Juge de paix : rôle, procédure et litiges locatifs

Définition du juge de paix en une phrase : c’est le juge civil le plus proche du citoyen, désigné par la loi pour les conflits de bail, de voisinage et de copropriété, et pour les petites demandes en argent. Ce guide ouvre notre dossier de guides sur le juge de paix : bailleurs et locataires de Wallonie et de Bruxelles y trouveront ce que fait ce magistrat, quand le saisir et comment une affaire se déroule.

Nous ne sommes pas avocats et cet article ne remplace pas un conseil juridique. Mais nos états des lieux et nos constats finissent parfois sur le bureau d’un juge de paix : nous savons quelles pièces sont attendues et comment elles sont comparées. C’est l’angle de ce guide.

Le juge de paix en bref

Les juges de paix sont des magistrats professionnels qui siègent seuls, assistés d’un greffier, dans une justice de paix. Il en existe une par canton judiciaire, c’est-à-dire par groupement de communes. La Belgique compte 162 cantons judiciaires, donc 162 justices de paix, depuis la réforme des cantons entrée en vigueur progressivement entre 2018 et 2020 (loi du 25 décembre 2017), contre 187 auparavant ; la liste officielle des justices de paix les recense par Région.

Deux mots à ne pas confondre : la justice de paix est la juridiction, le juge de paix (vrederechter en néerlandais, terme que vous verrez à Bruxelles) est le magistrat. Il « examine seulement des affaires civiles » et ne traite donc jamais d’affaires pénales. Notre guide qu’est-ce qu’un juge de paix ? reprend ces bases.

Le rôle du juge de paix en Belgique

La fonction du juge de paix tient en trois verbes : concilier, juger, puis faire exécuter sa décision par un huissier de justice.

Concilier d’abord, juger ensuite

« Il entre dans la mission du juge de concilier les parties » (article 731 du Code judiciaire). Toute personne peut demander une conciliation avant tout procès, gratuite, sans formalité et sans avocat. Si un accord est trouvé, le procès-verbal est revêtu de la formule exécutoire, sauf si les parties y renoncent : il vaut jugement. En matière de bail d’habitation, le juge doit en outre tenter de concilier les parties à l’audience (article 1344septies ; article 233octies du Code bruxellois du Logement). Voyez notre guide sur la conciliation devant le juge de paix.

Un juge civil, pas un juge pénal

Le juge de paix ne reçoit pas de plainte et ne prononce pas de peine : une infraction, une amende pénale ou un retrait de permis relèvent de la police, du parquet et des tribunaux répressifs.

Un juge par canton, celui du lieu de l’immeuble

Les juges de paix sont compétents chacun pour leur canton : pour un litige de bail, seul compte le canton du logement loué, pas celui de votre domicile, car « Le juge de la situation du bien est seul compétent » en matière de louage d’immeubles, de copropriété, de servitudes et de droits de passage (article 629, 1°). Pour identifier le vôtre, consultez notre guide quel juge de paix est compétent : trouver son canton.

Les compétences du juge de paix, du bail au voisinage

Le juge de paix a une compétence générale, plafonnée en argent, et des compétences spéciales, sans plafond, attribuées à raison de la matière. Notre guide sur les compétences du juge de paix reprend l’article 591 point par point.

Jusqu’à 5 000 € pour le quotidien, sans plafond pour le bail

Le juge de paix « connaît de toutes demandes dont le montant n’excède pas 5.000 euros », hormis celles que la loi réserve à une autre juridiction (article 590). Ce plafond, passé de 2 500 € à 5 000 € le 1er septembre 2018, n’a pas bougé depuis ; au-delà, c’est le tribunal de première instance. En revanche, il connaît « quel que soit le montant de la demande » des contestations relatives aux louages d’immeubles, des indemnités d’occupation et des expulsions (article 591, 1°) : loyers impayés, dégâts locatifs, garantie locative ou expulsion, tout passe par lui.

Voisinage, copropriété et autres missions

Les troubles anormaux de voisinage (articles 3.101 et 3.102 du Code civil), les servitudes, la mitoyenneté et la copropriété relèvent aussi de lui sans plafond : voyez nos guides sur les troubles de voisinage et sur la copropriété et juge de paix. Ses autres missions, sur requête (protection judiciaire des personnes, désignation d’experts, scellés, certains actes de notoriété selon la brochure officielle), sortent du cadre de ce dossier. Les affaires familiales proprement dites (divorce, hébergement des enfants, pensions alimentaires) ne relèvent pas du juge de paix mais du tribunal de la famille.

Saisir le juge de paix par conciliation, requête ou citation

Avant tout, une mise en demeure et des preuves

Écrivez d’abord à l’autre partie pour exposer votre demande et fixer un délai, de préférence par recommandé pour en garder la preuve. À Bruxelles, une mise en demeure écrite — avec les mentions minimales et un délai de paiement d’au moins un mois — est obligatoire avant toute action en recouvrement de loyers ou de charges (article 233quater du Code bruxellois du Logement). Notre modèle de mise en demeure entre locataire et propriétaire couvre les deux Régions. Rassemblez ensuite les pièces : le bail, l’état des lieux d’entrée, l’état des lieux de sortie s’il existe, les photos datées, les échanges écrits, les décomptes et les devis. Si un désordre est en cours, un PV de constat par un expert fige l’état des lieux à une date donnée.

La conciliation, gratuite et sans formalité

La demande se fait par simple lettre ou verbalement au greffe du canton où se trouve le logement ; le greffier convoque les parties par lettre à comparaître dans le mois.

La requête, la voie courante pour un bail

« Toute demande en matière de louage de choses peut être introduite par une requête écrite déposée au greffe de la justice de paix » (article 1344bis). Le greffier convoque ensuite les parties par pli judiciaire dans les quinze jours de l’inscription au rôle. À Bruxelles, la requête est la voie de principe pour les baux d’habitation : les frais d’une citation restent à charge du demandeur même s’il gagne, sauf si la citation est imposée par la loi ou justifiée par le fait que le défendeur n’est pas inscrit aux registres de la population, et le délai de comparution passe à 40 jours en cas de demande d’expulsion (articles 233quinquies et 233sexies). Notre modèle de requête au juge de paix reprend les mentions obligatoires ; pour la forme du courrier, voyez comment écrire une lettre au juge de paix.

La citation par huissier et la comparution volontaire

La citation est un acte signifié par un huissier de justice ; le délai légal entre sa réception et la comparution est de huit jours. Elle coûte nettement plus cher qu’une requête : de l’ordre de 300 € pour l’huissier selon Droits Quotidiens, le montant exact dépendant de l’acte (nombre de pages, domicile du défendeur), auxquels s’ajoutent les 26 € de contribution au fonds d’aide juridique ; la brochure officielle avertit que « la personne qui recourt inutilement à une citation » risque d’en supporter les frais. Bailleur et preneur peuvent aussi comparaître volontairement, ensemble, devant le juge. En cas d’urgence, ce n’est pas le juge de paix qui statue en référé mais le président du tribunal de première instance (article 584 du Code judiciaire) ; le juge de paix peut néanmoins traiter une affaire simple ou urgente, comme un retard de loyer, dès l’audience d’introduction. Voyez notre guide sur la citation devant le juge de paix.

Le déroulement d’une affaire devant le juge de paix

La convocation et l’audience

Le pli judiciaire ou la citation fixe la date de l’audience d’introduction. Selon la complexité du dossier, l’affaire y est plaidée ou renvoyée après un échange écrit d’arguments ; le juge rend ensuite son jugement, en principe dans le mois. Notre guide sur l’audience devant le juge de paix explique comment se préparer. Avant l’audience, vérifiez votre dossier :

• Le bail signé et, si possible, la preuve de son enregistrement
• L’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie
• La mise en demeure et les échanges écrits, classés par date
• Le décompte chiffré de votre demande, avec les devis ou factures qui l’appuient
• Les photos datées et, le cas échéant, le procès-verbal de constat d’un expert

Avec ou sans avocat

« Les parties sont tenues de comparaître en personne ou par avocat » (article 728) : l’avocat n’est jamais obligatoire, et devant le juge de paix vous pouvez aussi vous faire représenter par votre conjoint, votre cohabitant légal, un parent ou un allié porteur d’une procuration écrite, agréé par le juge. Si vos revenus sont modestes, l’aide juridique de première et de deuxième ligne donne droit à une première consultation gratuite, puis à un avocat gratuit ou partiellement gratuit. Lisez aussi faut-il un avocat devant le juge de paix.

Descente sur les lieux et expertise judiciaire, quand le juge veut voir ou faire mesurer

Le juge tranche d’abord sur pièces. Il peut aussi, même d’office, ordonner une descente sur les lieux pour constater lui-même l’état du logement (article 1007 du Code judiciaire) : la décision fixe les lieu, jour et heure de la visite et n’est susceptible ni d’opposition ni d’appel ; les parties sont convoquées par le greffier, mais la visite des lieux a lieu qu’elles soient présentes ou non, et un procès-verbal relate les constatations faites (articles 1008, 1010 et 1015). Quand une question technique reste ouverte, il peut « charger des experts de procéder à des constatations ou de donner un avis d’ordre technique », y compris avant tout procès « en cas de menace objective et actuelle d’un litige » (article 962). L’expert convoque les deux parties sur place et dépose un rapport, dont les frais s’ajoutent à ceux de la procédure. Le juge « n’est point tenu de suivre l’avis des experts si sa conviction s’y oppose ». Une expertise amiable, commandée avant le procès, n’offre pas les garanties d’une expertise judiciaire, mais elle constitue un élément de preuve que le juge apprécie librement. Voyez nos prestations d’expertise immobilière.

Jugement, appel et exécution

Le jugement est rendu en dernier ressort, donc sans appel, lorsque la demande ne dépasse pas 2 000 € (article 617). Au-delà, l’appel est porté devant le tribunal de première instance dans le mois de la signification (article 1051). Si une partie ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut ; elle peut former opposition, par huissier, dans le mois de la signification lorsque le jugement est rendu en dernier ressort, et interjeter appel dans les autres cas (article 1047). Une expulsion n’a lieu qu’en vertu d’un titre exécutoire signifié par huissier — jugement ou procès-verbal de conciliation revêtu de la formule exécutoire (article 733) — et, en règle, pas avant un délai d’un mois suivant la signification (article 1344quater), sauf exceptions légales. Tout est dans notre guide sur le jugement du juge de paix.

Litiges locatifs, ce que le juge de paix examine en premier

Les affaires de loyer et d’expulsion forment l’un des groupes les plus lourds des justices de paix, et ce sont celles où la qualité des pièces fait la différence.

Les justices de paix en chiffres (données 2025)

• 450 468nouvelles affaires civiles introduites devant les justices de paix belges en 2025
• 43 134nouveaux litiges en matière de loyer et d’expulsion en 2025
• 113 joursdurée moyenne d’un litige de loyer ou d’expulsion clôturé en 2025 (médiane : 46 jours)
• 7 507procès-verbaux de conciliation dressés en 2025, pour 22 316 procès-verbaux de non-conciliation

Source : Collège des cours et tribunaux, Statistiques annuelles 2025 des justices de paix (extraction du 25 janvier 2026)

L’état des lieux d’entrée, pièce numéro un

En Wallonie, « les parties dressent un état des lieux d’entrée détaillé contradictoire », avant l’occupation ou au cours du premier mois (article 27 du décret du 15 mars 2018). À Bruxelles, il est également détaillé, contradictoire et à frais communs (article 220 du Code bruxellois du Logement). Sans accord, le juge de paix intervient déjà à ce stade : en Wallonie, saisi par requête dans les quinze jours suivant l’expiration du délai d’un mois, il « désigne un expert pour procéder à l’état des lieux », par un jugement sans appel ; à Bruxelles, le juge de paix désigne de même un expert par un jugement exécutoire et sans appel, mais la requête doit être introduite avant l’expiration du premier mois d’occupation (article 1730 de l’ancien Code civil, applicable via l’article 220 du Code bruxellois du Logement).

Et sans état des lieux détaillé du tout ? Le preneur « est présumé avoir reçu la chose louée dans le même état que celui où elle se trouve à la fin du bail », sauf preuve contraire, dans les deux Régions. Voyez pas d’état des lieux d’entrée et de sortie : quelles conséquences.

Dégâts locatifs ou vétusté, comment le juge tranche

Avec un état des lieux d’entrée détaillé, le preneur doit rendre le bien tel qu’il l’a reçu, « excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ». Ce qui pèse, ce n’est pas l’adjectif « bon état » recopié dans un bail, mais une description pièce par pièce, des photos datées et un chiffrage appuyé par des devis. À Bruxelles, chaque partie peut exiger un état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés ; à défaut d’accord, le juge saisi « avant la date de remise des clés » désigne un expert (article 220, § 3). Lisez notre guide sur l’usure normale et vétusté à l’état des lieux de sortie et, en cas de désaccord sur le document lui-même, celui consacré au litige sur l’état des lieux de sortie.

Garantie locative bloquée

La garantie locative ne peut excéder deux mois de loyer, à Bruxelles pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, en Wallonie depuis le 1er juin 2023. Dans les deux Régions, la banque ne la libère que sur production « soit d’un accord écrit, établi au plus tôt à la fin du contrat de bail, soit d’une copie d’une décision judiciaire ». Sans accord, le juge de paix est le passage obligé : en Wallonie, une requête au greffe (article 1344bis), accompagnée d’un certificat de domicile du bailleur délivré par l’administration communale ou d’un extrait du Registre national, aboutit à un jugement dont une copie suffit à la banque (article 62, § 3 du décret). Voyez notre guide pour récupérer sa garantie locative.

Loyers impayés, travaux et expulsion

Le juge peut condamner aux arriérés, accorder des délais, ordonner des travaux ou prononcer la résolution du bail et l’expulsion. À Bruxelles, la mise en demeure d’au moins un mois est un préalable obligatoire, la demande d’expulsion est communiquée au CPAS et aucune expulsion n’est exécutée du 1er novembre au 15 mars, sauf exceptions (moratoire hivernal). En Wallonie, la procédure suit le Code judiciaire et il n’existe pas de moratoire hivernal pour le logement privé. Nos guides sur le loyer impayé en Belgique et sur l’expulsion du locataire détaillent chaque étape ; le litige locatif devant le juge de paix rassemble les parcours complets.

Ce qu’un expert immobilier apporte avant et pendant la procédure

Nous ne plaidons pas, nous informons. Notre métier est de produire des documents que les deux parties, puis le juge, peuvent lire sans discuter les faits : un état des lieux d’entrée contradictoire, un état des lieux de sortie comparatif dressé en présence de tous, un constat daté quand un désordre apparaît en cours de bail, une expertise amiable pour chiffrer une remise en état. Le bon moment pour agir est avant la remise des clés ; après, les traces disparaissent et la présomption joue. Un expert immobilier indépendant intervient à ce stade ; pour une question avant tout engagement, vous pouvez nous contacter.

Le coût d’une procédure devant le juge de paix

La conciliation est gratuite. Pour un procès, le demandeur paie une contribution de 26 € au fonds d’aide juridique de deuxième ligne (montant 2025), sauf exemptions. Le droit de mise au rôle est de 50 € par cause devant la justice de paix ; depuis le 1er février 2019, il est payé à la fin de la procédure par la partie que le juge désigne, en principe celle qui perd. La partie qui gagne avec un avocat a droit à une indemnité de procédure, à charge de la partie qui perd : pour une demande entre 2 500,01 € et 5 000 €, le montant de base est de 1 020,35 € (barème au 1er mars 2025). Les tarifs officiels figurent sur la page Frais & tarifs des Cours et tribunaux ; notre guide sur les frais d’une procédure devant le juge de paix les reprend poste par poste.

Trouver et contacter la justice de paix de votre canton

Pour un bail, le canton compétent est celui du logement, jamais celui de votre domicile. Parmi les juges de paix de Wallonie et de Bruxelles, le vôtre se trouve avec l’outil officiel des Cours et tribunaux, qui permet de retrouver la justice de paix à partir d’un code postal ou d’une commune. Le greffe vous renseigne ensuite sur la procédure mais, comme le rappelle la brochure officielle, vous ne pourrez pas y obtenir de conseils ou d’avis sur le fond de votre affaire. Retrouvez l’adresse du juge de paix de votre canton et ses horaires dans notre guide de contact.