L’essentiel en quatre points
Un texte flamand : l’article 34 du décret flamand sur la location d’habitation du 9 novembre 2018, pour les baux écrits conclus depuis le 1er janvier 2019.
Sur demande écrite : une fois par année de location, à l’anniversaire de l’entrée en vigueur, avec trois mois d’effet rétroactif au maximum.
Un indice de départ propre à la Flandre : l’indice santé du mois qui précède l’entrée en vigueur du bail, et non sa signature.
Un facteur de correction EPC : pour les baux entrés en vigueur avant le 1er octobre 2022 et un logement D, E, F ou sans EPC, depuis le 1er octobre 2023.
Table des matières
Depuis la régionalisation du bail d’habitation, chaque Région fixe ses propres règles, et la Flandre a les siennes. Cet article de nos guides location et bail prolonge notre dossier sur l’indexation du loyer, qui présente le régime de Bruxelles et de la Wallonie. Il explique ce que prévoit le décret flamand, en quoi le calcul diffère, et ce qu’il reste en 2026 de la limitation liée à l’EPC, le certificat de performance énergétique flamand. Pour une définition courte du mécanisme d’indexation, voyez notre lexique.
Notre bureau intervient à Bruxelles et en Wallonie ; nous ne sommes pas avocats. Cet article résume les textes officiels flamands et ne remplace pas un conseil juridique pour un bail situé en Flandre.
Le cadre légal flamand
Le décret flamand sur la location d’habitation
Le texte de référence est le décret du 9 novembre 2018, cité en néerlandais « Vlaams Woninghuurdecreet ». Selon Statbel, les règles flamandes d’indexation s’appliquent aux baux conclus depuis le 1er janvier 2019. L’article 83 du décret précise qu’il ne s’applique pas aux baux écrits conclus avant son entrée en vigueur : pour ces contrats plus anciens, ce sont les règles antérieures du Code civil qui continuent de jouer.
Le premier réflexe est donc de regarder la date du contrat. Un bail écrit signé en 2017 pour un appartement à Gand ne se lit pas comme un bail signé en 2020 pour le même appartement.
L’article 34, pierre angulaire de l’indexation
L’article 34 du décret contient toute la mécanique. Il prévoit que, lorsque le bail a été conclu par écrit, le loyer est adapté au coût de la vie une fois par année de location, à l’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail, « tenzij die aanpassing uitdrukkelijk uitgesloten is », sauf si cette adaptation a été expressément exclue. Le texte du décret sur le Codex flamand fait foi.
Trois conséquences en découlent :
- un bail écrit est nécessaire : l’article 34 vise le bail « schriftelijk gesloten » ;
- une fréquence annuelle : une adaptation par année de location, à la date anniversaire de l’entrée en vigueur ;
- une clause d’exclusion possible : si le contrat écarte expressément l’indexation, le bailleur ne peut pas la réclamer.
L’article 34 ne mentionne ni l’enregistrement du bail ni le certificat EPC. C’est une différence de rédaction avec Bruxelles, où la Région lie l’indexation à l’enregistrement et à la remise d’un certificat PEB, et avec la Wallonie, où le bail doit être enregistré. En Flandre, l’EPC intervient par un autre texte, le décret de 2022 présenté plus bas.
La demande d’indexation
Une demande écrite de la partie intéressée
Comme à Bruxelles et en Wallonie, l’indexation n’est jamais automatique en Flandre. Le décret précise que l’adaptation « wordt alleen gedaan als de belanghebbende partij daar schriftelijk om verzoekt » : elle n’a lieu que si la partie intéressée la demande par écrit. En pratique, c’est le bailleur. Tant qu’il n’a rien demandé, le preneur paie le loyer convenu sans être en défaut.
Le décret n’impose pas de forme particulière pour cet écrit. Une lettre recommandée ou un envoi dont vous gardez une preuve datée reste la solution prudente, puisque la date de la demande fixe la période récupérable.
Trois mois de rétroactivité au maximum
La demande « werkt slechts terug tot drie maanden voorafgaand aan die van het verzoek » : elle ne rétroagit que jusqu’aux trois mois qui précèdent le mois de la demande. Le bailleur qui laisse passer plusieurs anniversaires ne perd pas le droit d’indexer pour l’avenir, mais il perd les arriérés au-delà de ces trois mois.
Le calcul de l’indexation en Flandre
La formule légale, un plafond
L’article 34, § 2, reprend la formule connue dans tout le pays. Le loyer adapté ne peut dépasser :
loyer de base × nouvel indice ÷ indice de départ
L’indice utilisé est l’indice santé, publié chaque mois par Statbel. Le paragraphe 3 ajoute que les clauses du contrat qui iraient au-delà de cette adaptation peuvent être réduites à son montant.
Deux indices, et une particularité flamande
- Le nouvel indice est l’indice santé du mois qui précède celui de l’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail. Rien de neuf par rapport aux deux autres Régions.
- L’indice de départ est l’indice santé du mois qui précède le mois au cours duquel le bail, ou la révision du loyer, est entré en vigueur.
C’est là que la Flandre se distingue. Statbel le résume : en Région flamande, pour les baux conclus depuis le 1er janvier 2019, l’indice de départ est celui du mois qui précède l’entrée en vigueur du contrat. À Bruxelles et en Wallonie, on prend le mois qui précède la signature.
Un exemple de lecture des dates
Prenons un bail flamand fictif, signé le 10 juin 2025 et entré en vigueur le 1er septembre 2025.
| Élément | Flandre | Bruxelles ou Wallonie (pour comparaison) |
|---|---|---|
| Indice de départ | indice santé d’août 2025 (mois qui précède l’entrée en vigueur) | indice santé de mai 2025 (mois qui précède la signature) |
| Première date d’indexation | 1er septembre 2026 | 1er septembre 2026 |
| Nouvel indice | indice santé d’août 2026 | indice santé d’août 2026 |
Quand signature et entrée en vigueur tombent le même mois, le résultat est identique partout. Quand plusieurs mois les séparent, comme ici, l’indice de départ change et le loyer indexé aussi. Le pas à pas complet, avec la recherche des indices, fait l’objet de notre guide sur le calcul de l’indexation du loyer en Flandre.
Le calculateur de loyer de Statbel tient compte de cette règle ; sa page consacrée à l’indexation des loyers par Région rappelle les particularités flamande, bruxelloise et wallonne.
L’indexation et l’EPC en Flandre
Le gel du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023
Pendant la crise énergétique, la Flandre a adopté le décret du 3 octobre 2022 limitant l’indexation des loyers. Il vise les baux entrés en vigueur avant le 1er octobre 2022, qu’ils relèvent des anciennes règles du Code civil ou du décret de 2018. Pour les anniversaires tombés entre le 1er octobre 2022 et le 30 septembre 2023 :
| Label EPC du logement | Indexation pendant la période |
|---|---|
| D | la moitié de la hausse seulement |
| E ou F | aucune indexation |
| Pas d’EPC | aucune indexation |
Le décret ne vise pas les autres labels : pour eux, l’indexation a suivi la formule ordinaire.
Le facteur de correction depuis le 1er octobre 2023
La limitation n’a pas été prolongée, mais elle n’a pas été effacée. Depuis le 1er octobre 2023, l’indexation est de nouveau permise pour ces logements, mais le loyer obtenu par la formule est multiplié par un « correctiefactor », un facteur de correction fixé par l’article 4 du décret de 2022. Statbel le confirme et renvoie au site de l’Autorité flamande pour l’outil de calcul.
Pour un logement classé D dont l’anniversaire est tombé entre le 1er janvier et le 30 septembre 2023, le facteur vaut :
(indice 2022 ÷ indice 2023) × [1 + 50 % × (indice 2023 ÷ indice 2022 − 1)]
où « indice 2022 » et « indice 2023 » désignent l’indice santé du mois qui précède l’anniversaire du bail en 2022 et en 2023. Pour un anniversaire tombé entre le 1er octobre et le 31 décembre 2022, la même formule s’applique avec les indices de 2021 et de 2022. Pour les logements E, F ou sans EPC, le facteur est le rapport entre l’indice de l’anniversaire qui précède le gel et celui de l’anniversaire gelé : l’indexation perdue n’est pas rattrapée.
Consultez la version consolidée du décret du 3 octobre 2022 pour les formules exactes, et utilisez l’outil officiel de l’Autorité flamande pour le calcul.
Flandre, Bruxelles, Wallonie, trois régimes voisins
La formule est la même partout, mais les conditions et les mécanismes liés à la performance énergétique diffèrent.
| Point | Flandre | Bruxelles | Wallonie |
|---|---|---|---|
| Texte | Décret du 9 novembre 2018, art. 34 | Code bruxellois du logement, art. 224/2 | Décret du 15 mars 2018 |
| Indice de départ | mois qui précède l’entrée en vigueur | mois qui précède la signature | mois qui précède la signature |
| Conditions citées par la Région | bail écrit, demande écrite | bail enregistré, certificat PEB remis | bail enregistré, demande écrite |
| Mesure énergie 2022-2023 | 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 | 14 octobre 2022 au 13 octobre 2023 | 1er novembre 2022 au 31 octobre 2023 |
| Effet aujourd’hui | facteur de correction | facteur de correction (E, F, G) | calcul particulier (D à G) |
Si vous louez aussi au sud du pays, notre guide sur l’indexation du loyer en Wallonie détaille le régime wallon, et notre dossier indexation couvre Bruxelles.
Ce que l’indexation ne couvre pas
L’indexation adapte le loyer de base à l’indice santé, rien d’autre. Elle ne permet pas de répercuter une taxe, une hausse de charges ou le coût de travaux. L’impôt foncier du propriétaire, par exemple, suit son propre calcul : voyez notre guide sur le calcul du précompte immobilier en Flandre.
Elle ne se confond pas non plus avec la révision du loyer, que l’article 34 cite d’ailleurs : après une révision, c’est l’entrée en vigueur du loyer révisé qui fixe le nouvel indice de départ.
En pratique
Pour le bailleur, la séquence est simple :
- vérifier la date du bail et son régime (avant ou après le 1er janvier 2019) ;
- vérifier que le bail est écrit et n’exclut pas l’indexation ;
- repérer la date d’entrée en vigueur, qui fixe à la fois l’anniversaire et l’indice de départ ;
- relever les indices santé sur Statbel, dans la même base ;
- appliquer la formule, puis le facteur de correction si le bail est antérieur au 1er octobre 2022 et le logement classé D, E, F ou sans EPC ;
- envoyer une demande écrite datée.
Pour le preneur, les mêmes étapes servent de contrôle : une indexation réclamée avec plus de trois mois d’arriérés, sur un mauvais indice de départ ou sans facteur de correction lorsqu’il est dû, peut être contestée.
En résumé : en Flandre, l’indexation du loyer est annuelle, jamais automatique, plafonnée par la formule de l’article 34 et calculée à partir de l’entrée en vigueur du bail ; pour les anciens baux de logements peu performants, le facteur de correction EPC en réduit durablement le montant.
Questions fréquentes
Quelle loi règle l’indexation du loyer en Flandre ?
Pour les baux écrits conclus depuis le 1er janvier 2019, c’est l’article 34 du décret flamand du 9 novembre 2018 sur la location d’habitation, le Vlaams Woninghuurdecreet. Les baux écrits conclus avant cette date restent régis par les anciennes règles du Code civil. Pour les logements anciens, peu performants, il faut aussi tenir compte du décret flamand du 3 octobre 2022, qui a limité l’indexation selon l’EPC.
L’indexation du loyer est-elle automatique en Flandre ?
Non. Le décret prévoit que l’adaptation au coût de la vie n’a lieu que si la partie intéressée la demande par écrit. Le bailleur qui ne demande rien continue à percevoir le loyer convenu. S’il la réclame tardivement, la demande ne rétroagit que jusqu’à trois mois avant le mois où elle est faite ; le surplus est perdu.
Quel indice de départ utiliser pour un bail flamand ?
L’indice santé du mois qui précède le mois au cours duquel le bail est entré en vigueur, ou celui de la dernière révision du loyer. C’est la principale différence avec Bruxelles et la Wallonie, où l’on prend le mois qui précède la signature. Le nouvel indice est l’indice santé du mois qui précède l’anniversaire de l’entrée en vigueur.
Un logement sans EPC peut-il être indexé en Flandre ?
Du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, le loyer d’un logement sans EPC ou classé E ou F n’a pas pu être indexé, pour les baux entrés en vigueur avant le 1er octobre 2022. Depuis le 1er octobre 2023, l’indexation est de nouveau permise, mais le résultat de la formule est multiplié par un facteur de correction qui fait durer l’effet du gel.
Le bail peut-il exclure l’indexation en Flandre ?
Oui. L’article 34 prévoit l’adaptation annuelle du loyer d’un bail écrit sauf si elle a été expressément exclue. Une clause claire du contrat suffit donc à l’écarter. À l’inverse, une clause qui accorderait au bailleur davantage que la formule légale peut être réduite au montant qui résulte de cette formule.
Le bureau intervient-il pour des logements situés en Flandre ?
Nous réalisons nos états des lieux et nos expertises à Bruxelles et en Wallonie. Cet article vous aide à comprendre le régime flamand, par exemple si vous possédez des biens dans plusieurs Régions ; pour un litige concernant un logement situé en Flandre, adressez-vous à un professionnel actif dans cette Région ou à un conseil juridique.
Sources et références légales
Cet article s’appuie sur les textes en vigueur en Belgique et sur la pratique de terrain de nos experts. Les liens ci-dessous renvoient aux sources officielles.
- Décret du 9 novembre 2018 portant dispositions relatives à la location de biens destinés à l’habitation (Vlaams Woninghuurdecreet), art. 34 et 83
- Décret du 3 octobre 2022 limitant l’indexation des loyers pour atténuer les effets de la crise énergétique (art. 2 à 4)
- Huurindexatie (indexation des loyers par Région)
- Indexation des loyers
- Indexer un loyer
Article à visée informative, mis à jour le 25 septembre 2026. Il ne remplace pas un avis juridique individuel : en cas de litige, consultez un professionnel ou le juge de paix compétent. Une question sur votre situation ?
Citer cet article
Hennin, E. (2026). Indexation du loyer en Flandre : règles et calcul. Mon état des lieux. https://www.mon-etatdeslieux.be/guides/location/indexation-loyer-flandre/
