L’indexation du loyer est-elle obligatoire ?

Chaque année, à la date anniversaire du bail, la même question revient : le bailleur doit-il indexer le loyer, et le locataire peut-il refuser ? La réponse courte tient en une phrase : l’indexation n’est pas obligatoire pour le bailleur, mais elle s’impose au locataire lorsque les conditions légales sont réunies et que la demande est faite correctement. Cet article de nos guides location et bail détaille ces conditions à Bruxelles, en Wallonie et pour les baux commerciaux. Pour la formule de calcul et le mécanisme complet, voyez notre dossier sur l’indexation du loyer.

Nous sommes experts en états des lieux, pas avocats : ce guide résume les pages officielles et ne remplace pas un conseil juridique personnalisé.

Une indexation jamais automatique

L’indexation est l’adaptation du loyer au coût de la vie, mesurée par l’indice santé. Elle ne se produit pas d’elle-même. Le portail de la Wallonie est explicite : « L’indexation doit être demandée par écrit. » La Région bruxelloise dit la même chose : « L’indexation n’est pas automatique ; le propriétaire doit la demander par écrit au locataire. »

Concrètement, tant que le bailleur ne demande rien, le locataire continue à payer le loyer prévu au contrat, sans être en faute. Le bailleur peut indexer une année et pas la suivante, ou ne jamais indexer. C’est donc un droit, et non une obligation.

Une fois par an, à la date anniversaire

L’indexation se fait au maximum une fois par année de location, au plus tôt à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail. La date qui compte est celle de l’entrée en vigueur, pas celle de la signature. Le modèle de bail bruxellois reprend cette règle : chacune des parties peut demander l’indexation « au maximum une fois par an, à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail et sur demande écrite de la partie intéressée (de préférence par lettre recommandée) ».

La forme de la demande

Selon la Wallonie, la demande peut prendre différentes formes, courrier, SMS ou e-mail, pourvu qu’elle soit écrite. La lettre recommandée reste la solution la plus sûre, parce qu’elle donne une date certaine : c’est elle qui fixe le point de départ des arriérés éventuels.

Les conditions d’un bail d’habitation

Pour un logement, les règles sont régionales, mais elles se ressemblent beaucoup à Bruxelles et en Wallonie. Trois questions permettent de savoir si l’indexation est due.

Le bail peut exclure l’indexation

L’indexation est prévue par les textes régionaux, mais les parties peuvent y renoncer dans le contrat. Le portail wallon précise qu’une clause du bail « peut prévoir expressément que, pendant la durée de la location, le loyer ne sera pas indexé ». À Bruxelles, le modèle régional de bail propose même une case à cocher : « Le loyer n’est pas soumis à indexation. » Si cette case est cochée, le bailleur ne pourra pas indexer en cours de bail.

Le bail doit être enregistré

C’est la condition la plus souvent oubliée. En Wallonie, « pour que le loyer puisse être indexé, le bail de résidence principale doit être enregistré », rappelle le portail régional. À Bruxelles, l’enregistrement du bail figure aussi parmi les trois conditions de l’indexation. Sans bail écrit, il n’y a pas d’enregistrement possible, et donc pas d’indexation : c’est la réponse à ceux qui se demandent s’ils ont un droit à l’indexation sans bail.

À Bruxelles, le certificat PEB

La Région bruxelloise ajoute une condition propre : le bailleur doit avoir fourni au locataire un certificat de performance énergétique valide au moment de la demande. De plus, depuis le 14 octobre 2023, un facteur de correction réduit l’indexation pour les logements de classe E, F ou G dont le bail est antérieur au 14 octobre 2022. En Wallonie, une limitation liée au PEB a joué pour les anniversaires tombés entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023, avec un effet qui se prolonge pour certains baux ; notre dossier principal l’explique en détail.

Peut-on refuser une indexation de loyer

Le locataire ne peut pas refuser une indexation régulière : lorsque toutes les conditions sont réunies et que la demande est faite par écrit, la hausse est due à partir de cette demande. En revanche, il peut contester une indexation irrégulière. Les motifs de refus les plus fréquents sont les suivants :

• le bail n’a pas été enregistré ;
• le bail exclut expressément l’indexation ;
• la demande n’a pas été faite par écrit, ou elle arrive avant la date anniversaire ;
• le calcul est faux, par exemple parce qu’il part du loyer déjà indexé au lieu du loyer de base, ou parce qu’il inclut les charges ;
• à Bruxelles, aucun certificat PEB valide n’a été fourni, ou le facteur de correction n’a pas été appliqué.

Le bon réflexe est de répondre par écrit, en expliquant précisément ce qui manque. Si le bailleur régularise, par exemple en enregistrant le bail, il pourra ensuite présenter une nouvelle demande. En cas de désaccord persistant, la conciliation devant le juge de paix du canton où se trouve le logement permet souvent de trouver une solution sans procès.

Les arriérés en cas d’oubli

Un bailleur qui a oublié d’indexer pendant plusieurs années ne perd pas son droit pour l’avenir. Mais il ne peut pas tout récupérer. Pour un logement, la demande n’a d’effet rétroactif que pour les trois mois qui précèdent le mois de la demande, selon be.brussels ; la Wallonie retient la même limite. Le nouveau loyer se calcule avec l’indice du moment : la formule part toujours du loyer de base et de l’indice de départ, de sorte que les années oubliées n’affectent pas le montant indexé, seulement les arriérés.

Pour les délais applicables aux baux commerciaux et les questions de prescription, voyez notre article sur la prescription indexation loyer bail commercial.

Le bail commercial et les autres baux

Hors du bail d’habitation, la logique s’inverse. Pour un bail commercial, et plus largement pour les baux de droit commun (bureau, entrepôt, garage loué seul), l’indexation n’est pas prévue par défaut : elle n’existe que si le contrat la prévoit. L’article 1728bis de l’ancien Code civil ne la crée pas, il la limite : une fois par an au plus, au maximum selon la formule légale, et toute clause plus généreuse est réduite à ce plafond. En Wallonie, cet article n’a été abrogé que pour le bail d’habitation ; il reste donc applicable aux baux commerciaux et aux autres baux.

Selon le SPW Économie, si le propriétaire d’un bail commercial oublie d’indexer le loyer, il peut réclamer des arriérés d’indexation pour une période maximale de douze mois. L’indexation ne doit pas être confondue avec la révision triennale prévue par la loi du 30 avril 1951, qui permet à chaque partie de demander au juge de paix d’adapter le loyer à la valeur locative lorsque l’écart atteint au moins 15 %.

Pour un emplacement de stationnement, les mêmes principes s’appliquent selon que le garage est loué avec le logement ou séparément : notre guide sur l’indexation loyer parking détaille ces deux cas.

Ce que dit la loi, en résumé

La réponse dépend donc du point de vue et du type de bail :

En Flandre, les règles diffèrent encore ; ce guide se limite à Bruxelles et à la Wallonie, où nous intervenons.

Bien préparer l’indexation dès la signature

La plupart des litiges d’indexation naissent d’un bail mal préparé : clause ambiguë, bail jamais enregistré, date d’entrée en vigueur incertaine, loyer de base mélangé aux charges. Quelques précautions au moment de la signature évitent ces difficultés.

1. Choisir clairement : indexation prévue ou exclue, sans ambiguïté, en reprenant la formule et l’indice santé.
2. Noter les bonnes dates : date de conclusion (pour l’indice de départ) et date d’entrée en vigueur (pour l’anniversaire).
3. Séparer loyer et charges : l’indexation ne porte que sur le loyer de base.
4. Enregistrer le bail : sans enregistrement, pas d’indexation d’un logement.
5. Documenter l’état du bien : à Bruxelles, le certificat PEB conditionne l’indexation ; partout, un état des lieux d’entrée précis évite d’autres discussions à la sortie.

Le portail de la Wallonie rappelle enfin que l’indice de référence est l’indice santé, qui exclut notamment le tabac, l’alcool et les carburants. Les indices mensuels sont publiés par Statbel.

En résumé : le bailleur n’est jamais obligé d’indexer, mais lorsqu’il le demande par écrit, dans un bail enregistré qui ne l’exclut pas, le locataire doit suivre. Un refus n’est fondé que si une condition manque ou si le calcul est faux.