Indexation du loyer en Wallonie : règles et calcul

L’indexation du loyer obéit en Wallonie à des règles propres, fixées par le décret wallon sur le bail d’habitation et précisées par l’administration régionale. Ce guide fait partie de nos guides location et bail : il rassemble ce qu’un bailleur ou un preneur doit vérifier avant d’appliquer ou d’accepter une hausse. L’indexation n’est pas une augmentation libre : c’est l’adaptation du loyer à l’évolution de l’indice santé, selon une formule fixée et à des conditions strictes.

Nous sommes experts immobiliers, pas avocats : pour un litige précis, un conseil juridique reste utile. Mais un bail clair et un logement bien documenté évitent la plupart des discussions de fin de bail.

Les conditions pour indexer un loyer en Wallonie

Un bail écrit et enregistré

Première condition, et la plus souvent oubliée : « Depuis le 01/09/2018, pour que le loyer puisse être indexé, le bail de résidence principale doit être enregistré », rappelle le portail de la Wallonie. Un bail de résidence principale non enregistré ne peut donc pas être indexé, quelle que soit l’évolution des prix. Le bailleur qui découvre l’oubli doit d’abord régulariser l’enregistrement.

Une clause d’indexation qui ne l’exclut pas

L’indexation est possible sauf si le bail l’écarte. Le portail wallon le précise : une clause peut prévoir que, « pendant la durée de la location, le loyer ne sera pas indexé ». Relisez donc le contrat avant toute demande. Un bail muet sur la question n’interdit pas l’indexation ; un bail qui l’exclut expressément, si.

La date anniversaire de l’entrée en vigueur

L’indexation intervient une fois par an, « au plus tôt à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail ». La date de signature ne compte pas ici : c’est la date à laquelle le bail a commencé à produire ses effets, souvent le premier jour de l’occupation. Un bail entré en vigueur le 1er septembre 2025 peut être indexé à partir du 1er septembre 2026.

Comment demander l’indexation

Une demande écrite, sans formalisme

L’indexation n’est pas automatique : elle « doit être demandée par écrit ». La Wallonie n’exige pas de lettre recommandée ; un courrier simple, un e-mail ou un SMS suffisent. Gardez toutefois une trace datée de l’envoi, car c’est le mois de la demande qui fixe ce que vous pouvez encore réclamer.

Trois mois d’arriérés au maximum

Un bailleur qui a laissé passer la date anniversaire ne perd pas son droit d’indexer, mais il ne peut réclamer les arriérés que pour une période « limité[e] aux trois derniers mois qui précèdent celui de la demande ». Exemple : pour une date anniversaire au 1er septembre 2026 et une demande envoyée en décembre 2026, la différence n’est due que pour septembre, octobre et novembre. Les mois antérieurs sont perdus.

La formule officielle de l’indexation en Wallonie

La formule publiée par la Wallonie est la même que dans les autres régions :

loyer de base × nouvel indice / indice de départ = nouveau loyer après indexation

• le loyer de base est le loyer prévu au bail ,
• l’indice de départ est l’indice santé du mois qui précède la signature du bail ;
• le nouvel indice est l’indice santé du mois qui précède la date anniversaire.

L’indice utilisé est l’indice santé, publié chaque mois par le SPF Économie. Il se distingue de l’indice des prix à la consommation parce qu’il exclut le tabac, les boissons alcoolisées et le carburant, à l’exception du LPG. Les valeurs officielles se consultent sur la page indice santé de Statbel.

Un exemple chiffré avec les indices de 2026

Prenons un exemple fictif : un bail de résidence principale signé et entré en vigueur le 1er septembre 2025, enregistré, pour un loyer de 750 € par mois. L’indice de départ est celui d’août 2025, le nouvel indice celui d’août 2026.

Statbel publie désormais l’indice santé en base 2025 = 100, mais continue d’afficher les anciennes bases sur be.STAT. Avec la base 2013 (135,64 en août 2025, 140,30 en août 2026), le même calcul donne 775,77 €. L’écart de quelques centimes vient de l’arrondi des indices : l’essentiel est de prendre les deux indices dans la même base. Pour le pas à pas complet, les cas particuliers et un modèle de calcul, voyez notre calculateur indexation loyer Wallonie.

Les derniers indices santé publiés

Pour préparer une indexation à l’automne 2026, voici les valeurs publiées par Statbel en base 2025 = 100. Elles servent de nouvel indice pour les baux dont la date anniversaire tombe le mois suivant.

L’indice de septembre 2026, qui servira pour les dates anniversaires d’octobre, n’était pas encore publié au 24 septembre 2026. Vérifiez toujours la dernière valeur sur Statbel avant d’envoyer votre demande.

L’indexation et le certificat PEB en Wallonie

La limitation du 1er novembre 2022 au 31 octobre 2023

Face à la flambée des prix de l’énergie, la Wallonie a lié temporairement l’indexation à la performance énergétique du logement. Du 1er novembre 2022 au 31 octobre 2023, selon le label du certificat PEB :

Pour les labels D et E, la hausse autorisée se calculait ainsi : (loyer indexé – loyer dû) × 75/100 ou × 50/100. Pour comprendre les labels et la manière dont ils sont établis, lisez notre guide sur la certification PEB Wallonie.

Ce qui s’applique depuis le 1er novembre 2023

La limitation a pris fin le 31 octobre 2023. Depuis le 1er novembre 2023, tous les logements peuvent de nouveau être indexés, mais pas tous de la même manière. Pour les logements dont le certificat PEB porte un label D, E, F ou G, la Wallonie prévoit un mode de calcul particulier :

• le loyer de base est « le loyer adapté entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023 », c’est-à-dire le loyer tel qu’il résultait de l’indexation partielle ou du gel ;
• l’indice de départ est l’indice santé du mois qui précède la date anniversaire du bail intervenue pendant cette même période.

Concrètement, la partie de l’indexation perdue en 2022-2023 n’est pas rattrapée : le calcul repart du loyer adapté et de l’indice de cette période. Pour les labels A, B et C, la formule classique continue de s’appliquer. Le portail wallon ne présente pas le certificat PEB comme une condition générale d’indexation depuis cette date ; le décalage de calcul, lui, demeure.

Wallonie et Bruxelles, deux régimes différents

La compétence du bail d’habitation étant régionalisée, un bailleur qui possède des biens dans les deux régions doit appliquer deux régimes. À Bruxelles, la Région exige en plus un certificat PEB valable au moment de la demande et applique, pour certains baux anciens classés E, F ou G, un facteur de correction permanent (voyez les règles bruxelloises d’indexation sur le portail régional). Pour le détail bruxellois, voyez notre page index loyer Bruxelles.

Ce que l’indexation ne couvre pas

L’indexation suit l’indice santé, rien d’autre. Elle ne permet pas de répercuter sur le preneur une hausse de charges, des travaux ou une taxe. Un bailleur qui veut anticiper le coût fiscal de son bien trouvera la méthode dans notre guide comment calculer le précompte immobilier en Wallonie ; ce calcul reste distinct de celui du loyer.

En pratique, pour le bailleur et pour le preneur

Pour le bailleur b

1. vérifier l’enregistrement du bail et l’absence de clause excluant l’indexation ;
2. repérer la date d’entrée en vigueur et le mois de signature ;
3. relever les deux indices santé sur Statbel, dans la même base ;
4. appliquer la formule, ou le mode de calcul particulier pour un logement D, E, F ou G ;
5. envoyer la demande écrite, idéalement avant la date anniversaire.

Pour le preneur, les mêmes étapes servent de contrôle : un loyer indexé sans enregistrement, avant la date anniversaire ou avec des arriérés de plus de trois mois n’est pas dû. En cas de désaccord persistant, la voie amiable reste la première à tenter, avant la saisine du juge de paix.

En résumé : en Wallonie, l’indexation est un droit annuel du bailleur, encadré par l’enregistrement du bail, la demande écrite et la formule officielle ; l’épisode PEB de 2022-2023 est clos, mais il pèse encore sur le calcul des logements les moins performants.