Calcul de l’indexation du loyer en Flandre

Vous louez un appartement à Gand, une maison à Louvain ou un studio à Anvers, et la date anniversaire du bail approche ? Ce guide de nos guides location et bail vous montre comment chiffrer le nouveau loyer selon les règles flamandes. Il complète notre article général sur le calcul de l’indexation du loyer, qui présente la méthode applicable à Bruxelles et en Wallonie. Pour une définition courte du mécanisme d’indexation, voyez notre lexique.

Notre bureau intervient à Bruxelles et en Wallonie, pas en Flandre, et nous ne sommes pas avocats : cet article résume les textes officiels flamands pour vous aider à vérifier un calcul.

Le texte qui fixe le calcul en Flandre

Depuis la régionalisation du bail d’habitation, chaque Région a ses propres règles. En Flandre, le texte de référence est le décret du 9 novembre 2018 sur la location de biens destinés à l’habitation, cité en néerlandais « Vlaams Woninghuurdecreet ». Son article 34 contient toute la mécanique de l’indexation.

Premier point à vérifier : la date du contrat. L’article 83 précise que le décret ne s’applique pas aux baux écrits conclus avant son entrée en vigueur, le 1er janvier 2019. Pour un bail écrit plus ancien, ce sont les règles antérieures qui continuent de jouer. Ce guide vise les baux écrits conclus depuis cette date.

L’article 34 pose trois conditions, que le texte consolidé du décret sur le Codex flamand formule ainsi :

• un bail écrit : le loyer est adapté au coût de la vie « als de huurovereenkomst schriftelijk is gesloten », si le bail a été conclu par écrit ;
• une fois par année de location : l’adaptation se fait à l’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail, sauf si elle a été expressément exclue ;
• une demande écrite : l’adaptation n’a lieu que si la partie intéressée la demande par écrit.

Les règles générales du régime flamand (conditions, exclusion, lien avec l’EPC) sont détaillées dans notre guide sur l’indexation du loyer en Flandre. Ici, nous nous concentrons sur le calcul.

La formule de l’article 34

Le décret ne fixe pas un pourcentage de hausse. Il fixe un plafond : le loyer adapté ne peut pas dépasser le montant obtenu par la formule suivante.

loyer indexé = loyer de base × nouvel indice ÷ indice de départ

L’indice utilisé est l’indice santé (« gezondheidsindexcijfer »), publié chaque mois par Statbel. Le paragraphe 3 de l’article 34 ajoute que les clauses du contrat qui iraient plus loin que cette adaptation peuvent être ramenées à son montant. Une clause qui prévoirait, par exemple, une hausse fixe plus élevée ne permet donc pas au bailleur de dépasser la formule.

Le loyer de base

Le loyer de base est, selon l’article 34, le loyer qui résulte de la convention ou d’un jugement, « met uitsluiting van alle kosten en lasten » expressément mis à charge du locataire par le bail. Autrement dit :

• on part du loyer écrit dans le bail, et non du loyer déjà indexé l’année précédente ;
• on exclut les charges et provisions, qui suivent leur propre régime ;
• si un juge a fixé un nouveau loyer, c’est ce montant qui devient le loyer de base.

Partir chaque année du loyer du contrat évite d’additionner les erreurs : c’est le rapport entre les deux indices qui fait tout le travail.

Le nouvel indice

Le nouvel indice est l’indice santé du mois qui précède celui de l’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail. Pour un bail entré en vigueur un 1er août, c’est chaque année l’indice de juillet. Sur ce point, la Flandre ne se distingue pas de Bruxelles ni de la Wallonie.

L’indice de départ, la particularité flamande

L’indice de départ (« aanvangsindexcijfer ») est l’indice santé du mois qui précède le mois au cours duquel le bail, ou la révision du loyer, est entré en vigueur. C’est la grande différence avec les deux autres Régions. À Bruxelles, la Région retient l’indice du mois qui précède la signature du contrat ; en Wallonie, l’article 26 du décret du 15 mars 2018 vise aussi le mois qui précède la conclusion de la convention.

Quand la signature et l’entrée en vigueur tombent le même mois, le résultat est le même partout. Quand plusieurs semaines ou plusieurs mois les séparent, l’indice de départ change, et le loyer indexé aussi.

Le calcul pas à pas

Voici la méthode, dans l’ordre.

1. Vérifier le régime. Le bail est-il écrit, conclu depuis le 1er janvier 2019, et n’exclut-il pas l’indexation ?
2. Relever le loyer de base. Le montant du contrat, ou du dernier jugement, hors charges.
3. Repérer la date d’entrée en vigueur. Elle donne la date anniversaire et le mois de l’indice de départ.
4. Chercher les deux indices santé sur le site de Statbel, en veillant à les prendre dans la même base de référence.
5. Appliquer la formule, en arrondissant le résultat au centime.
6. Appliquer le facteur de correction, si le bail est entré en vigueur avant le 1er octobre 2022 et que le logement est classé D, E, F ou n’a pas d’EPC.
7. Envoyer la demande écrite, datée, avec le calcul.

Un exemple daté

Prenons un bail fictif conclu le 15 juin 2024 pour un appartement situé à Malines, entré en vigueur le 1er août 2024, au loyer de 900 € par mois hors charges.

Au 1er août 2026, le loyer indexé ne peut pas dépasser : 900 € × indice santé de juillet 2026 ÷ indice santé de juillet 2024. Il suffit de remplacer les deux indices par les valeurs publiées par Statbel, dans la même base, pour obtenir le montant. Nous ne reprenons pas ces valeurs ici : Statbel publie les indices dans plusieurs bases, et un mélange de bases fausse le résultat. Notre guide sur l’indice santé explique comment choisir la bonne colonne.

Après une révision du loyer

L’article 35 du décret permet une révision du loyer à la fin de chaque période de trois ans, par accord entre les parties entre le neuvième et le sixième mois qui précèdent l’échéance, ou, à défaut, par le juge si la valeur locative normale a varié d’au moins 20 % en raison de circonstances nouvelles (ou augmenté d’au moins 10 % en raison de travaux du bailleur). Après une révision, deux éléments du calcul changent : le loyer révisé devient le loyer de base, et l’indice de départ devient celui du mois qui précède l’entrée en vigueur du loyer révisé.

La demande et la rétroactivité

Le calcul ne produit d’effet que si la partie intéressée, en pratique le bailleur, demande l’adaptation par écrit. L’article 34 ajoute que l’adaptation « werkt slechts terug tot drie maanden voorafgaand aan die van het verzoek » : elle ne rétroagit que jusqu’aux trois mois qui précèdent le mois de la demande.

Reprenons l’exemple. Si le bailleur envoie sa demande en novembre 2026, alors que l’anniversaire tombait le 1er août 2026, le loyer indexé est dû pour août, septembre et octobre 2026, puis à partir de novembre. Si la demande n’arrive qu’en mars 2027, les mois d’août à novembre 2026 sont perdus : seuls décembre, janvier et février sont rattrapés.

Le décret n’impose pas de forme particulière pour cet écrit. Un envoi dont vous gardez une preuve datée reste la solution prudente, puisque c’est la date de la demande qui fixe les mois récupérables.

Le facteur de correction lié à l’EPC

Pendant la crise énergétique, la Flandre a adopté le décret du 3 octobre 2022 limitant l’indexation des loyers. Il vise les baux entrés en vigueur avant le 1er octobre 2022, qu’ils relèvent du décret de 2018 ou des anciennes règles du Code civil.

Depuis le 1er octobre 2023, l’indexation est de nouveau permise pour ces logements, mais le loyer obtenu par la formule est multiplié par un facteur de correction, défini à l’article 4 du décret du 3 octobre 2022. Pour un logement classé E, F ou sans EPC, ce facteur est le rapport entre l’indice santé de l’anniversaire qui a précédé le gel et celui de l’anniversaire gelé : la hausse perdue n’est pas rattrapée. Pour un logement classé D, la formule rend la moitié de cette hausse.

Concrètement, pour un bail concerné, le calcul du pas à pas devient : loyer de base × nouvel indice ÷ indice de départ × facteur de correction. L’effet dure tant que le bail court.

Flandre, Bruxelles et Wallonie, les différences de calcul

Si vous louez aussi au sud du pays, notre guide de calcul index loyer Wallonie reprend la méthode wallonne, avec ses propres règles liées au certificat PEB. La page officielle de la Région bruxelloise résume le régime bruxellois.

Ce que le calcul ne couvre pas

L’indexation adapte le loyer de base au coût de la vie, rien d’autre. Elle ne permet pas de répercuter une hausse des charges, le coût de travaux ou un impôt. Le précompte immobilier du propriétaire, par exemple, obéit à son propre calcul : voyez notre guide sur le calcul du précompte immobilier en Flandre.

Pour le locataire, le pas à pas ci-dessus sert de contrôle : un indice de départ pris à la signature, des arriérés réclamés au-delà de trois mois ou l’oubli du facteur de correction sont les erreurs les plus fréquentes à vérifier.

En résumé : en Flandre, le loyer indexé se calcule avec la formule de l’article 34, un indice de départ pris le mois qui précède l’entrée en vigueur du bail, une demande écrite limitée à trois mois de rétroactivité et, pour certains baux anciens, un facteur de correction lié à l’EPC.