Nettoyage et ménage avant l’état des lieux de sortie

Cartons partis, clés prêtes à rendre : reste le ménage. C’est souvent sur ce point que l’état des lieux de sortie se tend, parce que chacun a sa propre idée d’un logement « propre ». Cet article de nos guides sur l’état des lieux explique ce que les textes attendent du locataire, ce qui relève de l’usure normale et comment préparer le logement pièce par pièce. Les trous, la peinture et les réparations sont traités dans notre article sur les dégradations à l’état des lieux de sortie.

Pourquoi la propreté pèse dans l’état des lieux de sortie

Le locataire doit rendre le bien tel qu’il l’a reçu, suivant l’état des lieux d’entrée, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure (article 28 du décret wallon du 15 mars 2018 ; même principe à Bruxelles, rappelé par la brochure régionale). Or l’état des lieux d’entrée décrit aussi la propreté. En Wallonie, l’article 27 en fait un contenu minimal : une note générale sur « l’état général d’entretien et de propreté des pièces » et, pour chaque pièce, la description de son état de propreté. Le modèle officiel wallon comporte une rubrique « État de propreté » qui commence par : « Tout ce qui est décrit ci-dessus est propre et nettoyé, excepté… ».

La sortie se compare donc à cette référence. Un four encrassé, des joints noircis ou des vitres grasses qui n’existaient pas à l’entrée seront notés comme des manquements, et le coût du nettoyage pourra être mis à charge du locataire.

Ce que prévoit la liste wallonne des réparations locatives

La liste non limitative des réparations locatives publiée par la Wallonie consacre une rubrique au nettoyage. Elle prévoit notamment que :

• le preneur maintient le bien loué, y compris tous ses équipements, en bon état de propreté et d’entretien, avec des produits adéquats ;
• l’obligation de rendre les lieux en bon état de propreté « reste d’application, quel que soit l’âge des décors » ;
• il est tenu du lessivage des plafonds et des murs en cas d’empoussièrement ou de souillures ;
• lorsqu’il quitte les lieux, « le bien est vide et propre » ; outre les éventuels frais de nettoyage, il supporte les frais d’enlèvement des objets, décombres et détritus.

La même liste ajoute que les dépôts de nicotine entraînent des frais spécifiques de remise en état (lessivage des peintures, parfois une couche de fond, nettoyage des textiles imprégnés d’une forte odeur), et que le preneur supporte la désinfection contre les nuisibles et le traitement spécifique des moquettes s’il a eu des chiens ou des chats.

À Bruxelles

Le Code bruxellois du logement met à charge du preneur les réparations locatives et les travaux de menu entretien (article 223). La brochure régionale cite comme exemples le détartrage des robinets et le nettoyage des joints et des filtres. Le Gouvernement bruxellois a aussi établi une liste non limitative des réparations et de l’entretien, à laquelle les parties ne peuvent pas déroger.

Usure normale ou manque d’entretien

Le nettoyage ne doit pas être confondu avec la remise à neuf. La vétusté et l’usure normale restent à charge du bailleur : la brochure wallonne cite l’amortissement des peintures et des papiers peints, et la liste wallonne considère comme usure normale les décolorations des rideaux dues au soleil.

Le manque d’entretien, lui, est dû par le locataire. La liste wallonne précise qu’en fin d’occupation, les peintures, « même amorties », ne peuvent être « ni poussiéreuses, ni souillées, ni grasses ». Un mur défraîchi par les années n’est pas un défaut de nettoyage ; un mur gras au-dessus de la cuisinière, si.

Check-list du ménage, pièce par pièce

La liste wallonne cite expressément certains de ces points : le nettoyage spécifique des prises et interrupteurs, prises d’air, radiateurs et convecteurs, le nettoyage régulier des châssis côté intérieur et de leurs canaux d’évacuation des eaux de condensation, l’entretien des appareils sanitaires et ménagers (nettoyage, détartrage, dégivrage, dégraissage des filtres), et l’enlèvement des dépôts des avaloirs et caniveaux.

Quelques conseils pratiques :

• Commencez par vider complètement le logement : un objet oublié, c’est un frais d’enlèvement.
• Utilisez des produits adaptés aux matériaux : la liste wallonne rappelle que le locataire répond aussi des dégâts causés par une méthode de nettoyage inadaptée, comme un shampooing liquide sur une moquette instable.
• Aérez plusieurs jours si le logement a gardé des odeurs de tabac, d’animaux ou d’humidité.
• Photographiez le résultat pièce par pièce, avec la date, juste avant l’état des lieux.

Faire appel à une entreprise de nettoyage

Aucun texte n’oblige le locataire à confier le ménage de fin de bail à une entreprise. C’est le résultat qui compte. Une entreprise peut être utile si le temps manque entre le déménagement et l’état des lieux, ou si le logement est très encrassé. Gardez la facture : elle montre l’étendue du travail fait, sans remplacer le constat contradictoire.

Le jour de l’état des lieux de sortie

L’état des lieux de sortie est établi après la libération des lieux et avant la remise des clés, en Wallonie comme à Bruxelles, où il doit l’être au plus tard dans le mois de la libération des lieux. Le ménage se fait donc entre le déménagement et le rendez-vous. Les points propres à un appartement, parties communes et cave comprises, sont repris dans notre article sur l’état des lieux de sortie d’un appartement.

Si une partie ne se présente pas ou bloque le rendez-vous, le juge de paix, saisi avant la remise des clés, peut désigner un expert ; voyez notre article sur le refus état des lieux de sortie. Un défaut qui n’était pas visible à l’entrée et qui apparaît au nettoyage pose une autre question, traitée dans notre article sur le vice caché après état des lieux d’entrée.

Frais de nettoyage et garantie locative

On lit parfois que le bailleur peut faire nettoyer le logement et déduire lui-même la facture de la garantie. Ce n’est pas ainsi que fonctionne la garantie placée sur un compte. En Wallonie (article 62 du décret) comme à Bruxelles (article 249 du Code), il ne peut en être disposé qu’au profit de l’une ou l’autre partie, sur production d’un accord écrit établi au plus tôt à la fin du bail, ou d’une décision judiciaire. À Bruxelles, la garantie doit être libérée dans les deux mois de la remise des clés, sauf procédure contentieuse.

En pratique, le montant des frais de nettoyage se fixe dans l’état des lieux de sortie, si les parties s’accordent, ou devant le juge de paix si elles ne s’accordent pas. La brochure wallonne rappelle que les dégâts et manquements font l’objet d’une évaluation chiffrée, et qu’une indemnité compensatoire peut être déduite de la garantie.

Le regard d’un tiers neutre

La frontière entre saleté, usure normale et dégât est celle qui fait le plus débat. Un expert indépendant, désigné par les deux parties, compare le logement à l’état des lieux d’entrée et consigne ce qu’il constate, photos à l’appui ; la différence entre ce constat et une analyse plus poussée est expliquée dans notre page expertise et état des lieux. Chez nous, l’état des lieux de sortie est proposé dès 80 € TVAC par partie.

Le même réflexe vaut au moment d’un achat : avant de reprendre un bien, l’acheteur peut faire dresser un état des lieux avant achat qui fixe l’état et la propreté du bien remis.

En résumé : rendez le logement vide et propre, en prenant l’état des lieux d’entrée comme référence ; distinguez ce qui se nettoie de ce qui s’use ; photographiez le résultat ; et réglez d’éventuels frais de nettoyage par accord écrit ou devant le juge, jamais par une retenue unilatérale.