Vice caché après l’état des lieux de sortie : recours et responsabilités

Les clés sont rendues, l’état des lieux de sortie est signé, et quelques jours plus tard le bailleur découvre une tache d’humidité derrière une armoire ou un parquet gonflé sous un tapis. Ou bien c’est le locataire qui, quelques semaines après son entrée, voit apparaître une infiltration que personne n’avait remarquée. Dans les deux cas, on parle volontiers de « vice caché ». Cet article de nos guides sur l’expertise immobilière distingue ces situations et décrit les recours. Pour la notion générale, voyez notre article pilier sur le vice caché immobilier.

Deux situations à ne pas confondre

L’expression « vice caché » vient de la vente : l’article 1641 de l’ancien Code civil vise les défauts cachés de la chose vendue. En location, on l’emploie dans deux sens très différents.

Le dégât découvert par le bailleur après la sortie

Ce que disent les textes

Le preneur doit rendre le bien tel qu’il l’a reçu, suivant l’état des lieux, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, « à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute » (articles 1731 et 1732 de l’ancien Code civil ; le décret wallon reprend ces principes pour le bail d’habitation). Il répond aussi des dégâts causés par les personnes de sa maison.

Sans état des lieux d’entrée détaillé, l’article 28 du décret wallon du 15 mars 2018 présume que le preneur a reçu le bien dans l’état où il se trouve à la fin du bail, sauf preuve contraire. Un état des lieux d’entrée sommaire affaiblit donc d’emblée toute réclamation.

Le poids de l’état des lieux de sortie signé

En Wallonie, chaque partie peut requérir un état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés (article 27, § 4). À Bruxelles, l’article 220, § 3, du Code bruxellois du logement prévoit qu’il est dressé après la libération des lieux et avant la remise des clés, et, depuis le 1er novembre 2024, au plus tard dans le mois de la libération ; à défaut d’accord, le juge, saisi avant la remise des clés, désigne un expert.

Un état des lieux de sortie contradictoire et signé fait foi de ce qu’il constate. Le bailleur qui découvre plus tard un dégât non mentionné devra convaincre que celui-ci n’était pas visible le jour de la sortie, et qu’il n’est pas apparu après. C’est difficile, mais pas impossible : une dégradation volontairement masquée (peinture fraîche sur une moisissure, rebouchage grossier, meuble laissé devant un trou) ne se présente pas comme un défaut visible que l’on aurait négligé. Le juge apprécie au cas par cas.

Les démarches du bailleur

1. Ne réparez rien tout de suite : photographiez, datez, mesurez.
2. Informez le locataire par écrit, de préférence par recommandé, et invitez-le à venir constater.
3. Faites constater le dégât par un tiers, qui en décrit l’étendue et l’état à une date certaine.
4. Faites rechercher son origine si elle est discutée : pour une humidité ou un dégât des eaux, seul un examen technique distingue une négligence du locataire d’une infiltration ancienne. Vous pouvez faire expertiser un bien à cette fin.
5. Cherchez un accord, puis, à défaut, saisissez le juge de paix.

Si le désaccord porte sur l’ensemble de la sortie, notre article sur le conflit état des lieux de sortie décrit la procédure complète.

Le défaut découvert par le locataire après l’entrée

C’est le cas du vice caché après état des lieux d’entrée : une infiltration apparue aux premières pluies, un chauffage défaillant au premier hiver, des moisissures qui reviennent.

La garantie due par le bailleur

L’article 1721 de l’ancien Code civil dispose qu’« il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage », même si le bailleur ne les connaissait pas ; l’article 10 du décret wallon reprend la même règle pour le bail d’habitation. Le défaut doit empêcher l’usage : une imperfection esthétique ne suffit pas.

Penser dès maintenant à la sortie

Le locataire a un double intérêt à réagir vite. D’abord pour obtenir l’intervention du bailleur ; ensuite pour ne pas être tenu, à la sortie, de dégâts causés par ce défaut. Puisque le preneur répond des dégradations sauf s’il prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute, un signalement écrit pendant le bail, des photos datées et, le cas échéant, un rapport sur l’origine du défaut sont ses meilleures protections.

Si le bailleur fait des travaux en cours de bail ou entre deux locations, mieux vaut en garder la trace ; notre article sur les travaux après l’état des lieux explique comment documenter un logement modifié.

Annuler le bail, réduire le loyer, obtenir réparation

Beaucoup de locataires se demandent s’ils peuvent annuler leur bail à cause d’un défaut caché. En location, le vocabulaire est différent de celui de la vente : en Wallonie, lorsque le logement n’est pas conforme et que le bailleur, mis en demeure, ne fait pas les travaux, le preneur peut demander au juge l’exécution des travaux ou la résolution du bail avec dommages et intérêts, et le juge peut accorder une diminution du loyer en attendant. Ce n’est jamais une décision que le locataire prend seul. Pour les recours propres à la vente (annulation, réduction du prix, dommages et intérêts), voyez notre article sur l’annulation bail vice caché et les recours de l’acheteur.

Les décisions rendues dans des affaires comparables donnent une idée de la manière dont les juges apprécient ces dossiers : notre article sur la jurisprudence vice caché immobilier en présente les grandes tendances.

Prévenir dès l’entrée

La plupart de ces litiges se jouent bien avant la sortie. Un état des lieux d’entrée détaillé décrit chaque pièce, chaque revêtement et chaque équipement, avec des photos datées : il permet ensuite de comparer, point par point. En Wallonie, l’article 27 du décret en fixe le contenu minimal et prévoit qu’il est dressé lorsque les lieux sont inoccupés ou au cours du premier mois d’occupation ; l’expert désigné ensemble est payé à parts égales, celui désigné par une seule partie reste à sa charge.

Pendant le bail, le locataire a intérêt à signaler par écrit tout défaut qui apparaît, et le bailleur à y répondre et à intervenir. À la sortie, un état des lieux réalisé dans un logement vide, meubles déplacés, avec un temps suffisant pour ouvrir les placards et regarder derrière les équipements, laisse peu de place aux découvertes tardives.

Qui tranche, et sur quelles preuves

En cas de désaccord, c’est le juge de paix qui tranche. Il peut désigner un expert judiciaire, chargé, selon le site des cours et tribunaux, de l’informer sur des points techniques ; son avis est technique, pas juridique. Les pièces qui pèsent le plus sont toujours les mêmes :

• l’état des lieux d’entrée détaillé, pièce par pièce, avec photos ;
• l’état des lieux de sortie contradictoire et les réserves éventuelles ;
• les échanges écrits pendant le bail : signalements, mises en demeure, réponses ;
• un constat daté du défaut ou du dégât, dès sa découverte ;
• un rapport technique sur l’origine et l’ancienneté du défaut.

La garantie locative en attendant

Un dégât découvert après la sortie touche souvent à la garantie locative. À Bruxelles, le bailleur doit la libérer dans les deux mois de la remise des clés, sauf litige ; à défaut, il doit une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois commencé. Si vous estimez avoir un motif de la retenir, exprimez-le par écrit et sans tarder, preuves à l’appui, car seul un litige justifie de ne pas la libérer dans ce délai.

En résumé : après la sortie comme après l’entrée, un défaut découvert tardivement se discute sur des preuves. Réagir vite, par écrit, faire constater et, si l’origine est contestée, faire analyser le défaut par un expert sont les trois réflexes qui protègent bailleur et locataire.