Litige sur l’état des lieux de sortie : recours et juge de paix

Le jour du départ, un désaccord sur une trace, une porte abîmée ou un nettoyage jugé insuffisant peut bloquer la remise des clés et la garantie locative pendant des mois. Ce litige sur l’état des lieux de sortie obéit à des règles précises, qui ne sont pas les mêmes avant et après la remise des clés. Cet article de nos guides sur l’état des lieux présente les recours en Wallonie et à Bruxelles. Si vous êtes au stade où l’on vous demande de signer un document que vous jugez inexact, commencez par notre article pour contester un état des lieux de sortie.

Les sources de conflit les plus fréquentes

Un conflit sur l’état des lieux de sortie naît presque toujours de l’une de ces situations :

• un dégât contesté : le bailleur réclame une réparation, le locataire parle d’usure normale ou d’un défaut déjà présent à l’entrée ;
• un état des lieux d’entrée absent ou trop vague, qui ne permet aucune comparaison ;
• un refus de rendez-vous ou l’absence d’une partie le jour prévu ;
• des clés rendues sans constat, par exemple déposées dans la boîte aux lettres ;
• un désaccord sur le montant des réparations retenues sur la garantie.

Les locations meublées de courte durée posent des questions particulières, souvent sans document du tout : voyez notre article sur le litige sur l’état des lieux d’une location de courte durée. Pour les litiges qui naissent dès l’entrée, notre article sur le litige sur l’état des lieux couvre l’ensemble du bail.

Avant la remise des clés, faire désigner un expert

Les textes ont prévu une parade au blocage le jour même. En Wallonie, l’article 27, § 5, du décret du 15 mars 2018 prévoit que l’état des lieux de sortie est établi après la libération des lieux par le preneur et avant la remise des clés au bailleur, et qu’à défaut d’accord entre les parties, le juge de paix, saisi par requête introduite avant la date de remise des clés, désigne un expert pour y procéder. Le juge de paix est le juge civil de proximité compétent pour les baux (voir notre fiche juge de paix def).

À Bruxelles, l’article 220, § 3, du Code bruxellois du logement contient la même règle, avec une précision ajoutée depuis le 1er novembre 2024 : l’état des lieux de sortie est dressé au plus tard dans le mois de la libération des lieux.

Dans les deux Régions, le jugement est exécutoire nonobstant opposition et n’est pas susceptible d’appel. Selon la fiche bruxelloise de Droits Quotidiens, lorsque l’état des lieux est dressé par l’expert désigné par le juge, vous ne pouvez plus le contester.

Après la remise des clés, la question de la preuve

Avec un état des lieux d’entrée détaillé

S’il a été fait un état des lieux détaillé, le preneur doit rendre le logement tel qu’il l’a reçu, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure (article 28, § 2, du décret wallon ; même règle à Bruxelles). Il répond des dégradations survenues pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute (article 16). Les réparations locatives occasionnées uniquement par la vétusté ou la force majeure restent à charge du bailleur (article 8).

La brochure du Service public de Wallonie ajoute que les dégâts s’évaluent en tenant compte de la vétusté des équipements et du degré d’amortissement des décors : une peinture de dix ans ne se facture pas au prix du neuf.

Sans état des lieux d’entrée

S’il n’a pas été fait d’état des lieux détaillé à l’entrée, le preneur est présumé avoir reçu le logement dans l’état où il se trouve à la fin du bail, sauf la preuve contraire, qui peut être fournie par toutes voies de droit (article 28, § 1er). C’est alors au bailleur de démontrer autrement que le dégât est apparu pendant la location.

Sans état des lieux de sortie

On cherche souvent la jurisprudence sur l’absence d’état des lieux de sortie. Nous ne citons pas de décisions ici, parce que chaque jugement dépend des pièces du dossier. Le principe pratique est simple : sans constat contradictoire au départ, la comparaison avec l’entrée repose sur ce que chacun peut produire (photos datées, constat d’huissier, devis, échanges écrits), et celui qui réclame une indemnité doit pouvoir justifier ce qu’il avance. La brochure wallonne met en garde le bailleur : en cas de litige, il est dangereux de relouer immédiatement le bien à un nouveau preneur, et il convient de saisir le juge de paix à bref délai.

Un défaut qui n’était pas visible le jour de l’entrée soulève une autre difficulté, que nous abordons dans notre article sur le vice caché après état des lieux d’entrée.

Huissier de justice ou expert, deux rôles différents

En France, on parle de commissaire de justice ; en Belgique, la profession s’appelle toujours huissier de justice. Selon Droits Quotidiens, son procès-verbal de constat est « la description écrite d’une situation » qu’il a personnellement constatée, utilisable comme preuve ; mais il « n’intervient pas comme expert » et ne peut pas donner son avis.

Un constat d’huissier peut donc figer une situation, par exemple un logement laissé encombré ou des clés non rendues. Il ne compare pas le logement à l’état des lieux d’entrée et ne dit pas si une trace relève de l’usure normale. C’est le travail d’un état des lieux de sortie contradictoire, dressé par les parties ou par un expert.

Notre bureau n’est ni huissier ni expert judiciaire : nous dressons des états des lieux contradictoires, à la demande des parties, précisément pour éviter d’en arriver au juge.

La garantie locative, enjeu réel du conflit

Dans la plupart des cas, le conflit porte sur la garantie. Le bailleur ne peut pas se servir seul.

En Wallonie, l’article 62, § 3, du décret prévoit qu’il ne peut être disposé de la garantie qu’au profit de l’une ou l’autre des parties, sur production soit d’un accord écrit établi au plus tôt à la fin du bail, soit d’une copie d’une décision judiciaire. À Bruxelles, l’article 249 du Code bruxellois du logement impose la libération de la garantie dans les deux mois de la remise des clés, sauf litige ; à défaut, le bailleur doit une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois commencé.

Quand le désaccord porte sur le montant, Droits Quotidiens conseille de demander la justification des sommes réclamées par des devis, de proposer une solution moins coûteuse ou de réparer soi-même, et de produire des devis concurrents si l’affaire va devant le juge.

Les étapes pour régler le conflit

Réunir les preuves

Rassemblez le bail, l’état des lieux d’entrée et ses avenants, l’état des lieux de sortie s’il existe, vos photos d’origine avec leur date, les devis ou factures et toute la correspondance. Un litige se gagne rarement par les arguments et presque toujours par les pièces.

Écrire à l’autre partie

Adressez un écrit précis : les points contestés, les pièces qui fondent votre position, ce que vous proposez. Droits Quotidiens recommande d’envoyer vos objections par recommandé, ce qui leur donne une date certaine.

Demander une conciliation

« Il entre dans la mission du juge de concilier les parties », dit l’article 731 du Code judiciaire. Toute demande peut être préalablement soumise, à la requête d’une des parties ou de leur commun accord, à fin de conciliation au juge compétent (article 731/1). Les parties sont convoquées, à la demande même verbale de l’une d’elles, par simple lettre du greffier, dans le délai d’un mois (article 732). Si un accord intervient, le procès-verbal en constate les termes et reçoit la formule exécutoire, sauf si les parties y renoncent (article 733). Le site des Cours et tribunaux de Belgique précise qu’une simple lettre au juge de paix suffit et que la conciliation est gratuite.

Saisir le juge de paix

Si l’amiable échoue, le juge de paix tranche. L’article 591 du Code judiciaire lui confie, quel que soit le montant de la demande, les contestations relatives aux louages d’immeubles. En matière de location de logement, il tente d’abord de concilier les parties ; à défaut, la procédure a lieu au fond (article 1344septies). L’affaire peut être introduite par citation d’huissier, par comparution volontaire des deux parties ou par requête déposée au greffe. Notre article sur la requête juge de paix bail détaille ces modes d’introduction.

En résumé : un litige sur l’état des lieux de sortie se règle d’abord avant la remise des clés, en faisant désigner un expert si les parties ne s’entendent pas. Après, tout repose sur la preuve et sur la garantie : un écrit clair, une conciliation devant le juge de paix et, en dernier recours, une procédure au fond.