Propriétaire : définition et traduction

Propriétaire : le mot semble aller de soi. Il a pourtant, en droit belge, une définition précise, récemment réécrite dans le Code civil, et il se distingue du bailleur, avec lequel on le confond souvent. Cette fiche de notre lexique immobilier en donne la définition juridique, les nuances d’usage et les traductions.

La définition juridique du propriétaire

Depuis le 1er septembre 2021, la propriété est définie par le livre 3 du Code civil, consacré aux biens, issu de la loi du 4 février 2020. Son article 3.50 dispose : « Le droit de propriété confère directement au propriétaire le droit d’user de ce qui fait l’objet de son droit, d’en avoir la jouissance et d’en disposer. Le propriétaire a la plénitude des prérogatives, sous réserve des restrictions imposées par les lois, les règlements ou par les droits de tiers. » (texte sur Justel)

Trois prérogatives composent donc le droit du propriétaire :

1. user du bien, par exemple habiter sa maison ;
2. en avoir la jouissance, c’est-à-dire en percevoir les fruits, comme les loyers ;
3. en disposer, en le vendant, en le donnant ou en le transformant.

Ces prérogatives ne sont pas illimitées : les lois (urbanisme, logement, fiscalité), les règlements et les droits des tiers les encadrent. Voilà, en résumé, la définition juridique du propriétaire : un droit complet, mais pas absolu.

Un droit protégé et durable

L’article 3.51 ajoute que le propriétaire peut revendiquer son bien « dans les mains de celui duquel il se trouve et s’opposer à toute atteinte ou prétention d’un tiers », et que le droit de propriété ne s’éteint pas par le non-usage. Un bien vide depuis des années reste la propriété de son titulaire.

Propriétaire et bailleur, deux qualités distinctes

Quand le propriétaire met son bien en location, il ne perd pas sa propriété : il en cède seulement l’usage, pour un temps et contre un loyer. Il devient alors bailleur, c’est-à-dire la partie qui, selon l’article 1709 du Code civil, « s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps ».

En face se trouve le locataire, ou preneur, qui obtient un droit de jouissance, pas un droit de propriété. Le féminin de ce mot pose d’ailleurs souvent question, locataire ou locatrice : notre fiche y répond.

Et si le propriétaire vend le bien loué

La vente ne met pas fin au bail enregistré. Le SPF Finances le rappelle : lorsque le bailleur vend le bâtiment, « the new owner must observe the registered lease », le nouveau propriétaire doit respecter le bail enregistré. L’enregistrement du bail, qui incombe au bailleur, protège donc le locataire face à un changement de propriétaire.

Le propriétaire qui loue garde, lui, un intérêt direct à l’état de son bien. Le locataire doit le rendre tel qu’il l’a reçu, sous réserve de l’usure normale : sans description précise à l’entrée, il est difficile de prouver qu’une dégradation date de la location. C’est pourquoi l’état des lieux d’entrée, dressé contradictoirement et annexé au bail, est aussi utile au propriétaire qu’au locataire.

Traduction de propriétaire

Le SPF Finances publie sa page sur le bail en quatre langues. Voici les termes employés :

En allemand, la page indique qu’en cas de vente, « muss der neue Eigentümer den registrierten Mietvertrag einhalten » (version allemande).

Mon propriétaire, in English

Attention à la nuance. Pour parler du propriétaire d’un bien immobilier, l’anglais dit owner, ou property owner. Mais quand un locataire dit « mon propriétaire », il pense en réalité à la personne qui lui loue le logement : le SPF Finances emploie alors lessor, et l’anglais courant landlord. « Mon propriétaire loue » se dira donc plutôt my landlord rents out the flat. En néerlandais, la même nuance oppose eigenaar et verhuurder ; en allemand, Eigentümer et Vermieter.

Autre notion liée à la propriété d’un immeuble, le précompte immobilier fait l’objet d’une fiche distincte de notre lexique.