Litige locatif devant le juge de paix

En Belgique, le juge de paix (définition courte dans notre lexique : juge de paix def) est le juge de tous les baux, qu’il soit saisi par le locataire ou par le bailleur. Ce guide de notre dossier de guides sur le juge de paix suit le litige locatif des deux côtés, en Wallonie comme à Bruxelles.

Nous ne sommes pas avocats et rien ici ne remplace un conseil juridique. Mais nos états des lieux finissent régulièrement devant ce juge : nous savons quelles pièces il compare.

Quel juge de paix pour un litige de bail

Pour un bail, le juge de paix est compétent « quel que soit le montant de la demande » (article 591, 1° du Code judiciaire), et seul celui de la situation du bien l’est (article 629, 1°) : le canton du logement, jamais celui de votre domicile.

La règle vaut pour le bail de résidence principale, pour le bail étudiant, qui reste un bail d’habitation régional, et pour le bail commercial, « nonobstant toute convention contraire » signée avant le litige (article 29 de la loi du 30 avril 1951). Seul le bail à ferme sort de ce guide : il impose une conciliation préalable (article 1345 du Code judiciaire).

Mise en demeure, conciliation et prescription avant la requête

Écrivez d’abord à l’autre partie. En Wallonie, le recommandé n’est pas imposé, mais Droits Quotidiens le conseille. À Bruxelles, toute dette de loyer ou de charges « doit commencer par une mise en demeure écrite » (article 233quater du Code bruxellois du Logement) : décompte justifié, annonce d’une saisine du juge et délai de paiement d’au moins un mois à compter de l’envoi.

Vient ensuite la conciliation, gratuite : une requête en conciliation juge de paix se dépose par simple lettre au greffe du canton et, en cas d’accord, le procès-verbal vaut jugement. Même sans cette démarche, le juge doit tenter de concilier les parties à l’audience pour tout bail de logement (article 1344septies du Code judiciaire ; article 233octies du Code bruxellois du Logement).

Selon Droits Quotidiens, loyers et charges se prescrivent par cinq ans à partir de leur échéance, sauf suspension ou interruption.

Saisir le juge de paix par requête ou par citation

La requête au juge de paix pour un bail est la voie courante : « toute demande en matière de louage de choses peut être introduite par une requête écrite déposée au greffe de la justice de paix » (article 1344bis), avec un certificat de domicile de l’autre partie ; le greffier convoque par pli judiciaire dans les quinze jours de l’inscription au rôle. Notre guide sur la requête au juge de paix en reprend les mentions.

À Bruxelles, la requête est la voie de principe : les frais d’une citation restent à charge du demandeur même s’il gagne (article 233quinquies), et la comparution passe à quarante jours si une expulsion est demandée. La citation devant le juge de paix, par huissier, sert surtout quand l’adresse de l’autre partie est inconnue.

Ce que le bailleur peut demander au juge de paix

Loyers impayés, délais de paiement ou résolution du bail

Un bailleur ne peut pas mettre fin seul au bail pour loyer impayé : la résolution est prononcée par le juge. En Wallonie, « la clause résolutoire expresse est réputée non écrite » (article 37 du décret) ; à Bruxelles, le juge tient compte du droit au logement du preneur et ne résout le bail que si la dette ne peut être apurée dans des délais raisonnables (article 233ter). Il condamne aux arriérés, peut accorder des délais et, selon Droits Quotidiens, ne prononce la résolution aux torts du preneur que si les impayés sont fréquents et qu’un retour à la normale est impossible.

Le preneur fautif paie alors le loyer « pendant le temps nécessaire à la relocation » (article 19 du décret wallon). Ces règles pèsent dans le calcul d’un investissement locatif en Belgique.

Dégâts locatifs et charge de la preuve

Le preneur est tenu des réparations locatives et répond des dégradations survenues pendant sa jouissance, sauf s’il prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute (articles 15 et 16 du décret wallon) ; vétusté et force majeure restent à charge du bailleur (article 8 ; article 223 du Code bruxellois du Logement).

Tout se joue sur la preuve. Sans état des lieux d’entrée détaillé, le preneur est présumé avoir reçu le bien dans l’état où il se trouve à la fin du bail, sauf preuve contraire (article 28 du décret wallon ; article 1731 de l’ancien Code civil, applicable à Bruxelles via l’article 220 du Code bruxellois du Logement) ; sans état des lieux de sortie, c’est le locataire qui ne peut plus prouver que les dégâts sont apparus après son départ. Selon la nature du désaccord, lisez notre guide sur le litige sur l’état des lieux ou celui sur le litige sur l’état des lieux de sortie. En cours de bail ou lors d’un départ sans état des lieux, faire établir un PV de constat fige la situation à une date certaine. Le rapport d’un expert judiciaire reste discutable : le juge « n’est point tenu de suivre l’avis des experts si sa conviction s’y oppose » (article 962 du Code judiciaire).

Expulsion après résolution du bail

Aucune expulsion sans jugement signifié par huissier, ni avant un mois suivant cette signification. En Wallonie, le Code judiciaire s’applique, sans moratoire hivernal pour le logement privé ; à Bruxelles, le Code bruxellois du Logement impose un moratoire du 1er novembre au 15 mars. Le tableau régional des délais figure dans notre guide principal.

Ce que le locataire peut demander au juge de paix

Travaux, salubrité et réduction de loyer

À Bruxelles, le bailleur « est tenu de délivrer le bien loué en bon état de réparations de toute espèce » ; si le logement ne répond pas aux exigences de sécurité, de salubrité et d’équipement sans faute du preneur, celui-ci peut exiger les travaux ou demander la résolution avec dommages et intérêts (article 219). En Wallonie, le bailleur doit garantie « pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage » (article 10). Selon Droits Quotidiens, le juge peut ordonner les travaux, au besoin sous astreinte, réduire le loyer en attendant, mettre fin au bail et accorder un dédommagement. En Wallonie, des travaux de plus de quarante jours réduisent le loyer à proportion (article 21).

Ne cessez jamais de payer de votre propre initiative : mettez le bailleur en demeure, demandez la réduction au juge et consignez les loyers retenus sur un compte spécial (conseil de Droits Quotidiens).

Charges forfaitaires et garantie locative

En Wallonie, chaque partie peut demander au juge de paix la révision des charges forfaitaires ou leur conversion en charges réelles (article 58 du décret). La garantie locative n’est libérée que sur accord écrit établi au plus tôt à la fin du bail, ou sur copie d’une décision judiciaire (article 62 du décret wallon ; article 249 du Code bruxellois du Logement). Si le bailleur refuse, Droits Quotidiens balise le parcours : requête au greffe du canton du logement avec un certificat de résidence du bailleur de moins de quinze jours ; le juge « décide qui doit récupérer la garantie locative », et une copie du jugement suffit à la banque, même non signifié.

État des lieux et expert, les preuves que le juge compare

Le juge tranche sur pièces : bail, états des lieux, mise en demeure, décompte, devis, photos datées, constat. À défaut d’accord, le juge de paix saisi par requête « désigne un expert pour procéder à l’état des lieux », par un jugement sans appel (article 27 du décret wallon ; article 220 du Code bruxellois du Logement) ; à la sortie, il doit être saisi avant la remise des clés. Selon Droits Quotidiens, chaque partie paie la moitié de cet expert, même si le bail met tous les frais à charge du locataire.

Notre rôle se situe en amont : produire, avant la remise des clés, un état des lieux de sortie comparatif que les deux parties peuvent lire sans discuter les faits.

Frais, appel et exécution après le jugement

Le demandeur avance 26 € pour le fonds d’aide juridique (montant 2025) ; le droit de mise au rôle de 50 € est payé à la fin par la partie que le juge désigne, en principe celle qui perd, qui doit aussi l’indemnité de procédure si l’autre avait un avocat. En 2025, la durée médiane d’un litige de loyer ou d’expulsion a été de 46 jours (Collège des cours et tribunaux).

Le jugement est sans appel lorsque la demande ne dépasse pas 2 000 €, bail commercial compris (article 617 du Code judiciaire) ; au-delà, appel devant le tribunal de première instance dans le mois de la signification (article 1051). Notre guide sur le jugement du juge de paix détaille opposition, recours et exécution.