État des lieux de sortie d’un appartement

La fin d’un bail d’appartement se joue en une visite : celle de l’état des lieux de sortie. Le locataire y rend les clés, le bailleur y vérifie que le logement correspond à ce qu’il a remis, et la garantie locative en dépend. Un appartement a ses particularités : cave, parking, badges d’accès, compteurs parfois communs, parties communes qui ne sont pas louées. Cet article de nos guides sur l’état des lieux les passe en revue. Pour les étapes générales du rendez-vous, lisez notre article sur le déroulement d’un état des lieux de sortie.

Les règles de l’état des lieux de sortie

Pour un appartement comme pour une maison, les règles sont fixées par les Régions.

En Wallonie, l’article 27 du décret du 15 mars 2018 prévoit que chaque partie peut requérir un état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés. Il est établi après la libération des lieux par le preneur et avant la remise des clés au bailleur. À défaut d’accord, le juge de paix, saisi par requête avant la date de remise des clés, désigne un expert.

À Bruxelles, l’article 220 du Code bruxellois du logement prévoit la même chose, avec un délai supplémentaire : l’état des lieux de sortie est établi au plus tard dans le mois de la libération des lieux par le preneur. À défaut d’accord, le juge compétent, saisi avant la date de remise des clés, désigne un expert.

Dans les deux Régions, l’état des lieux se fait donc dans un appartement vide : le locataire a déménagé ses meubles, mais n’a pas encore rendu les clés. C’est la seule façon de voir les murs, les sols et les équipements tels qu’ils sont.

Une comparaison avec l’état des lieux d’entrée

L’état des lieux de sortie n’a de sens que comparé à celui d’entrée. Comme le résume la page de la Région bruxelloise sur l’état des lieux, il compare l’état du bien en fin de bail avec celui décrit à l’entrée, et identifie les dégâts imputables au locataire.

Le principe est simple : le locataire rend l’appartement dans l’état où il l’a reçu. La brochure juridique bruxelloise précise qu’il ne répond pas des dégâts causés par la vétusté, c’est-à-dire le vieillissement normal du bien, par la force majeure ou par l’usage normal du bien loué. Un parquet légèrement patiné après plusieurs années, une peinture un peu ternie ou des joints jaunis relèvent souvent de l’usure normale ; un trou dans une porte, une plaque de cuisson fêlée ou une tache de brûlure, non.

Sans état des lieux d’entrée détaillé, la situation s’inverse. Droits Quotidiens le rappelle pour la Wallonie : le locataire est présumé avoir reçu le logement dans l’état où il se trouve quand il le quitte. La brochure bruxelloise dit la même chose pour Bruxelles.

Le contenu d’un bon état des lieux d’entrée est détaillé dans notre article sur l’état des lieux d’entrée d’un appartement, et le document dans son ensemble, entrée et sortie, dans celui consacré aux états des lieux appartement.

La liste de contrôle d’un appartement

Chaque appartement est différent, mais les mêmes points reviennent. Le tableau ci-dessous sert de fil conducteur pendant la visite.

Compteurs, clés et badges

C’est souvent là que naissent les oublis. En Wallonie, le décret prévoit que l’état des lieux de sortie comporte le relevé des index des compteurs et des jauges des citernes, ainsi que la consignation des clés, télécommandes, badges, puces et autres dispositifs remis au preneur. À Bruxelles, lorsque le logement a des compteurs individuels, les états des lieux d’entrée et de sortie comprennent le relevé des index, les numéros de compteurs et les codes EAN.

Dans un immeuble, certains compteurs sont collectifs : les consommations passent alors par le décompte des charges et ne se relèvent pas dans l’appartement. Notez-le dans l’état des lieux pour éviter une discussion plus tard. Comptez les clés et badges un par un, en les comparant avec la liste de l’entrée : porte d’entrée de l’immeuble, porte palière, cave, boîte aux lettres, garage.

Préparer l’appartement avant la visite

Un état des lieux de sortie se prépare. Côté locataire, quelques réflexes limitent les retenues :

1. vider complètement l’appartement et ses annexes, cave et parking compris ;
2. nettoyer chaque pièce, les vitres, le four, la hotte, les sanitaires ;
3. faire les petites réparations locatives qui vous incombent, comme remplacer une ampoule ou un joint abîmé ;
4. reboucher proprement les trous de fixation si le bail ou l’usage le demandent ;
5. rassembler l’état des lieux d’entrée, vos photos et tous les jeux de clés et badges.

Côté bailleur, relisez l’état des lieux d’entrée avant la visite, vérifiez les éventuels avenants et prévoyez de quoi tester les équipements : eau chaude, chauffage, électroménager loué, éclairage.

Désaccord ou absence d’une partie

L’état des lieux de sortie est contradictoire : il se dresse en présence du bailleur et du locataire, ou de leurs représentants. Un locataire déjà installé dans une autre ville, ou un bailleur qui vit loin de son appartement, peut donc se faire représenter par une personne munie d’une procuration, qui signe à sa place.

Si les parties ne s’entendent pas, sur la date ou sur les constats, deux situations sont à distinguer. Lorsque le désaccord porte sur un point précis, chacun fait inscrire sa remarque dans le document, puis signe, au besoin avec réserves. Lorsque l’une des parties refuse de participer ou de signer, l’autre doit saisir le juge de paix avant la remise des clés, pour qu’il désigne un expert chargé de dresser l’état des lieux.

Dans les deux cas, ne remettez pas les clés trop tôt : une fois les clés rendues, il devient beaucoup plus difficile d’organiser un constat contradictoire.

Faire appel à un expert pour la sortie

Rien n’oblige à passer par un professionnel : l’état des lieux dressé par les parties elles-mêmes est gratuit. Mais un expert apporte un regard neutre, une méthode et des photos systématiques. Désigné par les deux parties, il intervient à frais partagés ; désigné par une seule, il reste à sa charge, et son constat peut être contesté par l’autre partie. Chez Mon état des lieux, l’état des lieux de sortie est proposé dès 80 € TVAC par partie.

L’état des lieux décrit ce qui est visible. Lorsqu’un désordre plus profond est en jeu, humidité, fissure ou installation défaillante, la démarche relève d’une autre logique : voyez notre article sur l’expertise et état des lieux. Et si un défaut apparaît après coup, lisez celui consacré au vice caché après l’état des lieux de sortie.

Après la sortie, la garantie locative

Une fois l’état des lieux signé et les clés remises, reste la garantie. Si l’appartement est rendu en bon état, elle est libérée ; si des dégâts sont constatés, les parties s’accordent sur un montant ou, à défaut, le juge de paix tranche sur la base des deux états des lieux.

À Bruxelles, le Code du logement prévoit la libération de la garantie dans les deux mois de la remise des clés, sauf litige ; à défaut, le bailleur doit une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois commencé. Conservez l’état des lieux de sortie et ses photos au moins jusqu’à la libération complète de la garantie.

En résumé : l’état des lieux de sortie d’un appartement se dresse dans le logement vidé, avant la remise des clés, en comparant chaque pièce et chaque annexe à l’état des lieux d’entrée. Compteurs, clés et badges méritent autant d’attention que les murs, et un désaccord doit toujours être noté avant de signer.