Extincteur en location : locataire ou propriétaire ?

La question revient souvent au moment de signer un bail ou de recevoir le décompte des charges : l’extincteur, c’est au locataire ou au propriétaire de le payer ? Ce guide de nos guides location et bail répond pour la Wallonie et Bruxelles, en distinguant l’achat, l’entretien et le remplacement. Il applique à l’extincteur les règles générales des réparations locatives, que nous détaillons dans l’article pilier du dossier.

L’extincteur est-il obligatoire dans un logement loué

On lit parfois qu’un extincteur est obligatoire dans toute maison mise en location, dans tout appartement d’un immeuble ou dans tout logement meublé. Ce n’est pas ce que disent les textes régionaux que nous avons consultés.

Le détecteur de fumée, seul équipement imposé partout

En Wallonie, la brochure officielle sur le bail d’habitation rappelle que le Code wallon de l’habitation durable impose que tout logement, individuel ou collectif, soit équipé d’au moins un détecteur incendie en parfait état de fonctionnement. L’installation est à charge du propriétaire, le remplacement de la pile ou de la batterie à charge du preneur. À Bruxelles, les détecteurs de fumée figurent parmi les équipements de base exigés des logements loués. Aucun de ces textes ne cite l’extincteur.

Les cas où un extincteur peut être exigé

Une obligation peut naître d’autres règles que celles du bail :

• Les règlements communaux de sécurité incendie. En Wallonie, la brochure du SPW sur le permis de location indique que les petits logements individuels et les logements collectifs, kots compris, doivent respecter les éventuels règlements communaux en matière de salubrité et de sécurité incendie. C’est à ce niveau qu’un extincteur peut être imposé.
• Le règlement de copropriété ou les décisions de l’assemblée générale, pour les parties communes d’un immeuble.
• Les recommandations du service d’incendie, à l’occasion d’un contrôle.

Pour un logement collectif, renseignez-vous auprès de la commune : c’est elle qui connaît son règlement et instruit le permis de location.

Qui paie l’achat et l’installation

Le principe vient des obligations du bailleur. Le décret wallon du 15 mars 2018 l’oblige à délivrer le logement en bon état de réparations de toute espèce et conforme aux exigences de sécurité, de salubrité et d’habitabilité (articles 7 et 9). Le Code bruxellois du logement contient la même obligation (article 219).

La liste wallonne des réparations locatives, publiée par le Service public de Wallonie, en tire la conséquence pour la sécurité incendie : le bailleur « assume le placement des extincteurs obligatoires ». Quand un extincteur est imposé, c’est donc au bailleur de l’acheter et de le faire placer.

Deux situations restent à part :

• Le bailleur place un extincteur sans y être obligé. C’est un équipement qu’il choisit d’offrir : l’achat est pour lui, et l’appareil fait partie des lieux loués.
• Le locataire achète un extincteur pour son propre confort. Il lui appartient ; il peut le reprendre en partant, à condition de remettre le mur en état s’il l’avait fixé.

Qui paie l’entretien et le contrôle

Un extincteur se contrôle et se recharge. La liste wallonne est claire : le preneur « prend en charge l’entretien et le contrôle des extincteurs (recharge, réparation) ». C’est l’application de l’article 15 du décret, qui met à charge du preneur les réparations locatives et de menu entretien, c’est-à-dire les réparations de minime importance dues à l’utilisation normale des lieux.

À Bruxelles, l’article 223 du Code du logement pose le même principe : le preneur est tenu des réparations locatives et des travaux de menu entretien, sauf ceux occasionnés par la vétusté ou la force majeure. Le Gouvernement bruxellois a arrêté sa propre liste non limitative ; nous n’y avons pas relevé de mention propre aux extincteurs, de sorte que c’est le principe général et le bail qui guident la répartition.

Remplacement, vétusté et dégâts

Un extincteur ne dure pas indéfiniment. Les deux textes régionaux mettent à charge du bailleur les réparations locatives causées uniquement par la vétusté ou la force majeure (article 8 du décret wallon, article 223 du Code bruxellois). Un appareil arrivé en fin de vie malgré un entretien correct est donc remplacé par le bailleur.

À l’inverse, le locataire répond des dégradations survenues pendant sa jouissance, sauf s’il prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. Un extincteur vidé sans raison, décroché, abîmé ou jamais entretenu reste à sa charge. S’il a servi pour éteindre un début d’incendie, la question rejoint celle de l’assurance incendie du preneur, obligatoire en Wallonie et, à Bruxelles, pour les baux signés ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024.

L’extincteur dans un immeuble en copropriété

Dans un immeuble à appartements, les extincteurs des couloirs, des caves ou des cages d’escalier appartiennent aux parties communes. Ils sont gérés par la copropriété, par l’intermédiaire du syndic, et leur entretien entre dans les charges communes de l’immeuble.

Le locataire d’un appartement n’en paie une part que si son bail met ces charges à sa charge. À Bruxelles, l’article 224/3 du Code du logement est précis : sauf forfait, les charges correspondent à des dépenses réelles, et ne sont dues que les dépenses pour des postes libellés explicitement et énumérés limitativement dans le bail. En Wallonie, le bail précise de la même manière les charges et leur répartition. Le bailleur doit pouvoir justifier ces dépenses dans son décompte.

Logement meublé, kot et location de courte durée

On lit parfois que, dans un logement meublé ou loué pour une courte durée, le propriétaire devrait à la fois fournir et entretenir l’extincteur. Les textes régionaux lus ne prévoient pas de règle propre à ces locations : les mêmes principes s’appliquent, placement par le bailleur quand une règle l’impose, entretien courant par l’occupant, sauf clause contraire du bail. Pour un kot ou un autre logement collectif en Wallonie, c’est surtout le permis de location et le règlement communal qu’il faut vérifier. Si le bailleur choisit de faire contrôler lui-même tous les appareils de son immeuble, le bail peut le prévoir et répercuter ce coût dans les charges, à condition de le dire clairement.

Le bail peut-il en décider autrement

Pour un bail de résidence principale, la marge est étroite. Les obligations du bailleur sur la conformité et la sécurité du logement sont impératives : une clause ne peut pas mettre à charge du locataire l’achat d’un extincteur rendu obligatoire. Le bail peut en revanche préciser l’entretien attendu, la fréquence du contrôle ou le prestataire, ce qui évite les malentendus.

En cas de désaccord, procédez par étapes : relisez le bail et la liste des réparations de votre Région, écrivez à l’autre partie, puis, si rien ne bouge, adressez une mise en demeure entre locataire et propriétaire avant de saisir le juge de paix, qui peut aussi organiser une conciliation gratuite. Pour l’ensemble des droits des deux parties, y compris la question parfois posée d’un droit de rétractation location appartement, voyez notre guide consacré aux obligations de chacun.

Les autres équipements de sécurité et d’entretien

L’extincteur n’est qu’un des équipements dont l’entretien se partage. Le même raisonnement, placement par le bailleur et entretien courant par le locataire, s’applique au conduit de cheminée : notre guide qui paie le ramonage locataire ou propriétaire détaille les règles propres au ramonage. Le détecteur de fumée suit, lui, un régime légal précis : placement par le bailleur, piles par le locataire en Wallonie.

Ce qu’il faut noter à l’entrée et à la sortie

Le meilleur moyen d’éviter un débat sur l’extincteur est de le décrire dans l’état des lieux. À l’entrée, notez :

• la présence et l’emplacement de chaque extincteur ;
• son type et sa capacité, tels qu’indiqués sur l’étiquette ;
• la date du dernier contrôle et l’état du plomb de sécurité ;
• à qui il appartient, si ce n’est pas évident.

À la sortie, la comparaison avec l’entrée montre si l’appareil a été utilisé, retiré ou laissé sans contrôle. Le locataire a intérêt à conserver les preuves de l’entretien qu’il a fait réaliser.

En pratique, un extincteur bien entretenu et bien décrit dans l’état des lieux ne pose presque jamais de problème. Les litiges naissent d’un appareil disparu, déchargé ou jamais contrôlé, et d’un état des lieux muet sur ce point.