État des lieux en colocation et sous-location

La colocation et la sous-location ont un point commun : plusieurs personnes occupent un même logement, sans forcément y entrer ni en sortir ensemble. L’état des lieux doit suivre ces mouvements. Ce dossier de nos guides sur l’état des lieux présente les règles propres à ces deux situations en Wallonie et à Bruxelles ; pour les principes communs à toute location, partez de notre guide complet de l’état des lieux.

Ce que dit la loi sur la colocation

La colocation a un régime propre dans les deux Régions : chapitre IV du décret wallon du 15 mars 2018 (articles 65 à 75), et articles 257 à 261 du Code bruxellois du logement. Les principes sont proches.

• Un bail unique pour plusieurs preneurs, et un pacte de colocation signé entre colocataires.
• La solidarité : en Wallonie (article 66) comme à Bruxelles (article 259), les colocataires sont tenus solidairement des obligations du bail envers le bailleur. Un dégât dans la cuisine commune peut donc être réclamé à chacun d’eux.
• L’état des lieux d’entrée obéit aux règles ordinaires : détaillé, contradictoire, dressé pendant que le logement est vide ou au cours du premier mois d’occupation (article 27 du décret wallon), à frais communs à Bruxelles (article 220 du Code).

On lit parfois que la « loi ALUR » ou le Code de commerce régiraient l’état des lieux en colocation : ces textes sont français et ne s’appliquent pas à un logement situé en Belgique.

L’état des lieux d’entrée d’une colocation

Le document est unique, mais il gagne à être découpé :

Tous les colocataires sont parties au bail : chacun a intérêt à assister à l’état des lieux ou à s’y faire représenter, et à le signer. Les meubles personnels n’ont pas à y figurer ; en Wallonie, le pacte de colocation contient l’inventaire des biens meubles en précisant leur propriétaire (article 72).

Pour la trame concrète, rubrique par rubrique, voyez notre modèle d’état des lieux en colocation gratuit, qui part des modèles-types régionaux.

Qui paie, et si un colocataire est absent

Les règles de frais sont celles de toute location. En Wallonie, l’état des lieux d’entrée dressé par un expert désigné conjointement est payé à parts égales entre le bailleur et le côté preneur ; un expert désigné par une seule partie reste à sa charge (article 27). À Bruxelles, l’état des lieux d’entrée est dressé à frais communs. La loi ne dit pas comment la part des preneurs se répartit entre colocataires : le plus simple est de le prévoir dans le pacte de colocation, comme la répartition du loyer et des charges.

Un colocataire empêché le jour de l’état des lieux peut se faire représenter. Le décret wallon prévoit d’ailleurs que l’état des lieux porte les signatures « des parties présentes ou de leur mandataire ». Une procuration écrite, datée et signée, désignant un autre colocataire ou un tiers, évite que l’absent conteste plus tard un constat qu’il n’a pas vu, alors que la solidarité l’oblige à en répondre comme les autres.

Quand un colocataire part ou arrive

C’est le moment le plus délicat : le bail continue, mais un occupant s’en va. Sans constat à ce moment-là, les dégâts de sa chambre risquent d’être découverts des mois plus tard, quand plus personne ne sait qui en répond.

En Wallonie, un avenant obligatoire

L’article 70 du décret wallon est clair : « à chaque départ et à chaque arrivée d’un colocataire, les colocataires dressent un avenant à l’état des lieux » visant les parties privatives du colocataire entrant ou sortant et les parties communes. En cas de départ anticipé, l’avenant est établi aux frais du partant, ou à frais partagés avec son remplaçant s’il est remplacé.

Le colocataire qui veut se libérer avant le terme notifie un congé de trois mois, simultanément au bailleur et à ses colocataires (article 68). Son remplaçant, agréé par le bailleur et les colocataires, succède à ses droits et obligations, et un avenant au bail est conclu.

À Bruxelles, l’état des lieux intermédiaire prévu par le pacte

Le Code bruxellois permet au pacte de colocation de prévoir l’obligation de procéder à un état des lieux intermédiaire lors du départ anticipé d’un colocataire, « afin de déterminer les responsabilités de chacun et de ventiler les frais de réparation locative » (article 261, § 2). C’est une faculté : sans clause dans le pacte, rien ne l’impose. Le colocataire peut sortir anticipativement moyennant un congé de deux mois et doit chercher un remplaçant (article 260).

L’état des lieux de sortie en colocation

Quand le bail prend fin pour tous, l’état des lieux de sortie se déroule comme pour toute location : contradictoire, à frais partagés, après la libération des lieux et avant la remise des clés (article 27, § 5, du décret wallon ; article 220, § 3, du Code bruxellois, qui ajoute depuis le 1er novembre 2024 « au plus tard dans le mois de la libération des lieux »). Il se compare à l’état des lieux d’entrée et à tous les avenants successifs.

La répartition des retenues entre colocataires relève du pacte, qui fixe en Wallonie les conditions de constitution et de libération de la garantie locative. Les points pratiques (présence de chacun, chambres rendues à des dates différentes, partage des frais) sont développés dans notre guide sur l’état des lieux de sortie en colocation.

La sous-location et son état des lieux

Un accord du bailleur indispensable

• En Wallonie, la sous-location est interdite sauf accord écrit et préalable du bailleur (article 47 du décret). Le preneur qui n’a pas sa résidence principale dans le bien ne peut pas le sous-louer pour servir de résidence principale au sous-locataire, sauf exceptions prévues pour certains organismes.
• À Bruxelles, le preneur peut sous-louer avec l’accord exprès ou tacite du bailleur ; le projet est notifié par recommandé au moins quinze jours avant sa conclusion. Le preneur qui affecte le bien à sa résidence principale ne peut en sous-louer qu’une partie, avec l’accord du bailleur (article 230, § 5).

Deux états des lieux qui s’emboîtent

À Bruxelles, l’article 220, § 1er, du Code du logement est explicite : l’état des lieux d’entrée détaillé, contradictoire et à frais communs s’impose « en ce compris en cas de sous-location ». En Wallonie, le décret ne le précise pas en ces termes, mais la sous-location est elle-même un bail entre le locataire principal et le sous-locataire : un état des lieux contradictoire reste la seule manière de prouver l’état de la partie sous-louée au départ.

Le locataire principal répond envers son bailleur de l’état du bien : il a tout intérêt à faire coïncider l’état des lieux de la sous-location avec le sien, et à faire un constat à la fin de chaque sous-location. Les règles bruxelloises sur la cession et la sous-location prévoient d’ailleurs, pour une cession de bail, un état des lieux de sortie intermédiaire en présence du cessionnaire, à frais partagés entre les trois parties.

Sous-location commerciale, courte durée, usufruit

D’autres situations mêlent plusieurs occupants ou plusieurs titres. Un commerçant qui sous-loue une partie de son local relève du régime du bail commercial et sous location, différent du bail d’habitation. Une location meublée pour quelques semaines appelle un constat rapide mais précis : voyez l’état des lieux de sortie d’une location de courte durée. Enfin, lorsqu’un bien est loué par un usufruitier, les questions d’usufruit et location s’ajoutent à celles de l’état des lieux.

Pour aller plus loin, la brochure du Service public de Wallonie sur le bail d’habitation consacre un chapitre complet au bail de colocation et au pacte. En résumé : en colocation comme en sous-location, l’état des lieux n’est pas un document figé de l’entrée ; il suit chaque arrivée et chaque départ, et c’est ce suivi qui permet de rendre à chacun ce qui lui revient.