Litige sur l’état des lieux : recours et juge de paix

Le litige sur l’état des lieux est le plus courant des conflits entre bailleur et locataire. Il porte presque toujours sur la même question : ce dégât existait-il à l’entrée, relève-t-il de l’usure normale, ou le locataire doit-il le payer ? Cet article de nos guides sur l’état des lieux présente les règles de preuve, les voies amiables et le recours au juge. Si votre désaccord porte sur un document de sortie que vous refusez de signer, lisez d’abord notre article pour contester un état des lieux de sortie.

Les litiges les plus fréquents

Nos visites nous montrent toujours les mêmes sources de conflit :

• un dégât contesté : le bailleur réclame une remise en état, le locataire invoque l’usure normale ou un défaut déjà présent à l’entrée ;
• un état des lieux d’entrée absent ou trop vague : « bon état général » ne permet de rien comparer ;
• un document non signé ou dressé par une seule partie ;
• une garantie locative bloquée en attendant un accord ;
• un désaccord sur le déroulement lui-même : refus de fixer un rendez-vous, absence d’une partie, clés rendues sans constat.

Les locations de courte durée posent des questions particulières, souvent sans document du tout : nous les traitons dans notre article sur le litige Airbnb sans état des lieux.

Ce que disent les textes sur la preuve

Avec un état des lieux d’entrée détaillé

En Wallonie, l’article 28 du décret du 15 mars 2018 prévoit que, s’il a été fait un état des lieux détaillé, le preneur « doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ». À Bruxelles, la règle est la même : l’article 1731 de l’ancien Code civil est rendu applicable à tous les baux d’habitation par l’article 220 du Code bruxellois du Logement.

Le locataire répond des dégradations survenues pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute (article 16 du décret wallon, article 1732 de l’ancien Code civil). Il est tenu des réparations locatives, c’est-à-dire des réparations de minime importance dues à l’utilisation normale des lieux (article 15) ; celles qui sont occasionnées uniquement par la vétusté ou la force majeure restent à charge du bailleur (article 8). La brochure bruxelloise ajoute l’usage normal du bien parmi les causes de dégâts dont le locataire ne répond pas.

Sans état des lieux d’entrée

S’il n’a pas été fait d’état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu le bien dans l’état où il se trouve à la fin du bail, « sauf la preuve contraire, qui peut être fournie par toutes voies de droit ». C’est au bailleur de prouver autrement que le dégât est apparu pendant la location, ce qui est rarement simple.

Un document non signé ou unilatéral

Pour être valable, un état des lieux doit être dressé contradictoirement, daté et signé par les deux parties ou leurs représentants. La brochure juridique de la Région bruxelloise le souligne : un état des lieux dressé par une seule des parties, ou par un expert désigné par une seule d’entre elles, « peut toujours être contesté par l’autre partie ». Il n’est pas sans valeur, mais il pèse beaucoup moins qu’un document contradictoire.

Quand le désaccord bloque l’état des lieux lui-même

Parfois, le litige commence avant même le constat : une partie refuse le rendez-vous ou conteste le choix de l’expert. Les textes ont prévu la parade : le juge de paix, juge civil de proximité compétent pour les baux (voir notre fiche juge de paix def), désigne un expert.

• À l’entrée : en Wallonie, le juge de paix est saisi par requête dans les quinze jours qui suivent l’expiration du délai d’un mois (article 27, § 1er) ; à Bruxelles, l’article 1730 de l’ancien Code civil prévoit une requête « avant l’expiration du délai d’un mois ou de quinze jours selon le cas ».
• À la sortie : l’état des lieux est établi après la libération des lieux et avant la remise des clés ; à défaut d’accord, le juge est saisi par requête avant la date de remise des clés (article 27, § 5, du décret wallon ; article 220, § 3, du Code bruxellois, qui ajoute qu’à Bruxelles il est dressé au plus tard dans le mois de la libération des lieux).

Dans les deux cas, le jugement est exécutoire nonobstant opposition et n’est pas susceptible d’appel. C’est une procédure rapide, faite pour que le constat ait lieu à temps, pendant que les lieux sont encore vides.

La garantie locative au cœur du conflit

La garantie locative est souvent l’enjeu réel du litige. Le bailleur ne peut pas se servir seul.

En Wallonie, l’article 62, § 3, du décret prévoit qu’il ne peut être disposé de la garantie qu’au profit de l’une ou l’autre partie, sur production soit d’un accord écrit, établi au plus tôt à la fin du bail, soit d’une copie d’une décision judiciaire. À Bruxelles, l’article 249 du Code bruxellois du Logement impose la libération de la garantie dans les deux mois de la remise des clés, sauf litige ; à défaut, le bailleur doit une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois commencé.

Un état des lieux de sortie précis permet souvent de sortir de l’impasse : les parties s’accordent sur les dégâts chiffrés et libèrent le solde. Notre article sur le conflit état des lieux de sortie détaille cette étape.

Les voies amiables avant le juge

Écrire à l’autre partie

Commencez par un écrit précis : les points contestés, les pièces qui fondent votre position, ce que vous proposez. Un recommandé vous donne une date certaine. Beaucoup de désaccords s’arrêtent là, dès que chacun voit les photos de l’autre.

La conciliation devant le juge de paix

« Il entre dans la mission du juge de concilier les parties », dit l’article 731 du Code judiciaire. Depuis le 6 janvier 2024, c’est l’article 731/1 qui prévoit que toute demande peut être soumise préalablement à une conciliation, à la requête d’une partie ou de leur commun accord. Les parties sont convoquées, à la demande même verbale de l’une d’elles, par simple lettre du greffier (article 732). Si un accord intervient, le procès-verbal en constate les termes et l’expédition est revêtue de la formule exécutoire (article 733) : l’accord a alors la force d’un jugement.

La médiation

La médiation est définie par le Code judiciaire comme un processus confidentiel et structuré de concertation volontaire, avec l’aide d’un tiers indépendant, neutre et impartial qui aide les parties à élaborer elles-mêmes une solution (article 1723/1). Toute partie peut la proposer, avant, pendant ou après une procédure judiciaire (article 1730) ; les parties désignent le médiateur de commun accord.

Si votre assurance comporte une protection juridique, vérifiez avant toute démarche ce qu’elle couvre en matière de bail.

Devant le juge de paix

Si l’amiable échoue, le juge de paix est compétent. L’article 591 du Code judiciaire lui confie, « quel que soit le montant de la demande », les contestations relatives aux louages d’immeubles. Pour toute demande en matière de location de logement, il tente d’abord de concilier les parties ; en cas d’échec, la procédure a lieu au fond (article 1344septies).

Le juge tranche sur pièces : bail, états des lieux d’entrée et de sortie, avenants, photos, correspondance, devis. Il peut ordonner une expertise. Notre article sur le litige locatif devant le juge de paix détaille la saisine, les frais et l’exécution du jugement. Le même juge est compétent pour les contestations liées à l’usage et à l’entretien des parties communes, que nous traitons dans copropriété et juge de paix.

Huissier ou expert, qui fait quoi

En France, on parle de commissaire de justice ; en Belgique, la profession s’appelle toujours huissier de justice. Son constat est, selon Droits Quotidiens, « la description écrite d’une situation de fait qu’il a personnellement constatée à un moment donné », utilisable comme preuve. Mais l’huissier « n’intervient pas comme expert et ne peut pas donner son avis » ; il ne mène aucune forme d’enquête.

Un expert en état des lieux fait un autre travail : il décrit chaque pièce selon une méthode constante, compare avec l’état des lieux d’entrée, distingue l’usure normale et la vétusté des dégâts locatifs, et documente le tout en photos. Notre bureau n’est ni huissier ni expert judiciaire : nous dressons des états des lieux contradictoires, à la demande des deux parties, qui servent précisément à éviter le litige.

En résumé : un litige sur l’état des lieux se règle par la preuve. Un état des lieux d’entrée détaillé et signé, un état des lieux de sortie contradictoire avant la remise des clés et, en cas de blocage, un expert désigné par le juge de paix suffisent à trancher la plupart des différends, souvent sans procès.