Expertise et état des lieux : quelles différences et quand y recourir

« Expertise d’état des lieux », « expert en état des lieux », « expertise locative » : dans le langage courant, les deux mots se mélangent. Ils désignent pourtant des missions différentes, qui ne répondent pas aux mêmes questions et n’ont pas la même place dans un litige. Ce guide de nos guides sur l’expertise immobilière fait la distinction, explique quand recourir à l’une ou à l’autre, et ce qui se passe en cas de désaccord. Pour le cadre général, voyez notre définition de l’expertise immobilière.

Deux missions qui ne répondent pas à la même question

L’état des lieux décrit. Il fixe l’état d’un bien à une date précise : chaque pièce, chaque mur, chaque équipement, avec ses défauts, ses traces d’usure et ses photos. Son but est la comparaison : à l’entrée et à la sortie d’une location, avant et après des travaux. Il ne cherche pas à expliquer pourquoi une fissure est là ; il constate qu’elle y est.

L’expertise analyse. Elle part d’une question : d’où vient ce désordre ? Ce dégât est-il imputable au locataire ou à l’usure normale ? Combien coûte la réparation ? Que vaut ce bien ? L’expert observe, mais il interprète aussi, en fonction de ses connaissances techniques, et il motive ses conclusions.

Dans la pratique, les deux se rejoignent souvent. L’état des lieux de sortie dressé par un expert comprend une part d’expertise : il compare avec l’entrée, apprécie ce qui relève de l’usure normale et peut chiffrer les dégâts. À l’inverse, toute expertise commence par une description soigneuse des lieux.

L’état des lieux, une obligation en location

En Wallonie

L’article 27 du décret du 15 mars 2018 impose aux parties de dresser un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire. Si elles désignent ensemble un expert, ses frais sont partagés à parts égales ; si une seule partie désigne un expert, elle en assume les frais. Sans état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu le logement dans l’état où il le rend, sauf preuve contraire (article 28). Le texte se lit dans la version consolidée du décret sur Wallex.

À Bruxelles

Le Code bruxellois du logement prévoit lui aussi un état des lieux d’entrée détaillé. Pour la sortie, son article 220, § 3, permet à chaque partie de requérir un état des lieux contradictoire, à frais partagés, après la libération des lieux et avant la remise des clés ; depuis le 1er novembre 2024, il doit intervenir au plus tard dans le mois de la libération. À défaut d’accord, le juge compétent, saisi avant la remise des clés, désigne un expert.

Pour un garage ou un bien non résidentiel loué seul

Lorsque le bien loué n’est pas un logement, par exemple un garage loué seul, l’article 1730 de l’ancien Code civil impose un état des lieux d’entrée détaillé, contradictoire et à frais communs ; une clause contraire est nulle. En Wallonie, cet article n’est abrogé que pour le bail d’habitation.

Quand l’état des lieux devient une expertise

À la sortie, la comparaison et la vétusté

L’état des lieux de sortie compare l’état du bien avec celui de l’entrée. C’est là que l’analyse intervient : un mur jauni après neuf ans de location relève-t-il de l’usure normale ? Une tache au plafond vient-elle d’un dégât des eaux non signalé ou d’une infiltration de toiture ? Le décret wallon met la vétusté et la force majeure à charge du bailleur (article 8), les réparations de minime importance dues à l’usage normal à charge du preneur (article 15), et rend le preneur responsable des dégradations survenues pendant sa jouissance, sauf preuve qu’elles ont eu lieu sans sa faute (article 16).

Un expert qui impute un dégât doit pouvoir dire pourquoi : référence à l’état des lieux d’entrée, photos comparées, âge et état antérieur de l’élément, coût de la remise en état. Un état des lieux de sortie motivé se discute moins ; une liste de montants globaux, sans explication, ouvre la porte à la contestation. Le calendrier compte aussi : voyez notre guide sur quand faire l’état des lieux de sortie.

Le chiffrage, le jour même ou plus tard

L’état des lieux de sortie constate. Le chiffrage des dégâts peut se faire le jour même, si l’expert dispose des éléments, ou plus tard, sur la base de devis. Dans ce second cas, convenez dès la sortie de la méthode et du délai : qui demande les devis, dans quel délai les montants seront communiqués, et comment ils seront discutés avant d’être prélevés sur la garantie locative.

Le défaut découvert après coup

Un défaut peut apparaître après l’entrée sans que personne l’ait vu : humidité cachée derrière un meuble, installation défectueuse. Ce n’est plus une question d’état des lieux mais de garantie du bailleur, voire de vice caché après état des lieux d’entrée. Une expertise peut alors aider à établir l’origine et l’ancienneté du défaut.

Quand recourir à une expertise proprement dite

En dehors de la location, l’expertise intervient dans de nombreuses situations : achat ou vente, sinistre, désaccord sur des travaux, partage d’un bien. Elle est le plus souvent volontaire. Quelques cas seulement rendent un rapport d’expert nécessaire ou quasi incontournable ; notre guide sur l’expertise immobilière obligatoire les passe en revue.

Dans un litige locatif, trois situations se présentent :

1. Les parties s’entendent sur un expert commun. C’est la voie la plus simple : il dresse l’état des lieux de sortie, compare avec l’entrée et chiffre. Son avis est en général suivi, puisque chacun l’a choisi.
2. Chaque partie consulte son propre expert. Les deux avis se confrontent ; ils aboutissent souvent à un accord, mais chaque expert reste payé par la partie qui l’a choisi.
3. Le juge désigne un expert. En cas de désaccord persistant, le juge de paix, compétent pour les baux, peut désigner un expert judiciaire. Celui-ci l’informe par un rapport écrit ; ses avis sont techniques et non juridiques, rappelle la page des cours et tribunaux consacrée à l’expert judiciaire.

Notre bureau intervient dans les deux premiers cas. Nous ne sommes pas experts judiciaires ; si le juge en désigne un, notre état des lieux ou notre rapport peut être produit comme pièce.

Expert, huissier ou état des lieux entre les parties

Rien n’oblige à faire appel à un professionnel : les parties peuvent dresser l’état des lieux elles-mêmes, à condition qu’il soit détaillé et signé par les deux. Mais un document rédigé à la hâte, sans photos, se révèle souvent insuffisant à la sortie.

L’état des lieux par huissier est une autre possibilité : l’huissier de justice constate ce qu’il voit, ce qui donne à son constat une valeur probante particulière, mais il ne se prononce pas, en principe, sur les causes techniques ni sur le coût des réparations. L’expert immobilier, lui, décrit avec un œil technique et peut analyser et chiffrer.

Ce qu’un bon état des lieux d’expert contient

Qu’il soit dressé à l’entrée ou à la sortie, un état des lieux d’expert se reconnaît à quelques éléments : l’identification précise du bien et des parties, la date, la description de chaque pièce dans un ordre constant (sols, murs, plafonds, menuiseries, équipements), les relevés des compteurs, des photos datées et la signature des parties. À la sortie, il reprend le même ordre que l’entrée, pour que la comparaison se fasse point par point, et sépare clairement ce qui relève de l’usure normale de ce qui constitue un dégât.

Les questions de prix

L’état des lieux est une prestation courante, au prix connu à l’avance : chez nous, un état des lieux d’entrée ou de sortie commence à 80 € TVAC par partie, le prix final dépendant de la taille du bien. Une expertise, dont le contenu varie selon la question posée, est établie sur devis. Dans les deux cas, le devis est gratuit.

En résumé : l’état des lieux est la photographie du bien, l’expertise en est la lecture. Le premier se fait toujours, le second quand une question se pose. Confiés au même professionnel, ils se complètent.