État des lieux de sortie en colocation

Une colocation, c’est un seul bail pour plusieurs preneurs, et donc un état des lieux de sortie plus délicat qu’une location classique. Les départs s’échelonnent, des remplaçants arrivent, et au moment de rendre les clés, personne ne sait plus très bien qui a abîmé quoi. Cet article de nos guides sur l’état des lieux explique les règles propres à la colocation en Wallonie et à Bruxelles, du départ d’un seul colocataire à la sortie de tous. Pour la méthode générale, lisez d’abord notre article sur le déroulement d’un état des lieux de sortie.

Pourquoi la sortie est plus délicate en colocation

Deux règles, communes aux deux Régions, expliquent l’enjeu. D’abord, la solidarité : les colocataires sont solidairement tenus des obligations qui découlent du bail (article 66 du décret wallon du 15 mars 2018 ; article 259 du Code bruxellois du logement). Le bailleur peut réclamer la totalité d’un dégât à n’importe lequel d’entre eux, qui devra ensuite se retourner contre les autres.

Ensuite, la comparaison : comme pour toute location, le preneur rend le bien tel qu’il l’a reçu suivant l’état des lieux d’entrée, excepté ce qui a été dégradé par vétusté ou force majeure. En colocation, cette comparaison doit tenir compte de tous les mouvements intervenus pendant le bail. Sans trace écrite de chaque départ, le dernier colocataire présent se retrouve à répondre de l’état d’une chambre qu’il n’a jamais occupée. Les règles de fond, entrée comprise, sont présentées dans notre article sur l’état des lieux en colocation et sous-location.

Le départ d’un colocataire en Wallonie

Le décret wallon du 15 mars 2018 organise le départ anticipé en détail :

• le congé : le colocataire qui veut se libérer avant le terme notifie simultanément au bailleur et à ses colocataires un congé de trois mois (article 68) ;
• le remplaçant : il est libéré sans indemnité si le bailleur et les colocataires agréent son remplaçant, agrément qui ne peut être refusé que pour de justes motifs ; à défaut, il paie à ses colocataires une indemnité équivalente à trois fois sa part du loyer ;
• l’avenant à l’état des lieux : « à chaque départ et à chaque arrivée d’un colocataire, les colocataires dressent un avenant à l’état des lieux qui visera les parties privatives du colocataire entrant ou sortant et les parties communes » (article 70). En cas de départ anticipé, il est établi aux frais du sortant, ou à frais partagés avec son remplaçant s’il est remplacé.

Cet avenant est, pour le colocataire qui part, son véritable état des lieux de sortie. Il fige l’état de sa chambre et celui des parties communes au jour de son départ, et sert d’état des lieux d’entrée à son remplaçant.

Le départ d’un colocataire à Bruxelles

Le Code bruxellois du logement prévoit d’autres modalités :

• le congé : un colocataire, ou une partie d’entre eux, peut à tout moment sortir anticipativement du bail moyennant un congé de deux mois, dont il notifie une copie aux autres colocataires (article 260) ;
• le remplaçant : il doit, avant l’expiration de son congé, trouver un colocataire remplaçant selon les modalités du pacte, ou démontrer une recherche active et suffisante. Il est délié pour le futur à l’expiration de son congé si le remplaçant a signé l’avenant au bail ou s’il prouve cette recherche ; à défaut, ses obligations futures et la solidarité s’éteignent au plus tard six mois après l’expiration du congé ;
• l’état des lieux intermédiaire : « le pacte peut prévoir l’obligation de procéder à un état des lieux intermédiaire lors du départ anticipé d’un colocataire afin de déterminer les responsabilités de chacun et de ventiler les frais de réparation locative » (article 261, § 2). Le pacte est ensuite formellement adapté.

À Bruxelles, tout dépend donc du pacte. S’il ne prévoit rien, aucun texte consulté n’impose de constat au départ d’un colocataire ; le faire quand même, d’un commun accord, reste la meilleure protection. Si le colocataire sortant cède sa place par une cession de bail, le Code impose un état des lieux de sortie intermédiaire, à frais partagés entre les trois parties.

Ce que l’avenant ou l’état des lieux intermédiaire doit contenir

Qu’il s’agisse d’un avenant wallon ou d’un état des lieux intermédiaire bruxellois, le contenu utile est le même :

Pour les meubles, le pacte de colocation wallon doit contenir « l’inventaire des biens meubles précisant leur propriétaire » (article 72) : c’est la référence pour savoir ce que le sortant peut emporter.

La sortie finale de tous les colocataires

Lorsque tous les colocataires quittent le logement ensemble, le congé doit être signé par chacun d’entre eux, en Wallonie (article 67) comme à Bruxelles (article 260, § 1er). L’état des lieux de sortie suit alors les règles générales :

• en Wallonie, chaque partie peut requérir un état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés, établi après la libération des lieux et avant la remise des clés (article 27, §§ 4 et 5) ;
• à Bruxelles, les mêmes principes s’appliquent, avec un délai maximal d’un mois après la libération des lieux (article 220, § 3). La page de la Région bruxelloise sur l’état des lieux recommande de le confier de préférence à un expert, dont les frais sont partagés.

Le constat final se compare à l’état des lieux d’entrée et à tous les avenants ou états des lieux intermédiaires. Une chambre déjà constatée au départ de son premier occupant ne se juge qu’à partir de ce constat. Pour le détail des postes à vérifier dans un logement de ce type, voyez notre article sur l’état des lieux de sortie d’un appartement.

En cas de désaccord, chaque Région prévoit que le juge, saisi avant la remise des clés, désigne un expert. Selon Droits Quotidiens, mieux vaut ne pas signer un constat contesté, y ajouter ses remarques et ses photos, puis les confirmer par recommandé.

La garantie locative entre colocataires

La garantie ne se libère pas au départ d’un seul colocataire. Dans les deux Régions, il ne peut en être disposé que sur accord écrit établi au plus tôt à la fin du contrat de bail, ou sur décision judiciaire (article 62, § 3, du décret wallon ; article 249, § 2, du Code bruxellois). À Bruxelles, elle doit être libérée dans les deux mois de la remise des clés, sauf procédure contentieuse.

C’est donc entre colocataires que se règle la part de chacun. En Wallonie, le pacte fixe obligatoirement « les conditions de constitution et de libération de la garantie locative ». Prévoyez aussi comment un colocataire qui part avant les autres récupère sa mise, souvent auprès de son remplaçant, et comment les retenues de la sortie finale sont ventilées à l’aide des avenants. Un rapport d’expert qui impute chaque dégât à une zone précise facilite ce partage ; les liens entre expertise et constat sont développés dans notre article expertise et état des lieux.

Les pièges fréquents

• Le départ sans constat : le sortant rend sa clé à un colocataire, sans avenant. À la sortie finale, les dégâts de sa chambre sont réclamés à ceux qui restent.
• Le remplaçant qui n’a rien vérifié : il entre sans avenant et hérite, sur le papier, de l’état laissé par son prédécesseur.
• Les meubles abandonnés : sans inventaire précisant leur propriétaire, un canapé laissé par un ancien colocataire devient un débarras à charge de tous.
• Le défaut découvert plus tard : il relève d’une autre analyse, présentée dans notre article sur le vice caché après état des lieux d’entrée.

En résumé : en colocation, la sortie se prépare dès le premier départ. Avenant en Wallonie, état des lieux intermédiaire prévu par le pacte à Bruxelles, puis un état des lieux de sortie final contradictoire, comparé à l’entrée et à chaque constat intermédiaire.