Usufruit et location : usufruitier, nu-propriétaire, état des lieux et responsabilités

Une donation avec réserve d’usufruit, une succession où le conjoint survivant reçoit l’usufruit, un achat scindé : le démembrement de propriété est fréquent en Belgique, et le bien concerné est souvent loué. Ce guide de nos guides location et bail explique comment se répartissent les rôles entre usufruitier et nu-propriétaire lorsqu’un logement est mis en location. Les règles du bail lui-même sont détaillées dans notre article sur le contrat de bail en Belgique.

Usufruitier et nu-propriétaire, deux droits sur un même bien

Le livre 3 du Code civil définit l’usufruit comme le droit temporaire à l’usage et à la jouissance d’un bien appartenant au nu-propriétaire, de manière prudente et raisonnable, conformément à sa destination, avec l’obligation de le restituer à la fin du droit (art. 3.138). Le propriétaire « complet » est donc remplacé par deux titulaires :

• l’usufruitier, qui habite le bien ou le loue et en perçoit les revenus ;
• le nu-propriétaire, qui garde la propriété sans l’usage et retrouve la pleine propriété à la fin de l’usufruit.

L’usufruit peut être établi pour une durée déterminée ou indéterminée ; il s’éteint en tout cas au décès de la personne qui en est titulaire et ne peut dépasser nonante-neuf ans, sauf si l’usufruitier personne physique vit plus longtemps (art. 3.141). Un droit d’habitation est présumé être un usufruit incessible limité à ce qui est nécessaire pour loger le titulaire et sa famille.

Ces règles s’appliquent depuis le 1er septembre 2021, date d’entrée en vigueur du livre 3. Selon sa disposition transitoire, elles ne s’appliquent pas, sauf accord des parties, aux effets futurs d’un usufruit né avant cette date : pour un usufruit plus ancien, faites vérifier le régime applicable par votre notaire.

Qui peut louer et qui encaisse les loyers

L’usufruitier, bailleur du logement

L’usufruitier peut poser des actes d’administration pour la durée de son droit. Le Code civil l’autorise expressément à accorder à des tiers, à prolonger ou à renouveler des droits d’usage sur le bien (art. 3.145) : c’est lui qui signe le bail, en qualité de bailleur. Il a droit à tous les fruits du bien (art. 3.146) ; les loyers lui reviennent.

Selon notaire.be, l’accord du nu-propriétaire n’est pas requis pour un bail de moins de neuf ans. Le nu-propriétaire peut toutefois se retrouver avec un locataire qu’il n’a pas choisi ; l’acte de donation ou d’achat peut donc prévoir une clause qui impose son accord pour toute location.

Envers le locataire, c’est l’usufruitier qui assume les obligations de bailleur prévues par le décret wallon ou par le Code bruxellois du logement : logement conforme, enregistrement du bail, état des lieux d’entrée, équipements de sécurité imposés par la Région et, s’il en a prévu, un extincteur en location.

Ce que devient le bail à la fin de l’usufruit

Le livre 3 contient une règle protectrice pour le locataire : si l’usufruit prend fin parce que l’usufruitier cesse d’exister, la location à titre onéreux en cours subsiste pour le restant de sa durée, et au maximum pour trois ans, après quoi elle prend fin de plein droit. Une location qui n’avait pas encore commencé à ce moment ne produit aucun effet (art. 3.145).

Concrètement, au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire devient plein propriétaire et retrouve un bien loué, pour une durée limitée. C’est aussi à ce moment qu’un état des lieux changement de propriétaire permet de faire le point sur le logement et sur le bail repris.

Trois situations courantes

Le parent usufruitier qui habite le bien

Après une donation avec réserve d’usufruit, le parent continue souvent d’habiter la maison. Il n’a pas besoin de bail : il occupe le bien en vertu de son usufruit. L’enfant nu-propriétaire n’est pas son bailleur et ne peut pas lui réclamer de loyer. Si le parent quitte la maison, par exemple pour une maison de repos, c’est lui qui peut décider de la louer et d’en percevoir les loyers.

Le nu-propriétaire qui veut louer

Le nu-propriétaire n’a ni l’usage ni les fruits du bien : il ne peut pas le donner en location de sa propre initiative tant que l’usufruit dure. S’il souhaite gérer la location, il lui faut l’accord de l’usufruitier, par exemple sous la forme d’un mandat de gestion ; les loyers restent dus à l’usufruitier, sauf autre arrangement entre eux.

Le bail de longue durée

Un bail long, ou une location qui engage fortement le bien, peut peser sur le nu-propriétaire après la fin de l’usufruit. Pour éviter toute contestation, la solution la plus sûre consiste à faire intervenir le nu-propriétaire au bail, pour qu’il en approuve les conditions. L’usufruitier peut par ailleurs céder ou hypothéquer son droit d’usufruit lui-même (art. 3.142), mais cela ne change pas la nature du droit cédé, qui reste temporaire.

Qui paie quoi entre usufruitier et nu-propriétaire

Quelques précisions utiles :

• le nu-propriétaire qui exécute de grosses réparations peut exiger de l’usufruitier une contribution proportionnelle, calculée selon la valeur de l’usufruit par rapport à la pleine propriété ; l’usufruitier ne peut pas réclamer d’indemnité pour le trouble de jouissance ;
• le nu-propriétaire n’a pas à supporter les grosses réparations des ouvrages réalisés par l’usufruitier lui-même, ni celles causées exclusivement par lui ;
• notaire.be cite comme charges périodiques les frais des services publics, le précompte immobilier et la taxe provinciale, et comme grosses réparations le renouvellement de la toiture, des installations électriques ou le placement de châssis neufs ;
• l’usufruitier doit présenter la preuve de l’assurance au nu-propriétaire à sa première demande ; à défaut, celui-ci peut assurer lui-même le bien et en réclamer le coût. Les questions de couverture sont détaillées dans notre article sur l’assurance du propriétaire bailleur.

Ces règles visent la relation entre usufruitier et nu-propriétaire. Face au locataire, la répartition des réparations reste celle du droit du bail : le locataire assume les réparations locatives et l’entretien courant, le bailleur le reste.

La description du bien, l’état des lieux de l’usufruit

Une obligation dès l’ouverture

L’article 3.150 est impératif : nonobstant toute clause contraire, l’usufruitier et le nu-propriétaire font, à l’ouverture de l’usufruit, une description des biens grevés. À défaut d’accord, une description et une estimation sont réalisées par un expert qu’ils désignent ensemble ou, à défaut, que le tribunal désigne.

Tant que cette description n’est pas faite, le nu-propriétaire a droit aux fruits et peut suspendre la remise du bien à l’usufruitier, sauf si celui-ci est saisi de plein droit des biens. L’usufruitier a donc tout intérêt à la faire rapidement.

Une référence pour la restitution

À la fin de l’usufruit, l’usufruitier doit restituer le bien dans le même état, à l’exception de l’usure normale, de la vétusté et de la force majeure (art. 3.158). Si aucune description n’a été faite, il est présumé, sauf preuve contraire, avoir reçu le bien en bon état d’entretien et sans défaut. Sans description, c’est donc l’usufruitier, ou ses héritiers, qui risque de payer des dégradations antérieures.

Deux états des lieux qui se complètent

Lorsque le bien est loué, deux documents coexistent :

1. la description de l’usufruit, entre usufruitier et nu-propriétaire, à l’ouverture du droit ;
2. l’état des lieux locatif, entre l’usufruitier bailleur et le locataire, détaillé et contradictoire à l’entrée, en Wallonie (art. 27 du décret) comme à Bruxelles (art. 220 du Code bruxellois).

À chaque départ de locataire, l’état des lieux de sortie côté propriétaire protège l’usufruitier, qui répond ensuite de l’état du bien envers le nu-propriétaire.

Fini les litiges entre nu-propriétaire et usufruitier

Le Code civil donne plusieurs outils pour prévenir ou régler les tensions :

• le nu-propriétaire d’un immeuble peut visiter le bien une fois par an (art. 3.149) ; si le bien est loué, la visite s’organise avec l’usufruitier et le locataire ;
• chacun peut agir en justice pour son droit ou celui de l’autre, mais doit alors appeler l’autre à la cause (art. 3.152) ;
• si l’un ne fait pas les réparations qui lui incombent, l’autre peut demander au juge de l’y condamner, ou d’être autorisé à les faire lui-même aux frais du défaillant (art. 3.155) ;
• l’usufruitier et le nu-propriétaire peuvent demander au tribunal la conversion de l’usufruit légal, en pleine propriété d’une partie des biens, en une somme ou en une rente indexée (art. 3.161).

En résumé : l’usufruitier loue, encaisse les loyers, entretient et assure ; le nu-propriétaire assume les grosses réparations ; et une description du bien dressée dès l’ouverture de l’usufruit, complétée par des états des lieux locatifs rigoureux, reste le meilleur moyen d’éviter les litiges.