Nuisibles en location (dératisation, punaises, frelons) : qui paie ?

Une piqûre au réveil, des crottes de souris dans l’armoire, un nid de frelons sous la corniche : quand des nuisibles apparaissent dans un logement loué, la première question est souvent « qui paie ? ». Ce guide de nos guides location et bail applique aux nuisibles les règles générales des réparations locatives, en Wallonie et à Bruxelles. La réponse dépend de trois éléments : la Région, l’origine du problème et ce que l’on peut prouver.

Le principe de répartition entre locataire et bailleur

Ni le décret wallon ni le Code bruxellois ne consacrent d’article spécifique aux punaises de lit ou aux rats. La répartition se fait donc avec les règles générales de l’entretien du logement loué.

En Wallonie, le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation pose trois règles :

• le bailleur délivre le logement « en bon état de réparations de toute espèce » et y fait toutes les réparations nécessaires « autres que locatives » (article 7) ;
• les réparations locatives occasionnées uniquement par la vétusté ou la force majeure sont à sa charge (article 8) ;
• le preneur est tenu des réparations locatives ou de menu entretien, c’est-à-dire des réparations de minime importance dues à l’utilisation normale des lieux (article 15).

À Bruxelles, l’article 223 du Code bruxellois du Logement dit la même chose avec d’autres mots : le preneur est tenu des réparations locatives et du menu entretien, sauf ce qui est dû à la vétusté ou à la force majeure ; le propriétaire, appelé bailleur dans les textes, est tenu de toutes les autres réparations. Dans les deux Régions, le Gouvernement a établi une liste non limitative de ce qui revient à chacun.

Ce que prévoit la liste wallonne des réparations locatives

La liste officielle publiée par le SPW Logement est le document le plus précis sur les nuisibles. Elle contient plusieurs rubriques utiles.

Désinfection et désinsectisation

À la rubrique « Désinfection », la liste prévoit que « le preneur supporte le coût de la désinfection et la désinsectisation notamment, des parasites, tels que cafards, punaises, rongeurs et autres nuisibles ». Elle ajoute que certains locaux à usage particulier, comme les étables ou les chenils, doivent faire d’office l’objet d’une désinfection en fin de location.

C’est la réponse de principe au mot-clé « cafard locataire ou propriétaire » : en Wallonie, le traitement est à charge du preneur.

Taupes, haies et pigeons

D’autres rubriques visent des nuisibles particuliers :

• les taupes : leur éradication est à charge du bailleur, à condition que le preneur signale leur envahissement dès le début ; si un traitement a été réalisé pour l’entrée du preneur, le bailleur peut en exiger la poursuite par celui-ci ;
• les haies : le bailleur assume les conséquences d’une attaque généralisée de parasites, tandis que le preneur assure l’entretien courant du jardin ;
• les pigeons : le preneur répond des dégâts causés par les pigeons qui lui appartiennent, il empêche les pigeons et autres volatiles de pénétrer dans l’immeuble et, si nécessaire, prévient le bailleur.

Les principes généraux qui encadrent la liste

En tête du document, la liste rappelle que sont à charge du bailleur les réparations résultant de l’usure normale, de la vétusté, de la force majeure, d’un vice de construction ou d’une malfaçon, ainsi que celles « qui auraient dû être faites avant l’entrée du locataire dans les lieux loués ». Le preneur, lui, doit prévenir le bailleur dans un délai raisonnable de toute défectuosité ; à défaut, il s’expose à supporter l’aggravation des dommages causés par sa passivité.

Enfin, il ne peut pas être dérogé à cette répartition dès que les lieux loués sont affectés à la résidence principale du locataire.

Et à Bruxelles

À Bruxelles, la page régionale sur la répartition des réparations renvoie à la liste établie par le Gouvernement en exécution de l’article 223, et précise que les parties ne peuvent pas déroger à cette répartition. La brochure juridique de janvier 2025 donne des exemples : entretien de la chaudière, ramonage, détartrage des robinets ou entretien du jardin pour le preneur ; toiture, chaudière défectueuse, problèmes liés à la vétusté pour le bailleur.

La page régionale ne cite pas les nuisibles parmi ses exemples. Pour une punaise de lit ou un cafard dans un logement bruxellois, il faut donc appliquer le principe : traitement lié à l’occupation pour le preneur, problème lié au bâtiment ou à la vétusté pour le bailleur. Consultez la liste bruxelloise elle-même, disponible sur la même page, avant de trancher un cas précis.

Le bailleur reste tenu d’un logement salubre

À côté de la répartition des réparations, les deux Régions imposent des normes de qualité au logement loué, et les parasites y figurent.

• À Bruxelles, l’article 4 du Code bruxellois du Logement range parmi les exigences de salubrité élémentaire des normes minimales relatives « aux parasites », à côté de l’humidité, de l’éclairage ou de la ventilation.
• En Wallonie, l’article 9 du décret impose que le logement réponde aux exigences de sécurité, de salubrité et d’habitabilité du Code wallon de l’habitation durable. La brochure du SPW sur le bail cite parmi les critères les champignons, parasites et moisissures. Si le logement n’y répond pas et que le bailleur, mis en demeure, n’exécute pas les travaux, le preneur peut exiger ces travaux ou demander la résolution du bail ; en attendant, le juge peut accorder une diminution du loyer.

Concrètement, une infestation qui rend le logement insalubre, ou qui provient d’un défaut du bâtiment, n’est pas une simple « réparation locative ».

Cas par cas, qui paie quoi

Le tableau ci-dessous applique ces règles aux situations les plus fréquentes. Il donne une orientation, pas une décision : c’est toujours l’origine du problème qui tranche.

Punaises de lit, le cas le plus discuté

Les punaises de lit sont citées en toutes lettres par la liste wallonne. Le locataire supporte donc en principe le traitement. Mais deux situations fréquentes changent la donne : l’infestation existait déjà à l’entrée (elle relève alors des réparations « qui auraient dû être faites avant l’entrée »), ou elle provient d’un autre logement du même immeuble. Dans ce second cas, le locataire n’en est pas à l’origine et la discussion porte sur le bâtiment.

En location meublée, la literie et le mobilier fournis par le bailleur font partie de ce qu’il délivre. Leur état à l’entrée doit figurer dans l’inventaire, sans quoi la preuve devient difficile pour chacun.

Nids de guêpes et de frelons

Aucun texte officiel que nous avons consulté ne règle spécifiquement le nid de guêpes ou de frelons. On revient alors aux principes : l’entretien courant pour le locataire, le bâtiment, la vétusté et la force majeure pour le bailleur. Un nid installé dans une toiture, une corniche ou un mur creux touche au bâtiment. Dans tous les cas, prévenez le bailleur par écrit et mettez-vous d’accord avant de commander une intervention, pour éviter un litige sur le remboursement.

Prouver l’origine de l’infestation

Toute la répartition repose sur une question de fait : le problème existait-il à l’entrée, vient-il du bâtiment ou de l’occupation ? Trois réflexes aident à y répondre :

1. Un état des lieux d’entrée détaillé : traces de rongeurs, plinthes et joints, état de la literie fournie, ouvertures non obturées. Ce qui y figure n’est pas imputable au locataire.
2. Une alerte écrite rapide : la liste wallonne rappelle que le preneur doit prévenir le bailleur dans un délai raisonnable, sous peine de supporter l’aggravation des dommages.
3. Des factures et rapports conservés : le rapport du désinsectiseur décrit souvent l’étendue et l’origine probable de l’infestation.

À la sortie, l’état des lieux compare l’état du logement à celui de l’entrée. Des dégâts causés par des nuisibles pendant la location peuvent alors être discutés, sur la base des deux documents.

Les autres frais d’entretien de la location

Les nuisibles ne sont qu’une ligne parmi d’autres dans l’entretien d’un logement loué. Le ramonage des cheminées et l’entretien de la chaudière, par exemple, figurent parmi les exemples de charges du preneur dans la brochure bruxelloise ; nous les détaillons dans notre article sur le ramonage obligatoire locataire. La question se pose aussi pour les serrures et les clés perdues : voyez notre guide changement serrure locataire ou propriétaire.

En résumé : en Wallonie, la désinsectisation et la dératisation sont en principe à charge du locataire, mais pas l’infestation qui existait avant lui, qui vient du bâtiment ou qui rend le logement insalubre. À Bruxelles, le même raisonnement s’applique à partir de l’article 223 et de la liste régionale. Dans les deux Régions, l’état des lieux d’entrée et une alerte écrite au bailleur font la différence.