État des lieux d’entrée d’un appartement

Signer un bail pour un appartement, c’est aussi s’engager à le rendre dans l’état où on l’a reçu. Encore faut-il que cet état soit décrit avec précision, y compris la cave, l’emplacement de parking et les compteurs. Ce guide de nos guides sur l’état des lieux passe en revue ce qui distingue l’état des lieux d’entrée d’un appartement. Pour la méthode générale (délais, contradictoire, frais, signature), commencez par notre article comment faire un état des lieux d’entrée.

Une obligation en Wallonie et à Bruxelles

En Wallonie, l’article 27 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation impose aux parties de dresser un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire, soit pendant que les lieux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d’occupation. Il est annexé au bail écrit et soumis à enregistrement. Un expert désigné conjointement est payé à parts égales ; celui qu’une seule partie désigne reste à sa charge. À défaut d’accord, le juge de paix, saisi dans les quinze jours qui suivent l’expiration du délai d’un mois, désigne un expert.

À Bruxelles, l’article 220 du Code bruxellois du logement renvoie aux articles 1730 et 1731 du Code civil : état des lieux d’entrée détaillé, dressé contradictoirement et à frais communs, y compris en cas de sous-location. La page de la Région sur l’inventory of fixtures précise qu’il est dressé avant l’occupation ou dans le premier mois, de préférence par un expert dont les frais sont partagés.

Le type de bien ne change rien à ces règles. Ce qui change, c’est le contenu : un appartement a ses propres pièges, que nous voyons à chaque visite.

Délimiter ce qui est loué

La première page du modèle-type wallon d’état des lieux d’entrée donne le ton : elle identifie l’appartement par son numéro et son étage, puis l’emplacement de parking ou le box (en sous-sol ou au rez-de-chaussée, avec son numéro) et, le cas échéant, le jardin d’un rez-de-chaussée. Tout ce que le bail met à disposition du locataire doit être décrit :

• l’appartement lui-même, pièce par pièce ;
• la cave, que le modèle rappelle ne pas pouvoir servir de pièce habitable ;
• l’emplacement de parking ou le box, avec sa porte ou sa télécommande ;
• le balcon ou la terrasse : revêtement de sol, balustrade, traces d’usure ;
• le grenier ou le local de rangement privatif, s’il y en a un.

Les parties communes (hall d’immeuble, ascenseur, cage d’escalier commune, local vélos) ne sont pas louées au seul locataire. Le modèle wallon vise d’ailleurs les escaliers et paliers « partie privative ». Il reste utile de photographier une dégradation évidente devant la porte d’entrée de l’appartement, pour éviter qu’on vous l’impute plus tard.

Pièce par pièce, ce que le modèle officiel demande

Le modèle wallon décrit chaque pièce selon la même grille : plafond et murs (peints ou tapissés, depuis quand, traces d’usure), plinthes, revêtement de sol, fenêtres (matériau, type de vitrage, fonctionnement des charnières et serrures), tablette de fenêtre, portes et leurs clés, volets ou stores, points lumineux, prises, interrupteurs et chauffage (type, nombre de radiateurs, vannes thermostatiques, calorimètres). Pour les toilettes et la salle de bain s’ajoutent la ventilation, l’état de l’émail, les fuites et le fonctionnement des sanitaires.

Dans un appartement, trois postes méritent une attention particulière :

• Le hall d’entrée privatif : le modèle y fait décrire le parlophone ou le vidéophone avec ouvre-porte, la sonnette et un éventuel système de sécurité (alarme, caméra).
• Les traces d’humidité : le modèle prévoit une constatation générale sur l’absence d’humidité ascensionnelle, de murs poreux ou d’infiltration, et, s’il y en a, leur localisation, leur cause et le traitement réalisé. Sous une toiture ou au-dessus d’un garage, regardez les plafonds de près.
• Les châssis et les stores : ouvrir, fermer, verrouiller chaque fenêtre ; dans les étages, c’est souvent là que naissent les litiges de sortie.

Pour une vue d’ensemble des états des lieux appartement, entrée et sortie comprises, voyez notre article dédié.

Compteurs, calorimètres et charges

Dans un immeuble à appartements, la question des compteurs est centrale. Le décret wallon exige, parmi les mentions minimales de l’état des lieux d’entrée, le relevé des index des compteurs et des jauges des citernes. Le modèle officiel prévoit l’eau froide, l’eau chaude, le gaz, l’électricité de jour et de nuit (avec les codes EAN), le contenu d’une citerne à mazout, ainsi que les calorimètres ou intégrateurs local par local, avec leur numéro, leur échelle et leur index.

À Bruxelles, l’article 220 est précis : si le logement est pourvu de compteurs individuels, les états des lieux d’entrée et de sortie comprennent le relevé des index, les numéros de compteurs et les codes EAN ou autres codes d’identification des compteurs d’eau, de gaz et d’électricité.

Lorsque le chauffage ou l’eau chaude sont collectifs, il n’y a parfois pas de compteur individuel à relever, mais des calorimètres sur les radiateurs. Notez-les tous : ils servent à répartir les frais de chauffage entre les occupants de l’immeuble. Pensez aussi à transmettre les index à vos fournisseurs, en même temps que la lettre pour déménagement locataire qui signale votre nouvelle adresse.

Clés, badges, télécommandes et boîte aux lettres

Le décret wallon demande de consigner les clés, télécommandes, badges, puces et autres dispositifs remis au preneur. Le modèle distingue les clés des portes extérieures et celles des portes intérieures, avec leur nombre et, le cas échéant, leur numéro, et fait constater que les clés et serrures ont été contrôlées. Il prévoit aussi les commandes à distance des portes électriques et la boîte aux lettres, avec le nombre de clés remises.

Dans un immeuble, la liste est vite longue : porte d’entrée de l’immeuble, porte de l’appartement, cave, garage, boîte aux lettres, local vélos, badge d’accès, télécommande de la porte de garage. Testez chaque clé et chaque badge sur place. Un badge qui ne fonctionne pas le premier jour et n’est pas signalé risque de vous être réclamé à la sortie.

Équipements, entretien et sécurité

Le modèle wallon fait relever les attestations d’entretien : chauffage central, ramonage, détartrage du chauffe-eau, système de ventilation, alarme, ainsi que la date du certificat PEB. Le locataire reconnaît en avoir reçu copie, comme des modes d’emploi des appareils. Si l’appartement est équipé (cuisine, électroménager), ces appareils sont décrits et leur fonctionnement noté ; le modèle permet aussi d’indiquer ceux qui n’ont pas été testés.

La rubrique « Sécurité » demande la présence et la localisation des détecteurs d’incendie. C’est une mention minimale du décret wallon, qui renvoie aux équipements de sécurité du Code wallon du logement et de l’habitat durable.

Appartement neuf ou rénové

Un appartement fraîchement repeint ou livré neuf appelle une remarque préalable. Le modèle wallon en propose deux : « il s’agit de la première occupation : tous les équipements et tous les appareils sont neufs », et « le bailleur a fait repeindre tous les murs, plafonds, portes, armoires, plinthes ». Ces mentions sont précieuses, mais elles ne dispensent pas de décrire chaque pièce.

Notez aussi la date des travaux. En Wallonie, le guide d’utilisation de la grille indicative de vétusté demande de mentionner, dans la mesure du possible, la date de remise à neuf de chaque élément dans les états des lieux d’entrée et de sortie : c’est le point de départ du calcul de l’usure normale à la fin du bail.

Préparer la visite

• Un appartement vide et éclairé : les meubles cachent murs et sols, et une lampe de poche aide dans les caves et les placards.
• Le bail sous la main : pour vérifier que chaque local loué (cave, parking) est bien décrit.
• Tous les trousseaux et badges : pour les compter et les tester sur place.
• Du temps : un appartement se décrit pièce par pièce, et la relecture avant signature n’est pas une formalité.

Le document est établi en autant d’exemplaires que de parties, plus un pour l’enregistrement ; chaque page est paraphée, et les signatures sont précédées de la mention « lu et approuvé ». Sur le rôle d’un professionnel et la différence entre les deux missions, voyez notre article expertise et état des lieux. À la fin du bail, c’est ce document qui servira de référence pour l’état des lieux de sortie d’un appartement.

En résumé : l’état des lieux d’entrée d’un appartement suit les mêmes règles qu’ailleurs, mais son périmètre est plus large. Cave, parking, compteurs, calorimètres, badges et parlophone doivent y figurer, pièce par pièce, photos datées à l’appui.