Expertise d’un appartement

Acheter, vendre, partager ou simplement comprendre l’état d’un appartement : dans un immeuble en copropriété, une partie de ce qui compte ne se trouve pas derrière votre porte d’entrée. Ce guide de nos guides sur l’expertise immobilière explique ce que l’expert examine, quels documents il lui faut et ce que vous pouvez attendre du rapport. Pour les principes communs à toutes les missions, voyez d’abord notre définition de l’expertise immobilière.

Ce que recouvre l’expertise d’un appartement

Une expertise est l’examen d’un bien par un professionnel qui consigne ses constats et ses conclusions dans un rapport écrit, daté, signé et motivé. Pour un appartement, la question posée à l’expert prend en général l’une de ces formes :

• quelle est la valeur de ce lot : avant un achat, une vente, une succession, un partage entre ex-conjoints ou cohéritiers ;
• dans quel état se trouve-t-il : défauts visibles, humidité, fissures, installations vieillissantes, travaux à prévoir ;
• d’où vient ce désordre : infiltration par la façade ou la toiture, fuite chez un voisin, condensation ;
• qu’est-ce qui a changé entre deux dates, par exemple avant et après des travaux dans l’immeuble.

La mission se fixe par écrit avant la visite. C’est elle qui détermine ce que l’expert regarde, les documents qu’il réclame et la forme du rapport. Une expertise en valeur et un examen technique détaillé ne demandent pas le même temps sur place ni la même analyse.

Parties privatives et parties communes

La particularité d’un appartement tient à la copropriété. Selon notaire.be, l’acte de base et le règlement de copropriété forment ensemble les statuts de l’immeuble et déterminent les droits de chacun. Ce sont eux qui disent ce qui appartient au lot privatif et ce qui relève des parties communes.

Le lot privatif

Dans les pièces de l’appartement, l’expert décrit les sols, murs, plafonds, menuiseries, la cuisine et la salle d’eau, et relève ce qui est visible des installations : tableau électrique, chaudière ou chauffe-eau individuel, ventilation, radiateurs. Il note les traces d’humidité, les fissures, les joints dégradés, les signes de condensation. Il vérifie aussi la cohérence entre ce qu’il voit et ce que décrivent les documents : nombre de pièces, cave ou emplacement de parking attaché au lot, terrasse.

Les parties communes

La toiture, les façades, la structure, la cage d’escalier, l’ascenseur ou les canalisations communes ne dépendent pas du seul propriétaire du lot. Pourtant, leur état pèse sur la valeur de l’appartement et sur les charges à venir. L’expert examine ce qui est accessible pendant la visite : hall, escaliers, caves, façade vue depuis la rue. L’accès à la toiture ou aux locaux techniques dépend du syndic ; ce qui n’a pas pu être vu est signalé comme une limite du rapport.

Les documents de la copropriété à réunir

Les constats de terrain ne suffisent pas : une grande partie de l’information se trouve dans les papiers de l’immeuble. Pour un achat, notaire.be indique que vous devez recevoir, avant de signer le compromis ou l’offre, les éléments suivants :

Le syndic doit les communiquer sur simple demande, dans les quinze jours. L’acte de base et le règlement de copropriété complètent le dossier. Pour l’expert, les procès-verbaux sont souvent les plus parlants : une toiture dont la rénovation est reportée d’année en année, une façade à traiter, un ascenseur à mettre en conformité apparaissent d’abord là.

Côté vente, le propriétaire réunit aussi les documents obligatoires : le certificat PEB, le rapport de contrôle de l’installation électrique, les renseignements urbanistiques et, selon la région, l’attestation du sol à Bruxelles ou l’extrait de la banque de données de l’état des sols en Wallonie. À Bruxelles, Bruxelles Environnement précise que le certificat PEB est obligatoire pour la vente ou la location d’un logement de plus de 18 m² ; en Wallonie, il est aussi requis pour vendre ou louer un logement existant. L’expert immobilier ne délivre pas ces certificats : ils relèvent de certificateurs PEB et d’organismes de contrôle, mais il en tient compte dans son analyse.

Le déroulement de l’expertise

Avant la visite

Vous décrivez l’appartement, la situation et la question posée. Nous confirmons par écrit la mission, les documents à fournir, le délai et le prix. Si la visite doit être contradictoire, par exemple entre cohéritiers, toutes les parties sont convoquées.

Sur place

L’expert parcourt chaque pièce, prend des photos datées et des mesures, puis examine les parties communes accessibles. L’examen est visuel et non destructif : on ne démonte ni un plafond ni un carrelage. Si un défaut caché est suspecté, une investigation complémentaire peut être proposée, par un spécialiste si nécessaire.

Le rapport

Le rapport rappelle la mission, décrit les constats, expose la méthode et motive les conclusions. Pour une expertise en valeur, il présente les références de marché retenues ; les statistiques de Statbel, établies à partir des actes de vente enregistrés, donnent des prix médians d’appartements par commune, mais elles ne disent rien de l’étage, de l’état, de la terrasse ou des charges. C’est précisément ce que l’expert apprécie sur place.

Valeur d’un appartement, les éléments qui comptent

Au-delà de la surface et de l’adresse, plusieurs éléments propres aux appartements pèsent sur la valeur :

• l’étage et l’ascenseur, la luminosité et l’exposition ;
• les annexes du lot : cave, parking, terrasse, jardin privatif ;
• l’état des parties communes et les travaux votés ou prévisibles ;
• le niveau des charges et la santé financière de la copropriété ;
• la performance énergétique indiquée par le certificat PEB.

Si l’appartement est loué ou destiné à la location, la valeur locative peut aussi faire partie de la question ; notre guide sur l’expertise de la valeur locative : déroulement détaille cette mission. Si vous cherchez seulement un ordre de prix pour une mise en vente, une estimation d’un appartement peut suffire ; l’expertise se justifie quand le chiffre doit être expliqué et défendu auprès d’un tiers.

Quand l’expertise d’un appartement est utile

• Avant un achat : pour vérifier l’état du lot, repérer des travaux à venir dans l’immeuble et ajuster votre offre avant le compromis.
• Avant une vente : pour fixer un prix argumenté et anticiper les questions des acheteurs.
• En cas de succession, de divorce ou d’indivision : pour disposer d’une valeur motivée que chacun peut discuter.
• Lors d’un désordre : infiltration, humidité, fissure, pour dater le constat et en rechercher la cause probable.
• Avant des travaux dans l’immeuble : pour décrire l’état du lot avant le chantier et pouvoir comparer ensuite.

L’expertise ne remplace pas l’état des lieux d’un bail. Si vous louez l’appartement, le constat de fin de location suit ses propres règles, décrites dans notre guide sur l’état des lieux de sortie d’un appartement.

Le prix d’une expertise d’appartement

Notre bureau travaille sur devis gratuit : le prix dépend de la mission, de la surface, de l’adresse et du volume de documents à analyser. Le prix total, TVA comprise, figure dans l’offre avant toute visite. Pour comprendre ce qui fait varier les honoraires d’un professionnel à l’autre, lisez notre article combien coûte une expertise immobilière.

Nos experts sont des experts immobiliers indépendants. Ils interviennent à titre amiable ou comme expert de partie ; ils ne sont ni experts judiciaires, ni géomètres-experts, ni certificateurs PEB.

En résumé : l’expertise d’un appartement examine le lot privatif et les parties communes accessibles, s’appuie sur les documents de la copropriété et remet un rapport qui distingue ce qui a été vu, ce qui en est déduit et ce qui reste à vérifier.