Refus d’état des lieux de sortie : que faire ?

Le jour du départ approche, mais l’état des lieux de sortie ne se fait pas : le locataire ne répond plus, le propriétaire refuse de se déplacer, ou l’un des deux conteste d’avance le principe même du constat. Cette situation bloque tout, à commencer par la garantie locative. Ce guide fait partie de nos guides sur l’état des lieux ; pour le déroulement normal de la visite, voyez notre article sur le déroulement d’un état des lieux de sortie. Ici, nous voyons ce que vous pouvez faire lorsque l’autre partie refuse.

La question du refus se pose aussi à l’entrée, avec d’autres délais ; les règles communes sont réunies dans notre article refus d’état des lieux : que faire.

Ce que disent les textes

Chaque partie peut exiger le constat

En Wallonie, l’article 27, § 4, du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation prévoit que « chaque partie peut requérir l’établissement d’un état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés ». À Bruxelles, l’article 220, § 3, du Code bruxellois du logement reprend la même règle.

Le constat n’est donc pas une faveur que l’un accorde à l’autre : c’est un droit, pour le bailleur comme pour le locataire. Celui qui refuse ne peut pas empêcher l’autre de l’obtenir ; il peut seulement retarder les choses et, en fin de compte, se voir imposer un expert.

Le moment prévu

Les deux textes fixent le même moment : après la libération des lieux par le preneur et avant la remise des clés au bailleur. À Bruxelles, depuis le 1er novembre 2024, l’état des lieux doit en outre être établi au plus tard dans le mois de la libération des lieux.

Le recours au juge de paix

À défaut d’accord entre les parties, le juge de paix, saisi par requête introduite avant la date de remise des clés, désigne un expert pour procéder à l’état des lieux. Le jugement est exécutoire nonobstant opposition et n’est pas susceptible d’appel. Le texte wallon est consultable dans la version consolidée du décret sur Wallex ; le Code bruxellois parle du « juge compétent », auquel Droits Quotidiens renvoie en parlant du juge de paix.

Quand le locataire refuse l’état des lieux de sortie

Le cas typique : le locataire a déménagé, ne répond plus, ou annonce qu’il ne viendra pas parce qu’il craint des réclamations. Pour le bailleur, la marche à suivre est la suivante.

1. Convoquer par écrit. Proposez une ou plusieurs dates précises, après le déménagement et avant la remise des clés, de préférence par recommandé. Rappelez que chaque partie peut requérir l’état des lieux de sortie contradictoire.
2. Proposer un expert commun. Un tiers neutre, dont les frais sont partagés, rassure souvent un locataire qui se méfie.
3. Relancer, puis saisir le juge de paix. Sans accord, introduisez une requête avant la remise des clés, pour qu’un expert soit désigné.
4. Ne pas reprendre les clés sans réserve. La brochure du Service public de Wallonie conseille, en cas de litige, d’indiquer sur le reçu que les clés sont acceptées sous réserve des dégâts locatifs, et juge dangereux de relouer immédiatement.

Le propriétaire qui dresse seul un constat, en l’absence du locataire, obtient un document unilatéral. Il peut être utile, surtout accompagné de photos datées, mais le locataire pourra le contester. Le point de vue du bailleur à la sortie est détaillé dans notre article sur l’état des lieux de sortie côté propriétaire.

Quand le propriétaire refuse l’état des lieux de sortie

L’autre cas est tout aussi fréquent : le propriétaire ne veut pas faire l’état des lieux de sortie, ne fixe pas de date ou dit qu’il « verra plus tard ». Pour le locataire, l’enjeu est la garantie locative et la preuve qu’il a rendu le logement en bon état.

1. Proposer des dates par écrit. Un recommandé qui propose des dates concrètes et rappelle votre droit à un état des lieux contradictoire est une preuve précieuse.
2. Préparer le logement. Vide, nettoyé, petites réparations locatives faites : nos conseils sur le nettoyage et ménage avant l’état des lieux de sortie vous aident à ne rien oublier.
3. Documenter. Prenez des photos datées de chaque pièce, relevez les index des compteurs, conservez une copie de l’état des lieux d’entrée.
4. Saisir le juge de paix avant la remise des clés, si le refus persiste, pour qu’un expert soit désigné.

Pour un appartement, pensez aussi à la cave, au garage et aux parties privatives : voyez notre article sur l’état des lieux de sortie d’un appartement.

Les conséquences d’un état des lieux de sortie manqué

Pour la preuve des dégâts

L’état des lieux de sortie sert à comparer le logement rendu avec l’état des lieux d’entrée. En Wallonie, l’article 28 du décret prévoit que le preneur rend le bien tel qu’il l’a reçu suivant l’état des lieux détaillé, sauf vétusté ou force majeure ; à Bruxelles, les articles 1731 et 1732 de l’ancien Code civil posent des règles proches. Sans constat de sortie contradictoire, le bailleur qui réclame des dégâts devra prouver l’état du logement à la sortie par d’autres moyens, plus faciles à contester. Une expertise distincte peut parfois aider, comme expliqué dans notre guide expertise et état des lieux.

La vétusté n’est jamais à charge du locataire : nos explications sur l’usure normale et vétusté à l’état des lieux de sortie aident à faire le tri.

Pour la garantie locative

En Wallonie (article 62 du décret) comme à Bruxelles (article 249 du Code), la garantie placée sur un compte ne peut être libérée qu’au vu d’un accord écrit, établi au plus tôt à la fin du bail, ou d’une décision judiciaire. Le refus d’état des lieux bloque donc souvent la garantie.

À Bruxelles, sous réserve d’une procédure contentieuse, la garantie doit être libérée dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés ; à défaut, le montant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel pour chaque mois commencé.

Prévenir le refus dès l’annonce du départ

La plupart des refus naissent d’un malentendu ou d’une crainte : le locataire redoute une liste de réclamations, le propriétaire ne veut pas se déplacer deux fois ou pense que l’état des lieux n’est pas obligatoire. Quelques habitudes réduisent fortement ce risque.

• Fixer la date tôt. Dès le renon ou l’annonce du départ, proposez par écrit une date d’état des lieux de sortie, en tenant compte du déménagement et de la remise des clés.
• Rappeler la règle. Joindre à la proposition une phrase sur le droit de chaque partie à un état des lieux contradictoire, à frais partagés, évite les discussions de principe.
• Proposer un expert commun. Un tiers neutre rassure celui qui craint d’être seul face à l’autre, et ses frais sont partagés.
• Faire une visite préalable. Une visite quelques semaines avant la sortie permet au locataire de savoir ce qui reste à réparer ou à nettoyer, et au bailleur d’anticiper.
• Prévoir un remplaçant. Si l’une des parties ne peut pas être présente, elle peut se faire représenter par un mandataire muni d’une procuration écrite, plutôt que de laisser le rendez-vous sans suite.

Ces précautions ne suppriment pas tous les conflits, mais elles laissent une trace écrite de votre bonne foi, utile si le juge de paix doit ensuite être saisi.

Les situations proches du refus

Certaines situations ressemblent à un refus sans en être un :

• le désaccord sur le contenu : les deux parties sont présentes, mais l’une refuse de signer. Droits Quotidiens conseille de ne jamais signer un document avec lequel on n’est pas d’accord et de faire ses remarques par écrit ;
• le défaut découvert plus tard : un problème qui n’apparaît qu’après la sortie relève d’autres règles, examinées dans notre article sur le vice caché après état des lieux d’entrée ;
• l’absence pour raison valable : un locataire parti à l’étranger peut se faire représenter par un mandataire muni d’une procuration.

En résumé : un refus d’état des lieux de sortie ne doit pas vous laisser démuni. Les textes wallon et bruxellois donnent à chaque partie le droit d’exiger le constat et prévoient un expert désigné par le juge de paix, à condition d’agir avant la remise des clés.