L’essentiel en quatre points
La formule : loyer de base × nouvel indice / indice de départ = nouveau loyer après indexation.
Les bons mois : indice du mois précédant la signature du bail, puis indice du mois précédant la date anniversaire de l’entrée en vigueur.
Une seule base : Statbel publie l’indice santé en base 2025 = 100 ; les deux indices doivent venir de la même base.
Logements D à G : depuis le 1er novembre 2023, le calcul repart du loyer adapté et de l’indice de la période 2022-2023.
Table des matières
Le calcul de l’indexation du loyer repose partout en Belgique sur l’indice santé, mais la Wallonie a ses propres conditions et, depuis 2022, un cas particulier lié au certificat PEB. Ce guide pratique, qui complète nos guides location et bail, déroule le calcul pas à pas, avec des indices réels publiés par Statbel et des loyers fictifs donnés à titre d’exemple. Rappel : l’indexation adapte le loyer à l’évolution de l’indice santé ; elle n’autorise aucune autre hausse.
Le cadre légal complet (conditions, demande, historique PEB) est développé dans notre guide sur l’indexation du loyer en Wallonie. Ici, on calcule.
Étape 1, vérifier que l’indexation est possible
Avant de sortir la calculatrice, trois vérifications, tirées du portail de la Wallonie :
- le bail est enregistré : « Depuis le 01/09/2018, pour que le loyer puisse être indexé, le bail de résidence principale doit être enregistré » ;
- le bail n’exclut pas l’indexation : une clause peut prévoir que « pendant la durée de la location, le loyer ne sera pas indexé » ;
- la date anniversaire est atteinte : l’indexation intervient au plus tôt à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail.
Si l’une de ces conditions manque, le calcul n’a pas lieu d’être.
Étape 2, repérer les deux dates du bail
Le calcul utilise deux dates différentes, et c’est la source d’erreur la plus fréquente :
| Date du bail | Sert à déterminer |
|---|---|
| Date de signature | l’indice de départ (mois qui précède la signature) |
| Date d’entrée en vigueur | la date anniversaire et le nouvel indice (mois qui précède la date anniversaire) |
Un bail signé le 20 août 2025 et entré en vigueur le 1er septembre 2025 a donc pour indice de départ celui de juillet 2025, et pour nouvel indice, en 2026, celui d’août 2026.
Étape 3, relever les indices santé sur Statbel
L’indice à utiliser est l’indice santé, publié chaque mois par le SPF Économie via Statbel. Il exclut le tabac, les boissons alcoolisées et le carburant, sauf le LPG. Les valeurs mensuelles se consultent dans le tableau de l’indice santé par année de base de be.STAT.
Indice santé publié par Statbel (base 2025 = 100)
- 100,05août 2025
- 102,59juin 2026
- 103,24juillet 2026
- 103,49août 2026
Source : Statbel, SPF Économie
Statbel publie désormais l’indice santé en base 2025 = 100, tout en affichant les anciennes bases (2013 = 100 notamment). Pour un même mois, les chiffres diffèrent fortement : août 2026 vaut 103,49 en base 2025 et 140,30 en base 2013. La règle est simple : les deux indices du calcul doivent provenir de la même base.
Étape 4, appliquer la formule
La formule officielle wallonne est :
loyer de base × nouvel indice / indice de départ = nouveau loyer après indexation
Exemple 1, un bail récent en base 2025
Exemple fictif : un appartement loué 620 € par mois, bail enregistré signé et entré en vigueur le 1er septembre 2025.
| Élément | Valeur |
|---|---|
| Loyer de base (exemple) | 620 € |
| Indice de départ, août 2025 | 100,05 |
| Nouvel indice, août 2026 | 103,49 |
| Calcul | 620 × 103,49 / 100,05 = 641,32 |
| Nouveau loyer au 1er septembre 2026 | 641,32 € |
La hausse mensuelle est donc de 21,32 €.
Exemple 2, le même bail en base 2013
Avec les indices en base 2013 (135,64 pour août 2025 et 140,30 pour août 2026), on obtient 620 × 140,30 / 135,64 = 641,30 €. L’écart de deux centimes tient uniquement à l’arrondi des indices publiés. Les deux résultats sont défendables ; l’important est de rester cohérent d’une année à l’autre et d’indiquer la base utilisée dans la demande.
Chaque année, on repart du loyer de base
Le calcul se fait toujours depuis le loyer de base et l’indice de départ du bail, et non depuis le loyer déjà indexé de l’année précédente. C’est ce que traduit la formule officielle : seul le nouvel indice change d’une année à l’autre. L’exception concerne les logements D à G, présentée ci-dessous.
Étape 5, le cas des logements PEB D, E, F et G
Pendant la période de limitation
Du 1er novembre 2022 au 31 octobre 2023, la Wallonie a limité l’indexation selon le label PEB : 100 % pour A, B et C, 75 % pour D, 50 % pour E, aucune indexation pour F, G ou en l’absence de certificat. Pour D et E, le portail wallon donne la formule de la hausse autorisée : (loyer indexé – loyer dû) × 75/100 ou × 50/100.
Illustration fictive, sans indices réels : si le loyer dû était de 700 € et que la formule classique donnait 760 €, la hausse de 60 € devenait 45 € pour un logement D (loyer adapté de 745 €), 30 € pour un logement E (730 €) et 0 € pour un logement F ou G (700 €).
Depuis le 1er novembre 2023
La limitation a pris fin, mais pas son effet. Pour un logement D, E, F ou G, le portail wallon prévoit que :
- le loyer de base devient le loyer adapté entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023 ;
- l’indice de départ devient l’indice santé du mois qui précède la date anniversaire du bail intervenue pendant cette période.
La formule se lit donc : loyer adapté × nouvel indice / indice du mois précédant la date anniversaire 2022-2023. Reprenons l’illustration : pour le logement F dont le loyer est resté à 700 € lors d’une date anniversaire au 1er septembre 2023, l’indexation de septembre 2026 se calcule à partir de 700 €, avec pour indice de départ celui d’août 2023, relevé dans la même base que celui d’août 2026. La part gelée en 2023 n’est pas rattrapée.
Étape 6, calculer les arriérés et envoyer la demande
L’indexation doit être demandée par écrit ; la Wallonie accepte un courrier, un e-mail ou un SMS, sans recommandé. Si la demande arrive tard, les arriérés sont « limité[s] aux trois derniers mois qui précèdent celui de la demande ».
Avec l’exemple 1 : date anniversaire au 1er septembre 2026, demande envoyée en décembre 2026. Le bailleur peut réclamer 3 × 21,32 € = 63,96 € pour septembre, octobre et novembre, puis 641,32 € par mois à partir de décembre. Une demande envoyée en septembre évite toute perte.
Ce que doit contenir la demande écrite
La loi n’impose pas de modèle, mais une demande complète évite les allers-retours avec le preneur. Nous conseillons d’y indiquer :
- le loyer de base prévu au bail (ou, pour un logement D à G, le loyer adapté de la période 2022-2023) ;
- le mois et la valeur de l’indice de départ ;
- le mois et la valeur du nouvel indice, en précisant la base utilisée (par exemple base 2025 = 100) ;
- le calcul et le nouveau loyer qui en résulte ;
- la date à partir de laquelle le nouveau loyer est dû et, le cas échéant, le montant des arriérés réclamés, limités à trois mois.
Avec l’exemple 1, la phrase centrale pourrait être : « Conformément au bail, le loyer de base de 620 € est indexé au 1er septembre 2026 : 620 × 103,49 (indice santé d’août 2026, base 2025) / 100,05 (indice santé d’août 2025, base 2025) = 641,32 €. » Le preneur peut ainsi vérifier chaque terme sur Statbel en quelques minutes, ce qui désamorce la plupart des contestations.
Les erreurs de calcul les plus fréquentes
- prendre l’indice du mois de signature au lieu du mois qui la précède ;
- confondre la date de signature et la date d’entrée en vigueur ;
- mélanger deux bases d’indices ;
- appliquer la formule au loyer déjà indexé tout en gardant l’indice de départ du bail ;
- oublier le mode de calcul particulier d’un logement D à G.
Comparer avec Bruxelles et avec les autres charges
À Bruxelles, la formule est identique, mais les conditions (certificat PEB valable) et le mécanisme de sortie de crise (un facteur de correction) diffèrent : voyez le calcul de l’indexation du loyer à Bruxelles. Et si vous faites vos comptes de bailleur, le calcul du précompte immobilier en Wallonie se fait à part : l’indexation ne sert pas à répercuter une taxe, elle suit l’indice santé.
La démarche officielle, avec un calculateur en ligne qui demande la date de signature, la date d’entrée en vigueur et le loyer initial, est décrite sur la page indexer un loyer du portail de la Wallonie.
Questions fréquentes
Comment calculer l’indexation d’un loyer en Wallonie ?
Multipliez le loyer de base par le nouvel indice santé, puis divisez par l’indice de départ. Le loyer de base est celui prévu au bail ; l’indice de départ est celui du mois précédant la signature du bail ; le nouvel indice est celui du mois précédant la date anniversaire de l’entrée en vigueur. Les deux indices doivent être relevés sur Statbel dans la même année de base.
Quel indice de départ prendre pour un bail signé en septembre 2025 ?
L’indice santé d’août 2025, c’est-à-dire du mois qui précède la signature. En base 2025 = 100, Statbel l’affiche à 100,05. Si le bail est entré en vigueur le 1er septembre 2025, le nouvel indice pour l’indexation de septembre 2026 est celui d’août 2026, soit 103,49 dans la même base.
Pourquoi mon calcul diffère-t-il de quelques centimes selon la base ?
Parce que les indices sont arrondis à deux décimales dans chaque base. En base 2025, un loyer de 620 € signé en septembre 2025 donne 641,32 € en septembre 2026 ; en base 2013, 641,30 €. Les deux calculs sont cohérents, pourvu que les deux indices viennent de la même base. Mélanger deux bases donne en revanche un résultat faux.
Comment calculer l’indexation d’un logement PEB F ou G en Wallonie ?
Depuis le 1er novembre 2023, pour un logement D, E, F ou G, le loyer de base est le loyer adapté entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023, et l’indice de départ est l’indice santé du mois précédant la date anniversaire tombée dans cette période. On applique ensuite la formule habituelle avec le nouvel indice.
Combien de mois d’arriérés d’indexation le bailleur peut-il réclamer ?
Trois au maximum : les trois mois qui précèdent le mois de la demande écrite. Si la date anniversaire est le 1er septembre 2026 et que la demande part en décembre 2026, la différence est due pour septembre, octobre et novembre. Les mois plus anciens ne sont plus récupérables.
Le calcul change-t-il si le bail n’est pas enregistré ?
Il n’y a alors pas de calcul à faire : en Wallonie, depuis le 1er septembre 2018, un bail de résidence principale non enregistré ne peut pas être indexé. Le bailleur doit d’abord faire enregistrer le bail. De même, un bail qui exclut l’indexation pendant la location empêche toute adaptation du loyer.
Sources et références légales
Cet article s’appuie sur les textes en vigueur en Belgique et sur la pratique de terrain de nos experts. Les liens ci-dessous renvoient aux sources officielles.
- Indexer un loyer (formule, indice de départ, régime PEB et calcul depuis le 1er novembre 2023)
- Indice santé par année de base (be.STAT)
- Indice des prix à la consommation d’août 2026 (indice santé, base 2025 = 100)
- Indice santé
- Health index (indice santé, présentation)
Article à visée informative, mis à jour le 24 septembre 2026. Il ne remplace pas un avis juridique individuel : en cas de litige, consultez un professionnel ou le juge de paix compétent. Une question sur votre situation ?
Citer cet article
Hennin, E. (2026). Calcul de l’indexation du loyer en Wallonie. Mon état des lieux. https://www.mon-etatdeslieux.be/guides/location/indexation-loyer-calcul-wallonie/
