Contester l’état des lieux d’entrée après signature

Les clés en main, les cartons à décharger, on signe vite. Quelques jours plus tard, vous remarquez une fissure dans la salle de bains, un store cassé ou une plaque de cuisson qui ne chauffe plus, et rien de tout cela ne figure dans l’état des lieux. Que vous soyez locataire ou propriétaire, il est encore possible d’agir, à condition de le faire rapidement et par écrit. Cet article de nos guides sur l’état des lieux détaille les règles en Wallonie et à Bruxelles. Le désaccord au départ du locataire, plus fréquent, fait l’objet de notre dossier pour contester un état des lieux de sortie.

Pourquoi contester un état des lieux d’entrée

L’état des lieux d’entrée sert de référence pendant toute la durée du bail. S’il a été fait de manière détaillée, le locataire doit rendre le logement tel qu’il l’a reçu, sauf ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure (article 28 du décret wallon, article 1731 de l’ancien Code civil applicable à Bruxelles). Ce qui manque au document risque donc d’être reproché au locataire au départ ; ce qui y est décrit trop sévèrement peut, à l’inverse, priver le bailleur d’une réclamation légitime.

Les motifs de contestation les plus courants :

• un défaut oublié : tache, griffe, fissure, joint moisi, équipement en panne ;
• une description trop vague : « bon état général », sans détail pièce par pièce ;
• une usure présentée comme un dégât, ou l’inverse ;
• des compteurs mal relevés ou des clés mal comptées ;
• un document établi par une seule partie, ou par l’expert d’une seule d’entre elles, sans que l’autre ait pu faire ses remarques.

Sur ce dernier point, la brochure juridique de Bruxelles Logement est claire : un état des lieux dressé par une des parties, ou par un expert désigné par une seule d’entre elles, peut toujours être contesté par l’autre. Elle ajoute qu’une clause de style du type « l’immeuble est en bon état d’entretien et bien connu des parties » n’est pas un état des lieux.

Ce que prévoient les textes

En Wallonie

L’article 27 du décret du 15 mars 2018 impose un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire, dressé soit pendant que les lieux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d’occupation. Il est annexé au bail écrit et enregistré avec lui. Si les parties désignent ensemble un expert, ses frais sont partagés à parts égales ; l’expert désigné par une seule partie reste à sa charge. À défaut d’accord, le juge de paix, saisi par requête introduite dans les quinze jours qui suivent l’expiration du délai d’un mois, désigne un expert pour procéder à l’état des lieux. Son jugement est exécutoire nonobstant opposition et n’est pas susceptible d’appel.

À Bruxelles

L’article 220 du Code bruxellois du logement rend les articles 1730 et 1731 de l’ancien Code civil applicables à tous les baux d’habitation, sous-locations comprises : état des lieux d’entrée détaillé, contradictoire et à frais communs, dressé pendant l’inoccupation ou au cours du premier mois. Selon la brochure régionale, si l’une des parties ne donne pas suite à la demande de l’autre, celle-ci peut demander au juge de paix de désigner un expert ; au-delà du premier mois d’occupation, les parties ne peuvent plus être contraintes de remplir cette formalité.

Le modèle de bail bruxellois contient en outre une clause utile : lorsque l’état des lieux est réalisé alors que le bien n’est pas occupé, le preneur bénéficie d’un mois pour notifier ses remarques complémentaires. Cette clause n’existe que si votre bail la reprend ; relisez-le.

Les démarches à faire tout de suite

Dès que vous découvrez l’erreur ou l’oubli :

1. Constatez : photographiez le défaut, avec une vue d’ensemble de la pièce et un gros plan, en conservant les fichiers d’origine qui portent leur date.
2. Comparez avec l’état des lieux signé : la mention manque-t-elle, est-elle vague, est-elle fausse ?
3. Écrivez à l’autre partie par recommandé, comme le conseille Droits Quotidiens : décrivez précisément chaque point, pièce par pièce, et joignez les photos.
4. Proposez une solution : un rectificatif signé par les deux parties, ou un expert commun et indépendant qui complète le constat.
5. Gardez une copie de tout : recommandé, accusé de réception, réponses éventuelles.

Le recommandé ne modifie pas l’état des lieux à lui seul. Mais il donne une date certaine à votre constat, montre que vous avez réagi sans attendre et servira de preuve si le désaccord ressurgit à la sortie.

Le rectificatif amiable

C’est la solution la plus simple. Les deux parties signent un document daté qui complète ou corrige l’état des lieux sur les points contestés, et le joignent à l’original. Il n’existe pas de formulaire imposé ; l’important est qu’il soit précis, contradictoire et signé par tous. Un rectificatif n’est pas un avenant au sens strict : le décret wallon (article 27, § 3) et l’ancien Code civil (article 1730, § 2) réservent ce terme au cas où des modifications importantes sont apportées aux lieux loués après l’état des lieux, ce qui est expliqué dans notre article sur les travaux après l’état des lieux.

Le juge de paix, à défaut d’accord

Si l’autre partie refuse toute correction, la voie judiciaire reste ouverte tant que vous êtes dans les délais. Le juge de paix ne réécrit pas lui-même l’état des lieux : il désigne un expert qui y procède. En Wallonie, la requête est introduite dans les quinze jours qui suivent l’expiration du premier mois ; Droits Quotidiens indique le même délai pour Bruxelles. L’expert ainsi désigné dresse un constat qui s’impose aux deux parties.

Après ces délais, ce qui reste possible

Une fois le premier mois écoulé, plus personne ne peut être contraint de refaire l’état des lieux d’entrée. Le document signé reste la référence, mais il n’est pas pour autant intouchable : celui qui veut s’en écarter devra prouver l’erreur ou l’omission. Les preuves utiles sont toujours les mêmes :

C’est souvent à l’état des lieux de sortie que la question se tranche : le bailleur relève un dégât, le locataire produit son recommandé et ses photos d’entrée. D’où l’intérêt de conserver ce dossier pendant toute la durée du bail, surtout dans un logement où l’on reste longtemps. Pour un premier logement en ville, notre guide sur l’état des lieux d’entrée d’un appartement liste les points qui échappent le plus souvent à l’attention.

Un défaut qui n’était pas visible au départ (infiltration, installation électrique défectueuse, canalisation encrassée) relève d’une autre logique : il n’avait pas à figurer dans l’état des lieux, et c’est au bailleur de faire les réparations qui ne sont pas locatives. Signalez-le par écrit dès sa découverte. Les questions de preuve propres à ces défauts sont développées dans notre article sur le vice caché après l’état des lieux de sortie.

Ce qu’on lit parfois, et ce qu’il en est

On lit parfois qu’il faudrait contester « dans les huit à quinze jours » après la signature. Aucun des textes consultés ne fixe un tel délai pour un état des lieux déjà signé : les seuls délais légaux concernent l’établissement de l’état des lieux pendant le premier mois et, en Wallonie, la saisine du juge dans les quinze jours qui suivent. On lit aussi qu’une signature précipitée suffirait à faire annuler le document : rien de tel dans les textes. La précipitation n’efface pas votre signature ; elle oblige seulement à réagir plus vite.

Enfin, contester l’état des lieux ne remet pas en cause le bail lui-même. Si c’est le contrat que vous regrettez d’avoir signé, la question est tout autre : voyez notre article sur la rétractation après la signature du bail.

Comment éviter la contestation

La meilleure contestation reste celle qu’on n’a pas à faire. Quelques réflexes, le jour de l’entrée :

• prendre le temps : un état des lieux sérieux d’un appartement prend du temps, il ne se signe pas sur le pas de la porte ;
• refuser de signer un document que vous jugez inexact, ou y écrire vos remarques précises à côté des points contestés, comme le recommande Droits Quotidiens ;
• tester les équipements : robinets, chasse d’eau, chauffage, volets, prises, électroménager ;
• relever les compteurs et noter leurs numéros ;
• photographier chaque pièce, en plus du document écrit ;
• désigner un expert commun, indépendant, dont les frais sont partagés.

En résumé : un état des lieux d’entrée signé se conteste d’abord à l’amiable, vite et par écrit ; à défaut d’accord, le juge de paix peut désigner un expert, dans des délais courts ; au-delà, il ne reste que la preuve contraire, à constituer dès aujourd’hui pour le jour de la sortie.