 1971, publié au Moniteur belge le 4 novembre 1971, en est l’arrêté d’exécution principal. Il a été modifié en 1993, en 2000 (passage à l’euro) et en 2012. Il compte six articles, dont quatre de fond :

• article 1 : la révision du prix et le seuil des transformations ;
• article 2 : les conditions minimales de la réception, provisoire et définitive ;
• article 3 : le cautionnement de l’entrepreneur agréé ;
• article 4 : la garantie d’achèvement de l’entrepreneur non agréé.

D’autres arrêtés, pris en 2024, désignent les agents chargés du contrôle et règlent les transactions. Ils concernent surtout l’administration, pas le contenu de votre contrat.

Les articles clés de la loi, commentés

Article 1, le champ d’application

La loi s’applique à toute convention qui transfère la propriété d’une maison ou d’un appartement à construire ou en voie de construction, ou par laquelle un professionnel s’engage à construire, à faire construire ou à procurer un tel immeuble. Deux conditions : le bien est destiné à l’habitation, ou à un usage professionnel et d’habitation, et l’acheteur ou le maître de l’ouvrage doit payer avant l’achèvement.

Depuis 1993, un second alinéa vise aussi la vente d’un bien existant avec engagement de le transformer ou de l’agrandir, au-delà d’un montant minimum fixé par le Roi. L’arrêté royal précise ce seuil : le prix des travaux doit atteindre au moins 80 % du prix de vente de l’immeuble et dépasser 18 600 €. Les situations limites sont détaillées dans notre article sur la loi Breyne et rénovation.

Article 2, les exclusions

La loi ne s’applique pas aux conventions conclues par les sociétés régionales du logement et leurs sociétés agréées, par les communes et intercommunales, ni par un acquéreur dont l’activité habituelle est de construire pour revendre. Elle ne vise pas non plus une simple convention d’étude, à trois conditions : la description des travaux et des besoins de l’acquéreur, un coût limité à 2 % du coût prévu de la construction, et un délai de réflexion d’au moins sept jours. Pour savoir si votre projet est couvert, voyez notre guide sur la loi Breyne champ d’application.

Articles 3 à 6, le droit commun et la responsabilité décennale

L’article 3 rappelle que ces contrats restent régis par le Code civil, sous réserve des dérogations de la loi. Les articles 4 et 5 organisent le transfert de propriété : les droits sur le sol et les constructions existantes passent immédiatement à l’acheteur, la construction au fur et à mesure de l’incorporation des matériaux. Surtout, le transfert des risques ne peut intervenir avant la réception provisoire, ou, pour un appartement, avant celle des parties privatives.

L’article 6 rend les articles 1792 et 2270 du Code civil, qui fondent la responsabilité décennale, applicables au vendeur. Cette garantie profite aux propriétaires successifs, mais l’action ne peut être exercée que contre le vendeur d’origine.

Article 7, les mentions obligatoires du contrat

C’est l’article le plus cité. Le contrat, et déjà le compromis, doit notamment :

• identifier le propriétaire du terrain et des constructions existantes ;
• mentionner la date et les conditions du permis de bâtir, ou la condition suspensive de son obtention ;
• indiquer si le contrat est soumis à la condition d’obtenir un financement, condition limitée à trois mois ;
• décrire précisément les parties privatives et communes ;
• annexer les plans et cahiers des charges détaillés, signés par un architecte, avec pour un appartement l’acte de base et le règlement de copropriété ;
• préciser le prix total, qui englobe tous les travaux nécessaires à l’habitabilité normale, et les modalités de paiement ;
• mentionner les aides publiques régionales au logement ;
• fixer le début des travaux, le délai d’exécution et des indemnités de retard au moins égales à un loyer normal du bien achevé ;
• indiquer le mode de réception ;
• affirmer que les parties connaissent ces documents depuis quinze jours.

Le contrat doit aussi reproduire, dans un alinéa distinct, en caractères différents et gras, le droit d’invoquer la nullité en cas de non-respect des articles 7 et 12.

Article 8, le prix et sa révision

Le prix s’entend à la date de la signature. Une révision n’est possible que selon l’arrêté royal : au plus 80 % du prix du bâtiment, c’est-à-dire du prix total diminué du coût du terrain, peut être révisé, en fonction des salaires et du prix des matériaux ; la part liée aux salaires et charges sociales ne peut dépasser 50 % de ce prix.

Article 9, la réception définitive

La réception définitive ne peut avoir lieu qu’un an au moins après la réception provisoire, et seulement si les parties communes, accès compris, ont déjà été réceptionnées définitivement, de sorte que l’habitabilité normale soit assurée. La forme des deux réceptions est fixée par l’arrêté royal : seul un acte écrit et contradictoire en fait la preuve, et le refus est notifié avec ses motifs par lettre recommandée. Le déroulement pratique de la première étape est traité dans notre article sur la réception provisoire des travaux : loi Breyne.

Article 10, l’acompte et les tranches

Aucun paiement ne peut être exigé ni accepté avant la conclusion du contrat. L’acompte ou les arrhes ne peuvent dépasser 5 % du prix total. À l’acte authentique, le vendeur peut réclamer le prix du terrain ou de sa quotité, majoré du coût des ouvrages exécutés, approuvés par un architecte ; le solde se paie ensuite par tranches qui ne peuvent dépasser le coût des ouvrages exécutés. Si un compromis n’est pas suivi du contrat, l’indemnité à charge de l’acquéreur est aussi limitée à 5 % du prix total, sauf preuve d’un préjudice différent.

Articles 11 et 12, pas de rachat et une garantie obligatoire

L’article 11 interdit toute clause de rachat. L’article 12 impose une garantie. L’entrepreneur qui répond aux conditions de la loi du 20 mars 1991 sur l’agréation constitue un cautionnement ; les autres garantissent l’achèvement ou le remboursement des sommes versées.

L’arrêté royal fixe les modalités. Le cautionnement vaut 5 % du prix du bâtiment ; il est constitué auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations et justifié dans les trente jours du contrat. Il est libéré par moitiés, à la réception provisoire puis à la réception définitive. La garantie d’achèvement prend la forme d’une caution solidaire d’un établissement de crédit, d’une entreprise hypothécaire ou d’une entreprise d’assurances, et prend fin à la réception provisoire.

Article 13, les sanctions civiles

Une clause contraire aux articles 3 à 6, 8 à 11 ou aux arrêtés sur la révision du prix est réputée non écrite : elle est simplement écartée. Le non-respect de l’article 7, de l’article 12 ou de leurs arrêtés entraîne la nullité du contrat ou de la clause. Seul l’acquéreur ou le maître de l’ouvrage peut l’invoquer, avant l’acte authentique ou, pour un contrat d’entreprise, avant la réception provisoire. L’acte authentique doit mentionner que les articles 7 et 12 ont été respectés.

Articles 14 à 14/8, le contrôle et les amendes

Depuis le 31 mars 2024, des agents désignés par le ministre de l’Économie recherchent et constatent les infractions. Ils peuvent adresser un avertissement, proposer une transaction, ou l’affaire peut suivre la voie administrative ou pénale. Les amendes vont de 26 € à 10 000 € (ou 4 % du chiffre d’affaires annuel si c’est plus élevé) pour les articles 7, 8, 9 et 11, et de 26 € à 50 000 € (ou 6 %) pour les articles 10 et 12. Le SPF Économie résume la loi et renvoie à ses textes d’exécution sur sa page consacrée à la loi Breyne.

Utiliser le texte en pratique

Le texte de loi ne remplace ni votre notaire ni une lecture attentive du contrat, mais il permet de poser les bonnes questions. Comparez le compromis à l’article 7 ligne par ligne, vérifiez que l’acompte respecte l’article 10, demandez la preuve de la garantie prévue par l’article 12 et l’arrêté royal, et repérez le mode de réception prévu au contrat. Les règles d’acompte et de tranches sont détaillées dans notre article sur la loi Breyne, acompte et paiement par tranches, accessible depuis les articles liés.

En résumé : la loi Breyne tient en quinze articles, complétés par l’arrêté royal du 21 octobre 1971. Les articles 1, 7, 9, 10, 12 et 13 suffisent à comprendre l’essentiel de votre protection, du compromis à la réception définitive.