e-DEPO : constituer et libérer sa garantie locative (SPF Finances)

La garantie locative ne se dépose pas forcément dans une banque : la Caisse des Dépôts et Consignations, un service du SPF Finances, propose aussi de l’accueillir, au moyen de son application en ligne e-DEPO. Cet article de nos guides location et bail explique comment cette formule fonctionne, de la constitution à la libération, et ce qu’en disent les textes wallons et bruxellois. Pour les règles générales (montant, formes, plafond), commencez par notre guide de la garantie locative en Belgique.

e-DEPO, de quoi s’agit-il

La Caisse des Dépôts et Consignations est un service public fédéral, rattaché au SPF Finances, qui conserve des sommes d’argent en attendant qu’elles reviennent à la personne qui y a droit. e-DEPO est son application en ligne : elle permet notamment de constituer une garantie locative et de la gérer jusqu’à la fin du bail.

Les sources officielles que nous avons consultées en disent l’essentiel :

• le Service public de Wallonie Logement, dans sa brochure sur le bail d’habitation en Wallonie, indique qu’« il est également possible de placer la garantie locative à la Caisse des Dépôts et Consignations via e-DEPO, une application en ligne du service public fédéral des Finances » ;
• Droits Quotidiens précise que « la Caisse des Dépôts et Consignations propose un service de garantie locative » et que ce service est gratuit ; on y dépose la garantie, dans la limite de deux mois de loyer, en ligne.

Beaucoup de locataires cherchent « garantie locative MyMinfin » : MyMinfin est le portail en ligne du SPF Finances, par lequel passent ses applications ; le SPF publie un guide d’utilisation propre aux garanties locatives e-DEPO, à consulter pour le détail des écrans.

Une forme de garantie parmi d’autres

e-DEPO n’est pas un régime à part : la garantie déposée à la Caisse reste soumise aux règles du bail de résidence principale de la Région où se trouve le logement.

En Wallonie

L’article 62 du décret du 15 mars 2018 prévoit trois formes de garantie, au choix du preneur : un compte individualisé ouvert à son nom, une garantie bancaire constituée progressivement, ou une garantie bancaire obtenue par l’intermédiaire d’un CPAS. Depuis le 1er juin 2023 (décret du 19 mai 2023), toutes sont plafonnées à deux mois de loyer. Le SPW Logement cite la Caisse des Dépôts et Consignations comme une possibilité supplémentaire de placer la garantie.

À Bruxelles

Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, le Code bruxellois du logement limite la garantie à deux mois de loyer et prévoit cinq formes : compte individualisé, garantie bancaire constituée progressivement, garantie bancaire via un CPAS, sûreté réelle auprès d’une institution financière et caution personnelle. La page de Droits Quotidiens sur la garantie à Bruxelles mentionne le service de la Caisse des Dépôts et Consignations pour les baux antérieurs à cette date, mais pas parmi les cinq formes du nouveau régime. Pour un nouveau bail bruxellois, renseignez-vous auprès de Bruxelles Logement avant de choisir cette formule.

Constituer la garantie avec e-DEPO

Quelques principes valent avant toute démarche :

1. Le bail doit prévoir une garantie. Droits Quotidiens le rappelle : sans clause, le bailleur ne peut pas l’exiger en cours de route. Le montant figure dans le contrat.
2. Le montant reste dans le plafond : deux mois de loyer, hors charges.
3. La forme appartient au locataire. Le bailleur ne peut pas imposer la Caisse plutôt qu’une banque, ni l’inverse.
4. Le dépôt se fait en ligne, dans l’application e-DEPO, avant la remise des clés ou au moment convenu dans le bail.
5. Conservez la preuve du dépôt et communiquez-la au bailleur : c’est elle qui atteste que la garantie est constituée.

Pour un logement partagé, la question de savoir qui dépose quoi se règle dans le bail et le pacte de colocation : voyez notre article sur la garantie locative en colocation.

Pendant le bail, des fonds bloqués

Une fois déposée, la garantie n’appartient ni au bailleur ni, tant que le bail court, librement au locataire. Le décret wallon le dit pour le compte bancaire et la garantie bancaire : il ne peut en être disposé qu’au profit de l’une ou l’autre des parties, sur production d’un accord écrit, établi au plus tôt à la fin du bail, ou d’une copie d’une décision judiciaire.

Ce blocage protège les deux parties : le bailleur sait que la somme existe, le locataire sait qu’elle ne sera pas prélevée sans son accord ou sans jugement.

Libérer la garantie en fin de bail

La libération suit la même logique, que la garantie soit à la banque ou à la Caisse : il faut un accord des deux parties, donné après la fin du bail, ou une décision de justice. Avec e-DEPO, les démarches se font en ligne. Dans l’ordre :

1. L’état des lieux de sortie, contradictoire, après le départ du locataire et avant la remise des clés.
2. La comparaison avec l’état des lieux d’entrée, pièce par pièce, et le chiffrage des éventuels dégâts locatifs.
3. Le décompte : loyers et charges éventuellement dus, montant d’une retenue justifiée.
4. L’accord, puis les démarches de libération dans l’application, pour verser à chacun ce qui lui revient.

Le calcul d’une retenue, ce qui peut ou non être déduit, est détaillé dans notre article sur la retenue sur la garantie locative.

Le délai bruxellois de deux mois

À Bruxelles, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, l’article 249 du Code impose au bailleur de libérer la garantie dans les deux mois de la remise des clés, sauf litige. À défaut, il doit une majoration égale à 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé. La brochure juridique de Bruxelles Logement prévoit aussi qu’une partie de la garantie peut rester bloquée, dans un immeuble à appartements géré par une même personne, jusqu’à la clôture annuelle des comptes de charges.

En cas de désaccord

Sans accord, la garantie reste bloquée. La partie qui veut la récupérer saisit le juge de paix du lieu du bien. En Wallonie, la décision qui ordonne la libération est exécutoire par provision, nonobstant opposition ou appel. Avant d’en arriver là, une mise en demeure par recommandé, chiffrée et accompagnée des états des lieux, suffit souvent à débloquer la situation.

L’état des lieux, pièce maîtresse de la libération

Ni e-DEPO ni la banque ne jugent l’état du logement : elles libèrent les fonds sur accord ou sur jugement. Ce sont donc les états des lieux qui font la différence. À l’entrée, en Wallonie, l’état des lieux détaillé est dressé contradictoirement pendant que le logement est inoccupé ou au cours du premier mois d’occupation (article 27) ; sans lui, le preneur est présumé avoir reçu le logement dans l’état où il le rend, sauf preuve contraire.

À la sortie, à Bruxelles, chaque partie peut requérir un état des lieux contradictoire, à frais partagés, après la libération des lieux et avant la remise des clés, et au plus tard dans le mois de la libération pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024 (article 220, § 3). À défaut d’accord, le juge, saisi avant la remise des clés, désigne un expert. Un état des lieux de sortie précis, comparé point par point à celui d’entrée, transforme une discussion sur des impressions en un décompte vérifiable, et c’est ce décompte qui permet de libérer la garantie sans attendre.

e-DEPO ou banque, comment choisir

Le choix appartient au locataire, dans les limites des formes admises par sa Région. La Caisse des Dépôts et Consignations a pour elle la gratuité de son service et le fait d’être un organisme public ; la banque offre d’autres formules, comme la garantie bancaire constituée progressivement, qui évite d’avancer toute la somme. Si vous n’avez pas les fonds, regardez aussi les garanties par l’intermédiaire du CPAS, ou notre article sur les moyens de louer sans garantie locative. Pour un local commercial, les règles sont différentes : voyez la garantie locative d’un bail commercial.

Quelle que soit la formule, la garantie ne règle rien à elle seule : ce sont les deux états des lieux, d’entrée et de sortie, qui permettent de dire si une retenue est due. Un état des lieux précis vaut mieux qu’une longue discussion au moment de rendre les clés.

En résumé : e-DEPO permet de déposer gratuitement la garantie locative à la Caisse des Dépôts et Consignations, en ligne ; les règles de plafond et de libération restent celles du bail de résidence principale, et un accord écrit ou un jugement est toujours nécessaire pour récupérer les fonds.