État des lieux de sortie par l’agence immobilière

Quand un logement est loué ou géré par une agence immobilière, c’est souvent elle qui fixe le rendez-vous de fin de bail, parcourt les pièces et rédige le constat. C’est pratique, mais cela soulève plusieurs questions : pour qui l’agence travaille-t-elle, qui la paie et que peut faire le locataire en cas de désaccord ? Cet article de nos guides sur l’état des lieux répond à ces questions pour la Wallonie et Bruxelles. Pour les étapes du rendez-vous lui-même, lisez notre article sur le déroulement d’un état des lieux de sortie.

L’agence peut dresser l’état des lieux de sortie

Aucun texte n’impose un professionnel particulier pour l’état des lieux. Le bailleur et le locataire peuvent le dresser eux-mêmes, se faire représenter ou s’entendre sur un expert. Droits Quotidiens cite l’agence immobilière parmi les représentants possibles des parties, aux côtés d’un expert personnel ou d’un membre de la famille.

L’agence qui dresse l’état des lieux de sortie agit donc le plus souvent comme représentante. Or, en droit, représenter quelqu’un, c’est agir en vertu d’un mandat : l’article 1984 de l’ancien Code civil définit le mandat comme l’acte par lequel une personne donne à une autre « le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom ». L’agence mandatée par le bailleur agit donc pour lui et en son nom.

Pour le rôle de l’agence tout au long du bail, et pas seulement à la sortie, consultez notre article sur le gestionnaire état des lieux.

Une représentante, pas un arbitre

Mandatée par le bailleur, l’agence reste sa représentante. Cela ne la rend ni malhonnête ni partiale par principe, mais cela signifie qu’elle n’est pas, par nature, un tiers neutre entre les parties. La brochure juridique bruxelloise sur les baux d’habitation le dit clairement : un état des lieux dressé par une des parties, ou par un expert désigné par une seule des parties, « peut toujours être contesté par l’autre partie ».

Deux situations sont donc à distinguer :

• l’agence représente le seul bailleur : le locataire est présent, ou représenté, et relit le constat de l’agence comme celui de l’autre partie ;
• l’agence est désignée par les deux parties : elle intervient alors pour le compte des deux, ce qu’il vaut mieux préciser par écrit.

Dans les deux cas, l’état des lieux doit rester contradictoire : il se dresse en présence du preneur et du bailleur, ou de leurs représentants, et il est daté et signé par eux.

Qui paie l’agence à la sortie

La règle est simple : les frais suivent le mandat. Selon Droits Quotidiens pour Bruxelles, si seul le bailleur mandate l’agence, il assume l’intégralité des frais de l’état des lieux ; si bailleur et locataire la sollicitent ensemble, chacun paie la moitié. Une clause du bail qui imposerait ces frais au locataire est réputée non écrite.

En Wallonie, l’article 25/1 du décret du 15 mars 2018 va dans le même sens : est réputée non écrite toute clause qui met à charge du preneur les frais d’intervention d’un tiers relatifs à la location, quelle que soit la qualification donnée à ces frais, sauf si le preneur est le commanditaire de l’intervention.

Ces règles visent les honoraires de l’état des lieux. Le coût d’éventuels dégâts locatifs est une autre question : il se discute sur la base de la comparaison entre l’entrée et la sortie, et peut être retenu sur la garantie locative.

Le moment de l’état des lieux de sortie

Que l’agence intervienne ou non, les délais légaux sont les mêmes.

En Wallonie, l’article 27 du décret prévoit que chaque partie peut requérir un état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés. Il est établi après la libération des lieux par le preneur et avant la remise des clés au bailleur. À défaut d’accord, le juge de paix, saisi par requête avant la date de remise des clés, désigne un expert.

À Bruxelles, l’article 220 du Code bruxellois du logement prévoit la même règle, avec une précision : l’état des lieux de sortie est établi au plus tard dans le mois de la libération des lieux par le preneur. À défaut d’accord, le juge compétent, saisi avant la date de remise des clés, désigne un expert.

Concrètement, l’agence fixe souvent le rendez-vous le jour du départ, une fois le logement vidé. Si la date ne vous convient pas, proposez-en une autre par écrit, dans les délais. Ne remettez pas les clés avant que l’état des lieux ait été dressé ou que le juge ait été saisi.

Ce que le constat doit contenir

En Wallonie, le décret fixe un contenu minimum de l’état des lieux de sortie, sauf convention contraire. C’est une bonne grille de relecture, quelle que soit la personne qui rédige.

À Bruxelles, la brochure régionale ajoute que, si le logement a des compteurs individuels, les états des lieux d’entrée et de sortie comprennent le relevé des index, les numéros de compteurs et les codes EAN.

Les droits du locataire face à l’agence

Le locataire n’est pas un simple spectateur. Il peut :

• assister à la visite ou se faire représenter, par un proche ou par un expert de son choix, dont il paie alors seul les honoraires ;
• relire le document avant de signer et demander une copie signée ;
• faire inscrire ses remarques sur chaque constat qu’il conteste ;
• signer avec réserves, ou ne pas signer un constat qu’il estime inexact ;
• proposer un expert désigné ensemble, dont les frais sont partagés, lorsque l’enjeu le justifie.

Il a tout intérêt à venir avec son exemplaire de l’état des lieux d’entrée et ses propres photos, pour comparer point par point. La vétusté, l’usure normale et la force majeure ne sont pas à sa charge : la brochure bruxelloise rappelle que le preneur ne répond pas des dégâts causés par le vieillissement normal du bien, par la force majeure ou par l’usage normal du bien loué.

Pour un logement en immeuble, les points de contrôle sont détaillés dans notre article sur l’état des lieux de sortie d’un appartement.

Les précautions côté bailleur

Le bailleur a lui aussi intérêt à un constat solide. Un état des lieux imprécis, ou dressé sans le locataire, se conteste facilement devant le juge de paix. Quelques bonnes pratiques :

1. précisez dans le mandat de l’agence si l’état des lieux de sortie est compris dans sa mission, et à quelles conditions ;
2. assurez-vous que l’agence convoque le locataire par écrit, dans les délais ;
3. demandez un rapport comparatif avec l’état des lieux d’entrée, photos datées à l’appui ;
4. si la relation est tendue, préférez un expert désigné par les deux parties.

La frontière entre constat et expertise mérite aussi d’être connue : un état des lieux décrit l’apparent, alors qu’un désordre caché relève d’une autre démarche. Voyez notre article sur l’expertise et état des lieux, et, pour un défaut découvert après coup, celui sur le vice caché après l’état des lieux de sortie.

Après l’état des lieux, la garantie locative

L’agence ne décide pas seule du sort de la garantie : elle se libère avec l’accord des parties ou sur décision du juge. À Bruxelles, le Code du logement prévoit sa libération dans les deux mois de la remise des clés, sauf litige ; à défaut, le bailleur doit une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois commencé. En cas de désaccord sur les dégâts, c’est le juge de paix qui tranche, sur la base des deux états des lieux.

En résumé : l’agence immobilière peut dresser l’état des lieux de sortie, mais elle agit pour la partie qui l’a mandatée, et c’est cette partie qui la paie. Le locataire garde le droit de relire, de faire noter ses remarques et de se faire représenter ; en cas de tension, un expert désigné ensemble reste la solution la plus neutre.