Quand indexer le loyer ?

« Quand indexer le loyer ? » est l’une des questions que les bailleurs nous posent le plus souvent, en particulier ceux qui louent plusieurs biens. Ce guide de nos guides location et bail répond à la question du moment : à partir de quelle date, à quelle fréquence, et que faire si la date est passée. Pour les conditions, la formule et l’indice santé, lisez notre article pilier sur l’indexation du loyer.

Nous sommes experts en états des lieux, pas avocats : cet article résume les textes officiels de Wallonie, de Bruxelles et de Flandre et ne remplace pas un conseil juridique.

La règle commune, une fois par an à la date anniversaire

Les trois Régions ont repris la même règle de calendrier. En Wallonie, l’article 26 du décret du 15 mars 2018 prévoit que l’adaptation du loyer au coût de la vie « ne peut être appliquée qu’une fois par année de location et au plus tôt au jour anniversaire de l’entrée en vigueur du bail ». La Région bruxelloise indique que le loyer peut être adapté chaque année, au plus tôt à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail. En Flandre, l’article 34 du décret du 9 novembre 2018 prévoit une adaptation « eenmaal per huurjaar », une fois par année de location, à l’anniversaire de l’entrée en vigueur.

Deux mots comptent dans cette phrase.

• « Au plus tôt » : le bailleur ne peut pas indexer avant l’anniversaire. Il peut en revanche le faire plus tard, avec les limites vues plus bas.
• « Entrée en vigueur » : la date qui compte est celle où le bail prend cours, pas celle de la signature.

Signature ou entrée en vigueur

Un bail signé le 20 juin et qui prend cours le 1er août s’indexe chaque 1er août, jamais le 20 juin. La date de signature garde toutefois un rôle dans le calcul : à Bruxelles et en Wallonie, l’indice de départ est l’indice santé du mois qui précède la signature (ici, mai). En Flandre, c’est celui du mois qui précède l’entrée en vigueur (ici, juillet).

Exemple de la brochure juridique de Bruxelles Logement : un bail conclu en novembre 2017 et entré en vigueur le 1er janvier 2018 s’indexe chaque 1er janvier. L’indice de base est celui d’octobre 2017 ; le nouvel indice, chaque année, celui de décembre.

Un bail de neuf ans s’indexe tous les ans

Le bail de résidence principale est en principe conclu pour neuf ans. Il s’indexe une fois par année de location, soit à chaque anniversaire de son entrée en vigueur, tant qu’il n’exclut pas l’indexation. Il ne faut pas confondre ce rythme annuel avec la révision du loyer, qui se négocie par périodes de trois ans : en Wallonie, entre le neuvième et le sixième mois qui précèdent l’expiration de chaque triennat (article 58 du décret).

Une demande écrite, au bon moment

La date anniversaire ne suffit pas. L’indexation n’est jamais automatique : elle suppose une démarche du bailleur.

En Wallonie, l’article 57 du décret précise que l’adaptation « ne s’opère qu’après que la partie intéressée en a fait la demande écrite ». Le portail officiel de la Wallonie ajoute que la demande ne doit pas nécessairement être envoyée par lettre recommandée : elle peut être faite par courrier normal, SMS ou e-mail. À Bruxelles, la page de la Région sur l’indexation des loyers indique que le bailleur doit la demander par écrit au preneur. En Flandre, l’adaptation n’a lieu que si la partie intéressée la demande par écrit.

Quand envoyer la demande

Le plus simple est d’envoyer la demande peu avant ou juste après la date anniversaire, dès que l’indice santé du mois qui précède cet anniversaire est connu : c’est lui qui sert de nouvel indice. Pour un bail qui prend cours le 1er août, le nouvel indice est celui de juillet.

Tant que le bailleur n’a rien demandé, le preneur paie le loyer convenu, et il n’a rien à se reprocher. Il n’a pas à anticiper l’indexation ni à la calculer lui-même.

Faut-il recommencer chaque année

Oui. Chaque indexation suppose une demande, avec le nouvel indice de l’année. Une fois le loyer indexé, le montant adapté reste dû jusqu’à la demande suivante. Pour le calcul, on repart toujours du loyer de base du contrat et de l’indice de départ, jamais du loyer déjà indexé : c’est le rapport entre les deux indices qui fait le travail.

La date est passée, que faire

Un bailleur qui laisse passer l’anniversaire ne perd pas son droit. Il peut indexer plus tard, mais la demande a un effet limité sur le passé : trois mois au plus.

• Wallonie : la demande « n’a d’effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande » (article 57).
• Bruxelles : la demande n’a d’effet rétroactif que pour les trois mois qui précèdent le mois de la demande, selon la Région.
• Flandre : l’adaptation ne rétroagit que jusqu’aux trois mois qui précèdent le mois de la demande (article 34).

La brochure bruxelloise donne cet exemple : pour un bail entré en vigueur le 1er décembre 2017, le bailleur peut réclamer l’indexation à partir du 1er décembre 2018 ; s’il ne la demande qu’en août 2019, il ne peut exiger l’indexation que pour les mois de mai à juillet, puis pour août et les mois suivants.

Le calcul, lui, se fait avec l’indice actuel : l’indice du mois qui précède le dernier anniversaire. Le détail des arriérés et de la prescription fait l’objet de notre guide sur l’indexation rétroactive du loyer.

Les conditions à vérifier avant la date

Arriver à la bonne date ne sert à rien si les conditions ne sont pas remplies. Elles diffèrent selon la Région.

En Wallonie, le portail régional insiste sur l’enregistrement : pour que le loyer puisse être indexé, le bail de résidence principale doit être enregistré, qu’il ait été conclu avant ou après le 1er septembre 2018. À Bruxelles, la Région précise que le certificat PEB doit être valable au moment où l’indexation est demandée ; s’il a expiré, un nouveau certificat doit avoir été remis au preneur avant toute indexation.

Faut-il indexer, et un bail peut-il l’exclure ? La réponse dépend du contrat et de la Région : voyez notre guide l’indexation du loyer est-elle obligatoire.

Les cas particuliers

Le bail commercial et les autres baux

Pour un bail commercial, un bureau ou un garage loué seul, ce sont les règles de droit commun qui s’appliquent. L’article 1728bis de l’ancien Code civil ne crée pas l’indexation : il l’encadre « si une adaptation du loyer au coût de la vie a été convenue ». Dans ce cas, elle ne peut être appliquée « qu’une fois par année de location et au plus tôt au jour anniversaire de l’entrée en vigueur du bail ». Le calendrier est donc le même que pour un logement ; les modalités de la demande dépendent surtout de la clause du bail.

Le livre 7 du Code civil sur les contrats spéciaux entrera en vigueur le 1er septembre 2027 selon le SPF Justice ; d’ici là, l’article 1728bis reste applicable.

Le bail qui a été révisé

Après une révision du loyer, par accord ou par jugement, le loyer révisé devient le nouveau loyer de base. La date anniversaire reste celle de l’entrée en vigueur du bail. En Flandre, l’article 34 précise que l’indice de départ devient celui du mois qui précède l’entrée en vigueur de la révision.

Le preneur qui arrive en cours d’année

Quand un nouveau bail est signé avec un nouveau locataire, c’est un nouveau contrat : sa propre date d’entrée en vigueur fixe son anniversaire, et la première indexation n’est possible qu’un an plus tard.

En pratique, pour le bailleur

1. Notez dans votre agenda la date de prise de cours de chaque bail.
2. Vérifiez une fois pour toutes les conditions : bail écrit et enregistré, indexation non exclue, certificat PEB à Bruxelles.
3. À l’approche de l’anniversaire, relevez sur le site de Statbel l’indice santé du mois qui le précède, dès sa publication.
4. Calculez le loyer à partir du loyer de base et de l’indice de départ.
5. Envoyez la demande écrite et gardez-en la preuve datée.

Pour le preneur, ces étapes servent de contrôle : une indexation demandée avant l’anniversaire, plus d’une fois par an ou avec plus de trois mois d’arriérés peut être contestée.

En résumé : le loyer s’indexe une fois par an, au plus tôt à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail, sur demande écrite ; une demande tardive reste possible, mais elle ne rattrape que trois mois.