Qui paie l’état des lieux ? (entrée et sortie)

« Qui paie l’état des lieux ? » La question se pose à la signature du bail, puis de nouveau au moment de partir. La réponse dépend moins de la bonne volonté de chacun que de la façon dont l’état des lieux est fait : par les parties elles-mêmes, par un expert désigné ensemble, ou par un expert choisi par une seule d’entre elles. Ce guide de nos guides sur l’état des lieux fait le point, pour la Wallonie et pour Bruxelles. Pour tout ce qui concerne le document lui-même, voyez notre guide complet de l’état des lieux.

La règle de base en trois cas

Sans expert, rien à payer. Bailleur et locataire peuvent dresser l’état des lieux eux-mêmes, ensemble. Droits Quotidiens le rappelle : l’état des lieux est gratuit si vous le faites vous-mêmes, sans expert. Il doit alors être détaillé : une phrase du type « le logement est en bon état » ne vaut pas état des lieux.

Expert désigné ensemble, frais partagés. Lorsque le bailleur et le locataire désignent un expert commun, par une clause du bail ou d’un commun accord, ses honoraires sont partagés à parts égales. C’est vrai à l’entrée comme à la sortie, et aussi lorsque l’expert est désigné par le juge de paix, selon Droits Quotidiens.

Expert choisi par une seule partie, à sa charge. Chaque partie peut se faire assister par son propre expert ; elle le paie seule. La brochure bruxelloise le dit en ces termes : chacune des parties peut se faire accompagner d’un expert de son choix, « qu’elle est alors seule à payer ».

Faire l’état des lieux soi-même reste donc possible, et gratuit. Les deux Régions mettent à disposition un modèle-type d’état des lieux d’entrée, à valeur indicative, arrêté par leur Gouvernement. Le modèle n’est pas obligatoire et, comme le souligne la brochure bruxelloise, il ne remplace pas la compétence et l’expérience pratique d’un expert. L’économie réalisée doit être mise en balance avec le risque : un constat incomplet ou imprécis pèsera peu le jour où il faudra discuter des dégâts et de la garantie locative.

L’état des lieux d’entrée, région par région

En Wallonie

L’article 27 du décret wallon du 15 mars 2018 est explicite : « En cas de désignation conjointe d’un expert, l’état des lieux s’établit à frais communs et à part égale. En cas de désignation d’un expert par une seule partie, celle-ci en assume les frais. » Le même article précise que ce paragraphe est impératif : une clause du bail ne peut pas y déroger. La brochure du Service public de Wallonie ajoute que la plupart des experts appliquent un tarif forfaitaire selon le type de logement.

À Bruxelles

L’article 220 du Code bruxellois du logement renvoie à l’article 1730 de l’ancien Code civil : les parties dressent un état des lieux d’entrée détaillé, « contradictoirement et à frais communs ». L’article 1730 déclare nulles les dispositions contractuelles contraires, et le Code bruxellois pose en principe que ses règles sont impératives sauf exception.

Garage, commerce et autres biens non résidentiels

Pour un garage loué seul, un commerce ou un bureau, l’article 1730 de l’ancien Code civil s’applique toujours : état des lieux d’entrée détaillé, contradictoire et à frais communs, clause contraire nulle. Il ne vise pas le bail à ferme. On lit parfois que, pour un bail commercial, la répartition des frais se règle librement dans le contrat : ce n’est pas le cas pour l’état des lieux d’entrée.

L’état des lieux de sortie

À la sortie, les deux Régions utilisent la même formule : chaque partie peut requérir l’établissement d’un état des lieux de sortie « contradictoire et à frais partagés » (article 27, paragraphe 4, du décret wallon ; article 220, paragraphe 3, du Code bruxellois). Si un expert est désigné ensemble, chacun paie la moitié ; si l’une des parties préfère son propre expert, elle le paie seule.

Une nuance pour la Wallonie : le décret déclare impératifs les paragraphes relatifs à l’état des lieux d’entrée et à son avenant, sans citer expressément celui de la sortie. Droits Quotidiens indique néanmoins, pour la Wallonie, que chacun paie la moitié de l’expert commun même si le contrat met tous les frais à charge du locataire. Une clause qui ferait tout payer au locataire est donc, au minimum, très fragile.

À Bruxelles, un cas particulier : en cas de cession du bail, un état des lieux de sortie intermédiaire est dressé avant le départ du cédant, en présence du nouveau locataire, et ses frais sont partagés entre les trois parties.

Les frais de l’état des lieux ne sont pas le coût des dégâts

C’est la confusion la plus fréquente. Les honoraires de l’expert rémunèrent un constat ; ils se partagent selon les règles ci-dessus. Les dégâts constatés à la sortie sont une autre affaire : ils restent à charge de celui qui en est responsable.

La brochure wallonne décrit cette étape : les parties, ou l’expert mandaté par elles, comparent avec l’état des lieux d’entrée, évaluent les dégâts imputables au locataire en tenant compte de la vétusté, et fixent une indemnité compensatoire, déduite le cas échéant de la garantie locative. Cette indemnité peut comprendre le coût des réparations et l’indisponibilité du logement pendant les travaux. Les réparations elles-mêmes sont abordées dans notre article sur les travaux après l’état des lieux, et le chiffrage d’un dommage important dans celui consacré à l’expertise et état des lieux.

À Bruxelles, sauf procédure contentieuse, la garantie doit être libérée dans les deux mois de la remise des clés ; à défaut, le montant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel par mois commencé (article 249 du Code bruxellois du logement).

Un défaut qui n’apparaît qu’après le départ ne se règle pas de la même façon ; voyez notre article sur le vice caché après l’état des lieux de sortie.

Facture, loyer et délais après la sortie

La facture de l’expert. Aucun texte régional ne fixe de délai de facturation après l’état des lieux de sortie. Ce qui protège, c’est un devis accepté avant le rendez-vous, qui précise le prix, la part de chacun et les modalités de paiement. Une « facturation abusive » se vérifie d’abord à cette aune : avez-vous désigné cet expert, seul ou avec l’autre partie, et à quel prix ?

Le loyer. On se demande souvent s’il faut payer le loyer jusqu’à l’état des lieux, ou après. Le loyer suit le bail, et le bail prend fin en principe à l’expiration du préavis. Un état des lieux fait plus tôt n’arrête pas, à lui seul, le paiement du loyer ; seul un accord avec le bailleur, de préférence écrit, peut le faire.

Les charges. Pour un appartement, le décompte des charges peut arriver plus tard. La brochure wallonne conseille de préciser, lors de la remise des clés, que celle-ci se fait dans l’attente des décomptes ; à Bruxelles, la garantie peut être partiellement bloquée dans l’attente de la clôture annuelle des comptes d’un immeuble à appartements multiples géré par une même personne.

Combien prévoir

Il n’existe pas de tarif officiel : le prix d’un état des lieux par un expert dépend du bien, de sa taille et de son équipement. Chez nous, l’état des lieux d’entrée ou de sortie est proposé dès 80 € TVAC par partie, et l’état des lieux avant travaux dès 90 € TVAC par partie ; le devis gratuit précise le montant selon votre bien. Les particularités d’un logement en immeuble sont détaillées dans notre guide sur les états des lieux appartement.

En cas de désaccord sur les frais

1. Relisez le bail et le devis : qui a désigné l’expert, et à quel titre ?
2. Cherchez un accord : une proposition écrite et chiffrée règle la plupart des différends.
3. Saisissez le juge de paix en dernier recours : il est compétent pour les litiges du bail, y compris sur la répartition des frais d’état des lieux.