Travaux après l’état des lieux (entrée et sortie)

L’état des lieux d’entrée est signé, puis la vie du logement continue : le bailleur remplace la chaudière, le locataire obtient l’accord de poser un parquet, une salle de bain est refaite. Quelques années plus tard, au moment de la sortie, à quoi faut-il comparer ? Cet article de nos guides sur l’état des lieux traite des travaux réalisés pendant le bail, après l’état des lieux d’entrée : qui peut les faire, qui les autorise, comment les acter et ce qu’ils changent à la sortie. Pour les règles générales, consultez notre guide complet de l’état des lieux.

Trois articles voisins complètent celui-ci. Le constat d’un bien après un chantier, y compris un chantier voisin, est traité dans notre dossier sur l’état des lieux après travaux. La rédaction pas à pas de l’avenant fait l’objet de notre guide avenant état des lieux après travaux, et une trame à recopier vous attend dans notre modèle d’état des lieux après travaux gratuit.

Les travaux du bailleur pendant le bail

Le principe : ne pas changer la forme du bien

En Wallonie, l’article 7 du décret du 15 mars 2018 énumère les obligations du bailleur : délivrer le bien en bon état de réparations de toute espèce, l’entretenir, en faire jouir paisiblement le preneur et ne pas en changer la forme. À Bruxelles, la même règle figure à l’article 1723 de l’ancien Code civil, toujours applicable aux baux d’habitation. Le bailleur reste par ailleurs tenu des réparations qui ne sont pas locatives.

Les réparations urgentes

Le locataire doit souffrir les réparations urgentes qui ne peuvent être différées jusqu’à la fin du bail, quelle que soit la gêne. Si elles durent plus de quarante jours, le loyer est diminué à proportion du temps et de la partie du bien dont il a été privé ; si elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci peut faire résilier le bail. C’est l’article 21 du décret wallon, qui étend la règle à certains travaux économiseurs d’énergie listés par le Gouvernement, et l’article 1724 de l’ancien Code civil à Bruxelles.

Les travaux énergétiques à Bruxelles

L’article 221 du Code bruxellois du logement permet en outre au bailleur, pour un bail de neuf ans ou plus, d’exécuter au maximum une fois par triennat des travaux destinés à améliorer la performance énergétique du logement ou à l’adapter à une situation de handicap ou de perte d’autonomie du preneur. Il doit prévenir par recommandé au moins un mois à l’avance, et les travaux doivent pouvoir se faire en site occupé, durer au plus nonante jours et ne pas réduire la jouissance du logement après leur exécution. Une augmentation de loyer peut être convenue expressément au plus tard un mois avant les travaux ; elle n’est due que si le bail et l’avenant sont enregistrés.

Les aménagements du locataire

Avec quel accord

Pour les aménagements faits par le locataire, c’est d’abord le bail qui compte. La brochure du Service public de Wallonie sur le bail résume la pratique : le preneur peut faire des travaux d’aménagement ou de transformation nécessaires à sa jouissance, mais la plupart des baux interdisent toute transformation sans l’accord écrit et préalable du bailleur, et ces clauses sont valables. Les modifications de minime importance sont admises.

Si des travaux sont autorisés, la brochure conseille de régler par écrit, dans le bail ou dans un avenant :

• la nature et l’étendue des travaux autorisés ;
• les modalités de l’accord du bailleur et du contrôle de l’exécution ;
• le moment où le bailleur devient propriétaire des travaux ;
• le droit éventuel à une indemnité et son mode de calcul.

Ce qu’ils deviennent à la fin du bail

La brochure wallonne distingue deux familles de travaux. Les travaux indissociables, comme un crépi, des peintures, des papiers peints ou un parquet posé, ne peuvent pas être enlevés ; une éventuelle indemnité dépend notamment de l’autorisation donnée et de leur utilité. Les travaux susceptibles d’enlèvement, comme un revêtement de sol de type balatum, une cloison ou un abri de jardin, laissent un choix au bailleur : les conserver moyennant indemnité, ou les faire supprimer et remettre les lieux en état aux frais du locataire.

Le bail de rénovation

Lorsque le locataire réalise des travaux qui incombent normalement au bailleur, les parties peuvent conclure un bail de rénovation : écrit, travaux décrits avec précision, contreparties du bailleur (renonciation à mettre fin au bail ou à réviser le loyer, ou réduction de loyer). En Wallonie (article 50) comme à Bruxelles (article 222, qui exige un bail d’au moins trois ans et un délai d’exécution de douze mois au plus), une réception contradictoire des travaux a lieu à la demande de la partie la plus diligente. Ce procès-verbal joue le même rôle qu’un avenant : il fixe l’état du bien après les travaux.

Acter les travaux : l’avenant à l’état des lieux

Quel que soit l’auteur des travaux, la règle est la même dans les deux régions. Si des modifications importantes ont été apportées aux lieux loués après l’état des lieux d’entrée, chacune des parties peut exiger qu’un avenant soit rédigé contradictoirement et à frais communs : article 27, § 3, du décret wallon, impératif ; article 1730, § 2, de l’ancien Code civil à Bruxelles, dont les clauses contraires sont nulles. À défaut d’accord, la procédure de l’état des lieux d’entrée s’applique, sauf pour les délais : le juge de paix peut désigner un expert.

Le texte ne fixe donc aucun délai, mais l’attente joue contre vous. Faites l’avenant dès la fin du chantier, tant que les éléments neufs et les éventuels dégâts du chantier sont faciles à constater. Pour qu’il soit utile, l’avenant doit :

1. renvoyer à l’état des lieux d’entrée qu’il complète, avec sa date ;
2. décrire les travaux : nature, pièces concernées, entreprise, date de fin ;
3. décrire le résultat pièce par pièce, et pas seulement les travaux ;
4. noter les défauts laissés par le chantier, même minimes ;
5. être daté et signé par les deux parties, photos numérotées à l’appui.

On lit parfois qu’un constat dressé par une seule partie, en cas de refus de l’autre, « servira en justice » au même titre qu’un document contradictoire. C’est trop rapide : un relevé unilatéral peut aider à prouver, mais il pèse bien moins qu’un avenant signé ou qu’un état établi par un expert désigné par le juge, la voie que prévoient les textes en cas de désaccord. Lorsque les deux parties désignent ensemble un expert, ses honoraires se partagent ; nous détaillons ces règles dans notre article qui paie l’état des lieux.

Ce que les travaux changent à la sortie

La comparaison se fait avec l’état mis à jour

S’il a été fait un état des lieux détaillé, le locataire rend le bien tel qu’il l’a reçu, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure (article 28 du décret wallon, article 1731 de l’ancien Code civil). Sans état des lieux détaillé, il est présumé avoir reçu le bien dans l’état où il se trouve à la fin du bail. L’état des lieux de sortie wallon doit d’ailleurs faire référence « à tout avenant » (article 27, § 5). Une cuisine neuve non actée par un avenant sera comparée à la vieille cuisine décrite à l’entrée : le bailleur aura du mal à faire valoir son état neuf.

La vétusté repart de la date des travaux

Le guide d’utilisation de la grille indicative de vétusté wallonne fait partir la durée de vie d’un équipement de la date de construction ou de la date de sa dernière réfection par le bailleur. Il invite à mentionner les dates de remise à neuf dans les états des lieux et à tenir un dossier technique avec les justificatifs des réparations et remplacements. À l’inverse, la grille ne s’applique pas à la remise en état de locaux transformés sans l’accord écrit du bailleur.

Un défaut révélé plus tard

Un défaut lié à des travaux peut n’apparaître qu’après la sortie : infiltration, fissure, carrelage qui se décolle. C’est alors une question de vice ou de malfaçon plutôt que de dégât locatif ; voyez notre article sur le vice caché après état des lieux d’entrée, et, pour un désordre de couverture, notre guide sur l’expertise toiture après travaux.

Et les travaux après l’état des lieux de sortie

Après la sortie, le bailleur fait souvent réaliser des réparations avant de relouer. Il peut réclamer au locataire la remise en état des dégâts locatifs constatés par l’état des lieux de sortie, déduction faite de la vétusté ; selon la brochure wallonne, l’indemnité peut aussi couvrir l’indisponibilité des lieux pendant l’exécution des travaux. Mais c’est le constat de sortie, comparé à l’entrée, qui prouve l’imputabilité, pas la facture des travaux. Une fois le chantier lancé, l’état d’origine disparaît : ne commencez rien avant que l’état des lieux de sortie soit signé, et faites chiffrer les remises en état par un devis.