Indexation du loyer d’un garage

Vous louez un box, un garage fermé ou une simple place de parking et vous vous demandez si le loyer peut suivre le coût de la vie ? Ce guide de nos guides location et bail répond à cette question, en Wallonie et à Bruxelles. Pour les règles générales, la formule et l’indice santé, commencez par notre article pilier sur l’indexation du loyer.

Nous sommes experts en états des lieux, pas avocats : cet article résume les textes officiels et ne remplace pas un conseil juridique.

Garage loué seul ou avec le logement

Tout part d’une distinction que Droits Quotidiens formule clairement pour la location d’un garage en Wallonie :

• le garage est loué seul, par un contrat distinct : « les règles de droit commun » s’appliquent au bail du garage, comme pour la location d’un bureau séparé ;
• le garage est compris dans le contrat de bail du logement : les règles du bail de résidence principale s’étendent au garage.

Cette distinction décide de tout le reste, y compris de l’indexation. Un garage mentionné dans le bail de l’appartement ne s’indexe pas à part : c’est le loyer du bail qui s’indexe, dans les conditions régionales. Un garage loué par un contrat séparé, même au même propriétaire, obéit à ses propres règles.

Le garage loué seul, une indexation seulement si elle est prévue

L’article 1728bis de l’ancien Code civil

Pour un garage loué seul, le texte de référence est l’article 1728bis de l’ancien Code civil, qui encadre l’indexation dans tous les baux relevant du droit commun. Il commence ainsi : « Si une adaptation du loyer au coût de la vie a été convenue ». Autrement dit, la loi ne crée pas l’indexation ; elle la limite lorsqu’elle a été prévue par les parties.

Conséquence directe : sans clause d’indexation dans le contrat, le propriétaire ne peut pas indexer le loyer du garage en cours de bail. Pour un bail verbal, prouver qu’une indexation a été convenue est difficile ; un contrat écrit reste la meilleure solution.

C’est la principale différence avec les logements. Pour un bail de résidence principale, les textes régionaux prévoient que l’indexation est due si elle n’a pas été exclue : c’est l’inverse. Le principe général est détaillé dans notre guide sur la loi indexation loyer Belgique.

En Wallonie et à Bruxelles

La version consolidée de l’ancien Code civil sur Justel mentionne deux variantes régionales :

• en Wallonie, l’article 1728bis a été abrogé par le décret du 15 mars 2018, mais seulement « pour ce qui relève du bail d’habitation ». Pour un garage loué seul, il reste applicable ;
• à Bruxelles, l’article subsiste dans sa rédaction de base, complétée par un paragraphe qui permet au Gouvernement bruxellois de prendre des mesures liées à l’indice.

Le livre 7 du Code civil, consacré aux contrats spéciaux, entrera en vigueur le 1er septembre 2027 selon le SPF Justice ; d’ici là, les articles de l’ancien Code civil sur le louage restent applicables.

Les limites de l’indexation d’un garage loué seul

Lorsque l’indexation a été convenue, l’article 1728bis pose trois règles.

1. Une fois par année de location. L’adaptation ne peut être appliquée qu’une fois par an, et au plus tôt au jour anniversaire de l’entrée en vigueur du bail.
2. Un plafond de calcul. Le loyer adapté ne peut pas dépasser le montant qui résulte de la formule légale.
3. Une clause réductible. Les dispositions contractuelles dont l’effet excéderait cette adaptation « sont réductibles à celle-ci ».

La formule

loyer indexé = loyer de base × nouvel indice ÷ indice de départ

Exemple fictif : un garage loué seul, contrat signé le 10 mars 2025, entré en vigueur le 1er avril 2025, au loyer de 90 € par mois, avec une clause d’indexation. La première adaptation est possible au 1er avril 2026. Le calcul est : 90 € × indice santé de mars 2026 ÷ indice santé de février 2025. Remplacez les deux indices par les valeurs publiées par Statbel, dans la même base.

Une hausse fixe ou un autre indice

Certains contrats de garage prévoient une hausse fixe chaque année, ou renvoient à un indice plus favorable au propriétaire. La clause n’est pas nulle pour autant, mais son effet est ramené au plafond légal. Faites le calcul avec l’indice santé : si la clause donne davantage, c’est le montant de la formule qui est dû.

Le garage compris dans le bail du logement

Quand le garage figure dans le bail de résidence principale, il suit les règles de ce bail. L’indexation porte alors sur le loyer du bail, garage compris, et les conditions régionales s’appliquent.

Le portail officiel de la Wallonie insiste sur l’enregistrement : pour que le loyer puisse être indexé, le bail de résidence principale doit être enregistré. À Bruxelles, la Région exige, en plus de l’enregistrement, qu’un certificat PEB valable ait été remis au preneur.

Si le garage a été ajouté par un avenant au bail du logement, relisez l’avenant : il précise en général s’il modifie le loyer global du bail, et donc la base de l’indexation.

Indexation loyer parking, les questions pratiques

Quand envoyer la demande

Pour un garage compris dans le bail du logement, la demande doit être écrite, et elle n’a d’effet pour le passé que pour les trois mois qui précèdent le mois de la demande. Pour un garage loué seul, l’article 1728bis ne fixe ni la forme de la demande ni une limite de trois mois : c’est la clause du contrat qui organise la démarche. Dans les deux cas, un écrit daté reste la solution prudente.

Les arriérés oubliés

Le propriétaire qui découvre après plusieurs années qu’il n’a jamais indexé le loyer du garage ne peut pas tout réclamer sans vérifier le régime applicable. Pour un garage loué avec le logement, la règle des trois mois s’applique. Pour un garage loué seul, la question est plus délicate ; notre guide sur la prescription indexation loyer bail commercial fait le point sur les arriérés et leur prescription, y compris hors du bail d’habitation.

Garage en Flandre

Notre bureau intervient à Bruxelles et en Wallonie. En Flandre, le bail d’habitation relève du décret flamand du 9 novembre 2018 ; pour un garage situé en Flandre, renseignez-vous auprès des sources officielles flamandes ou d’un conseil actif dans cette Région.

Un bon contrat de garage évite les discussions

Puisque tout repose sur le contrat pour un garage loué seul, la clause d’indexation mérite d’être rédigée dès la signature. Une clause utile précise :

• que le loyer sera adapté une fois par an au coût de la vie, à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail ;
• l’indice retenu, l’indice santé, et la formule légale ;
• l’indice de départ, celui du mois qui précède la conclusion du bail ;
• la manière de demander et de communiquer l’adaptation au locataire ;
• que les charges éventuelles sont exclues du loyer de base.

Le même contrat devrait prévoir l’état des lieux d’entrée. Pour un garage loué seul, l’article 1730 de l’ancien Code civil impose un état des lieux détaillé, dressé contradictoirement et à frais communs ; une clause contraire est nulle. En Wallonie, cet article n’a été abrogé que pour le bail d’habitation : il s’applique donc pleinement au garage loué seul.

En résumé : le loyer d’un garage loué seul ne s’indexe que si le contrat le prévoit, une fois par an, dans la limite de la formule de l’article 1728bis ; un garage compris dans le bail du logement suit les règles régionales du bail d’habitation, avec leurs conditions et leur limite de trois mois.