Indexation du loyer : règles et calcul

L’indexation du loyer est la question que bailleurs et preneurs nous posent le plus souvent chaque année, à la date anniversaire du bail. Ce guide ouvre notre dossier sur le sujet, au sein des guides location et bail. Il expose les règles communes à Bruxelles et à la Wallonie, la formule officielle et les limites liées au certificat PEB. Pour une définition courte du mécanisme d’indexation, voyez notre lexique.

Nous sommes experts en états des lieux, pas avocats : cet article résume les textes officiels et ne remplace pas un conseil juridique personnalisé.

Ce que dit la loi sur l’indexation du loyer

Depuis la régionalisation du bail d’habitation, chaque Région a ses propres règles. En Wallonie, c’est le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation (articles 26 et 57). À Bruxelles, c’est le Code bruxellois du logement (article 224/2). Sur l’indexation, les deux textes restent très proches.

Une adaptation annuelle, jamais automatique

L’indexation est « l’adaptation périodique du loyer au coût de la vie », rappelle la brochure juridique de Bruxelles Logement. Elle ne peut être appliquée « qu’une fois par année de location et au plus tôt au jour anniversaire de l’entrée en vigueur du bail » (article 26 du décret wallon).

Elle n’est jamais automatique. En Wallonie, l’adaptation « ne s’opère qu’après que la partie intéressée en a fait la demande écrite » (article 57). À Bruxelles, le Code prévoit la même exigence d’une demande écrite. Tant que le bailleur ne demande rien, le preneur paie le loyer convenu, sans faute de sa part.

Les conditions à réunir

Pour un bail de résidence principale, l’indexation n’est possible que si plusieurs conditions sont réunies.

L’enregistrement du bail est donc la première chose à vérifier. Le portail de la Wallonie le rappelle : depuis le 1er septembre 2018, un bail d’habitation doit être enregistré pour que l’indexation soit valable.

La formule officielle de calcul

La loi ne fixe pas un pourcentage : elle fixe un plafond. Le loyer adapté « ne peut dépasser le montant qui résulte de la formule suivante : loyer de base multiplié par le nouvel indice et divisé par l’indice de départ » (article 26 du décret wallon ; même formule à Bruxelles).

• Le loyer de base est le loyer du contrat ou d’un jugement, « à l’exclusion de tous frais et charges quelconques expressément laissés à charge du preneur par le bail ».
• Le nouvel indice est l’indice santé du mois qui précède celui de l’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail.
• L’indice de départ est l’indice santé du mois qui précède le mois de la conclusion (signature) du bail.

On part toujours du loyer de base, jamais du loyer déjà indexé l’année précédente : c’est le rapport entre les deux indices qui fait tout le travail. Les clauses du bail qui donneraient davantage sont « réductibles » au montant de la formule (article 26, § 2).

Un exemple avec des indices réels

Prenons un loyer fictif de 700 € par mois, bail signé en septembre 2021 et entré en vigueur le 1er novembre 2021, logement certifié PEB C. Les indices santé cités sont ceux que le SPW Logement utilise dans ses propres exemples.

Pour les particularités régionales du calcul, voyez nos guides pour calculer indexation loyer Bruxelles et, au sud du pays, notre guide calculateur indexation loyer Wallonie, qui reprend pas à pas la méthode wallonne. Statbel met aussi à disposition un calculateur de loyer officiel, utilisable pour les contrats conclus après le 1er janvier 1984.

Quand et comment demander l’indexation

La date anniversaire de l’entrée en vigueur

La date qui compte est celle de l’entrée en vigueur du bail, pas celle de la signature. Exemple de la brochure bruxelloise : un bail conclu en novembre 2017 et entré en vigueur le 1er janvier 2018, au loyer de 700 €, s’indexe chaque 1er janvier ; l’indice de départ est celui d’octobre 2017 et le nouvel indice, chaque année, celui de décembre.

Une demande écrite, trois mois de rétroactivité

La demande se fait par écrit ; une lettre recommandée donne une date certaine. Elle « n’a d’effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande » (article 57 du décret wallon ; même règle à Bruxelles).

Le bailleur qui a oublié d’indexer pendant plusieurs années ne perd pas le droit d’indexer : il calcule le nouveau loyer avec l’indice actuel, mais ne récupère que trois mois d’arriérés. À Bruxelles, la brochure précise aussi que l’action du bailleur en paiement de l’indexation se prescrit par un an à compter de sa demande (article 2273 de l’ancien Code civil).

À l’inverse, le preneur qui a payé plus que ce que permet la formule peut en demander le remboursement. En Wallonie, la demande se fait par envoi recommandé et la restitution n’est exigible que pour les montants payés au cours des cinq ans qui précèdent (article 25 du décret).

Indexation du loyer et certificat PEB

En Wallonie, une limitation terminée mais pas effacée

Le décret du 19 octobre 2022 a limité l’indexation selon le certificat PEB pour les anniversaires de bail tombant entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023 : indexation complète pour les classes A, B et C ; 75 % de la hausse pour la classe D ; 50 % pour la classe E ; aucune indexation pour les classes F et G ou sans certificat.

La mesure n’a pas été renouvelée, mais le SPW Logement explique qu’elle produit un effet durable. Pour les logements D, E, F, G ou sans certificat, l’indexation à partir du 1er novembre 2023 repart du loyer « adapté » pendant la période de limitation, avec comme indice de départ l’indice santé du mois qui précède l’anniversaire tombé dans cette période, et ce jusqu’à la fin du bail. Les baux entrés en vigueur après le 31 octobre 2022 ne sont pas concernés.

À Bruxelles, un facteur de correction

À Bruxelles, depuis le 14 octobre 2023, un facteur de correction s’applique au loyer indexé lorsque trois conditions sont réunies : bail entré en vigueur avant le 14 octobre 2022, certificat PEB de classe E, F ou G, et location sur le marché privé ou par un opérateur public comme un CPAS, une commune ou une agence immobilière sociale. Le coefficient dépend de la classe PEB et de la date anniversaire ; be.brussels publie un outil de calcul, dont la version en ligne est annoncée valable jusqu’au 30 septembre 2026.

En Flandre, les règles diffèrent encore ; elles font l’objet d’un guide distinct du dossier.

Ce que l’indexation ne couvre pas

L’indexation ne concerne que le loyer de base. Les charges suivent le régime prévu par le bail : frais réels, éventuellement avec des provisions, ou forfait. À Bruxelles, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, le bail doit énumérer et estimer les charges et préciser leur mode de calcul (article 224/3).

L’indexation ne doit pas non plus être confondue avec la révision du loyer. Celle-ci ne peut être demandée qu’entre le neuvième et le sixième mois qui précèdent la fin de chaque triennat, et, à défaut d’accord, le juge ne l’accorde qu’en cas d’écart d’au moins 20 % par l’effet de circonstances nouvelles, ou de 10 % en raison de travaux du bailleur, mesuré sur la valeur locative normale en Wallonie (article 58 du décret) et, depuis le 1er mai 2025, sur le loyer de référence à Bruxelles (article 240 du Code bruxellois).

Un bail bien tenu dès l’entrée

Une indexation contestée tient presque toujours à un bail incomplet : pas d’enregistrement, pas de certificat PEB remis, date d’entrée en vigueur imprécise. Les mêmes lacunes pèsent en fin de bail, quand il faut comparer l’état du logement avec celui de l’entrée pour libérer la garantie locative. Un dossier complet dès le premier jour, bail enregistré, certificat PEB et état des lieux d’entrée détaillé, évite l’essentiel des litiges.

En résumé : l’indexation du loyer est annuelle, jamais automatique, plafonnée par la formule légale, limitée à trois mois d’arriérés, et subordonnée à un bail écrit et enregistré ; le certificat PEB peut encore la réduire pour certains baux.