État des lieux après travaux

Quand des dégâts apparaissent après des travaux, dans un logement loué ou chez un voisin, la même question revient : qui en répond ? La réponse dépend presque toujours d’un document, l’état des lieux, et de la possibilité de comparer l’état du bien avant et après le chantier. Ce dossier de nos guides sur l’état des lieux fait le point sur l’état des lieux après travaux en Belgique. Pour les règles générales, entrée, sortie et valeur du document, consultez notre guide complet de l’état des lieux.

Peut-on faire un état des lieux après travaux

Oui, et c’est souvent indispensable. Deux situations sont à distinguer, parce que les règles ne sont pas les mêmes.

Des travaux dans un logement loué. Le bailleur rénove une cuisine en cours de bail, le locataire réalise des aménagements avec son accord, une salle de bain est refaite. L’état des lieux d’entrée ne décrit plus la réalité. La loi permet alors à chaque partie d’exiger un avenant à l’état des lieux.

Un chantier voisin ou public. Construction mitoyenne, démolition, rénovation lourde dans l’immeuble, travaux de voirie : aucun bail n’est en jeu entre vous et le maître d’ouvrage. L’état des lieux après travaux est ici un constat de l’état de votre bien une fois le chantier terminé, à comparer avec le constat dressé avant son début. Notre guide sur l’état des lieux avant travaux de voirie détaille le cas des chantiers publics.

Une troisième situation est proche mais différente : des travaux réalisés dans le logement après l’état des lieux de sortie, par exemple pour relouer. Elle pose surtout une question de preuve, que nous traitons dans notre article sur les travaux après l’état des lieux.

Ce que prévoient les textes

Dans un bail d’habitation

En Wallonie, l’article 27, § 3, du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation prévoit que, si des modifications importantes ont été apportées aux lieux loués après l’état des lieux d’entrée, chacune des parties peut exiger qu’un avenant soit rédigé contradictoirement et à frais communs. À défaut d’accord, la procédure de l’état des lieux d’entrée s’applique, sauf pour les délais : le juge de paix peut désigner un expert. Ce paragraphe est impératif.

À Bruxelles, l’article 220 du Code bruxellois du Logement rend applicables à tous les baux d’habitation les articles 1730 et 1731 de l’ancien Code civil. L’article 1730, § 2, contient la même règle d’avenant, et les clauses contraires sont nulles. Pour un garage ou un autre bien non résidentiel loué seul, l’article 1730 reste lui aussi applicable, sauf au bail à ferme.

Nous détaillons la procédure dans notre guide sur l’avenant état des lieux après travaux, et proposons une trame à compléter dans notre modèle d’état des lieux après travaux gratuit.

Après un chantier voisin

Aucun texte n’impose un constat après travaux entre voisins. Le cadre de fond est celui des troubles de voisinage : selon l’article 3.101 du Code civil, chaque propriétaire voisin respecte l’équilibre établi en ne causant pas à son voisin « un trouble qui excède la mesure des inconvénients normaux du voisinage », et celui qui rompt cet équilibre est tenu de le rétablir. Le juge peut notamment ordonner une indemnité. Encore faut-il prouver que le trouble, une fissure par exemple, est apparu avec le chantier : c’est tout l’intérêt d’un constat avant, puis après.

Qui répond des dégâts après travaux

Le propriétaire qui commande les travaux

Le bailleur qui fait réaliser des travaux dans un logement occupé doit veiller à ce que les dégâts du chantier ne soient pas ensuite imputés au locataire. S’il n’existe aucun document décrivant l’état après travaux, il lui sera difficile de reprocher au locataire, à la sortie, un défaut apparu pendant le chantier.

Le locataire qui a réalisé des aménagements

Le locataire répond des dégradations survenues pendant sa jouissance, à moins de prouver qu’elles ont eu lieu sans sa faute (article 1732 de l’ancien Code civil, repris par le décret wallon). S’il a transformé une pièce, avec ou sans accord, la question de l’état à restituer se posera à la sortie : un avenant signé évite les discussions.

L’entrepreneur

Un entrepreneur répond envers celui qui l’a chargé des travaux des dégâts et malfaçons qu’il cause, selon son contrat et le droit commun. Un constat contradictoire dressé dès la fin du chantier facilite une réclamation amiable ou, à défaut, une expertise. Pour un désordre technique précis, comme une infiltration par la toiture, voyez notre guide sur l’expertise toiture après travaux.

Le voisin ou le maître d’ouvrage d’à côté

Fissures, affaissement, dégâts aux mitoyens : le voisin qui fait réaliser des travaux peut être tenu de réparer un trouble excessif, sur la base de l’article 3.101 du Code civil. Sans constat antérieur, il pourra soutenir que la fissure existait déjà.

Vétusté, dégât locatif, malfaçon ou sinistre

Distinguer l’origine d’un dommage est la clé de toute discussion après travaux.

Le décret wallon (article 28) et l’article 1731 de l’ancien Code civil, applicable à Bruxelles, prévoient que le locataire doit rendre le bien tel qu’il l’a reçu, suivant l’état des lieux, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Sans état des lieux détaillé, il est présumé avoir reçu le bien dans l’état où il le rend, sauf preuve contraire.

Un défaut qui n’était pas visible lors de la visite pose une autre question, celle du vice caché : voyez notre article sur le vice caché après l’état des lieux de sortie.

Comment prouver l’état avant et après

• Un document contradictoire. Signé par les deux parties, ou établi par un expert désigné ensemble, il est bien plus difficile à contester qu’un relevé fait seul. Ce n’est pas le seul moyen de preuve, mais c’est le plus solide.
• Des photos datées et localisées. Numérotées, rattachées à une pièce et à une ligne de la description. Elles complètent le texte sans le remplacer.
• La même méthode avant et après. Même ordre des pièces, mêmes points de mesure des fissures, mêmes angles de vue : la comparaison devient immédiate.
• Un professionnel neutre. La Région bruxelloise recommande que l’état des lieux soit dressé de préférence par un expert, dont les frais sont partagés. Un expert indépendant, sans lien avec l’entrepreneur ni avec l’une des parties, décrit sans prendre parti.

Le modèle-type wallon d’état des lieux d’entrée prévoit d’ailleurs une rubrique « Autres remarques éventuelles » pour noter les travaux que le bailleur s’engage à réaliser, avec si possible leur délai d’exécution : utilisez-la dès l’entrée si des travaux sont annoncés.

Le bon moment pour le constat

Le constat après travaux se fait dès la fin du chantier, avant que le logement soit réaménagé, repeint ou réoccupé. Chaque semaine qui passe ajoute une incertitude : une fissure a-t-elle été causée par les travaux, par le tassement normal d’un bâtiment ou par un autre événement ? Dans un bail, la loi ne fixe pas de délai pour demander l’avenant, mais une demande écrite envoyée dès la fin des travaux montre votre bonne foi. Pour un chantier voisin, convenez si possible dès le constat avant travaux de la date du constat après, en présence des mêmes parties.

Et en anglais

Pour un locataire ou un propriétaire anglophone, voici les équivalents les plus courants. Ils servent à comprendre et à se faire comprendre ; le document juridique reste rédigé dans la langue du bail.

Le rôle d’un expert indépendant

Chez Mon état des lieux, nous dressons des états des lieux avant et après travaux, dans des logements loués comme à proximité de chantiers, en Wallonie et à Bruxelles. Nous ne sommes ni architectes ni géomètres-experts : notre travail consiste à décrire et photographier l’état du bien de façon neutre et comparable. L’état des lieux avant travaux démarre dès 90 € TVAC par partie ; l’état des lieux après travaux fait l’objet d’un devis. Si un désordre exige une analyse technique de sa cause, nous vous le signalons pour que vous puissiez consulter le spécialiste adapté.

En résumé : un état des lieux après travaux est un droit dans un bail et une précaution après un chantier voisin. Sa valeur tient à la comparaison avec un état de départ précis, contradictoire et photographié.