État des lieux d’un logement neuf

Vous louez un appartement ou une maison qui n’a jamais été occupé, ou vous vous apprêtez à en être le premier locataire ? L’état des lieux d’entrée y est aussi obligatoire qu’ailleurs, et il y est même plus délicat. Cet article de nos guides sur l’état des lieux explique comment décrire un logement neuf et comment l’aborder à la sortie. Pour les règles communes à tous les logements, consultez notre guide complet de l’état des lieux.

Un état des lieux obligatoire, même pour du neuf

Aucun texte ne dispense un logement neuf d’état des lieux. En Wallonie, l’article 27 du décret du 15 mars 2018 dispose que « les parties dressent un état des lieux d’entrée détaillé contradictoire », pendant que les lieux sont inoccupés ou au cours du premier mois d’occupation. Il est annexé au bail et enregistré avec lui. À Bruxelles, l’article 220 du Code bruxellois du Logement rend l’article 1730 de l’ancien Code civil applicable à tous les baux d’habitation : l’état des lieux d’entrée est détaillé, contradictoire et à frais communs.

Un expert désigné ensemble est payé à parts égales ; un expert désigné par une seule partie reste à la charge de celle-ci.

Pourquoi est-ce encore plus utile dans le neuf ? Parce que tout le monde part du principe que le logement est parfait. Or le modèle officiel wallon le rappelle dans sa remarque n° 2 : si aucun dégât n’est mentionné, les parties reconnaissent que ce qui est décrit est « intact, non défraîchi - taché - souillé et en bon état », et que tous les appareils fonctionnent parfaitement. Un défaut que personne n’a pris la peine d’écrire est donc réputé ne pas exister à l’entrée.

Neuf ou bon état, les mots qui engagent

Le modèle wallon d’état des lieux d’entrée propose deux remarques facultatives qui intéressent directement le logement neuf ou rénové :

• la remarque n° 6 : « Il s’agit de la première occupation : tous les équipements et tous les appareils sont neufs » ;
• la remarque n° 7 : le bailleur a fait repeindre murs, plafonds, portes, armoires et plinthes, et « aucun défraîchissement n’est à signaler ».

« Neuf » veut dire jamais utilisé. « Bon état » veut dire utilisé, mais sans défaut notable. La différence compte à la sortie : si l’entrée dit « neuf », le locataire rendra un bien qu’il a été le premier à habiter, et chaque trace devra s’expliquer par l’usure normale. Choisissez donc le terme exact, et ne laissez pas une formule générale remplacer la description.

Ce qu’il faut contrôler dans un logement neuf

Un chantier laisse presque toujours des traces. Les défauts sont rarement graves, mais ils sont nombreux, et c’est leur accumulation qui fait les litiges.

Testez chaque appareil, chaque robinet et chaque prise. Si un équipement ne peut pas être essayé (chauffage en été, climatisation, ventilation), dites-le : le modèle wallon prévoit une remarque pour signaler qu’un contrôle de fonctionnement n’a pas été fait.

Dans un appartement neuf en copropriété

L’état des lieux décrit les parties privatives louées : l’appartement lui-même, mais aussi la cave, l’emplacement de parking ou le box, la terrasse ou le balcon. Les parties communes, qui relèvent de la copropriété, ne sont pas décrites pièce par pièce. Comptez en revanche avec soin les clés, badges et télécommandes d’accès, souvent nombreux dans les immeubles récents.

Si le logement neuf est meublé

Une cuisine équipée neuve, un mobilier neuf : l’inventaire devient aussi important que la description des murs. Notre article sur l’état des lieux d’un logement meublé et inventaire du mobilier explique comment les lister et les décrire.

Les documents à remettre au premier locataire

Le modèle wallon consacre plusieurs rubriques de fin de document à des éléments que l’on oublie facilement dans le neuf :

• les compteurs : numéro, index et codes EAN de l’eau, du gaz et de l’électricité ; à Bruxelles, l’article 220 impose ces mentions lorsque le logement est pourvu de compteurs individuels ;
• les attestations : date de l’attestation PEB, attestations d’entretien, attestation du système de ventilation et, le cas échéant, du système d’alarme ;
• les modes d’emploi : le preneur reconnaît avoir reçu une copie des modes d’emploi des appareils présents ;
• la sécurité : présence et localisation des détecteurs incendie ;
• les clés : nombre et sortes, avec les télécommandes des portes électriques testées.

Défauts de construction et dégâts locatifs

Un logement neuf peut révéler des défauts après quelques semaines ou quelques mois : fissure de retrait, joint qui se détache, porte qui frotte, infiltration. Ce ne sont pas des dégâts locatifs.

Les textes répartissent clairement les rôles. Le locataire répond des dégradations survenues pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute (article 16 du décret wallon, article 1732 de l’ancien Code civil). Il assume les réparations locatives, c’est-à-dire les réparations de minime importance dues à l’utilisation normale des lieux. Mais les réparations occasionnées uniquement par la vétusté ou la force majeure restent à charge du bailleur (article 8), et le bailleur doit garantie pour les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage (article 10).

En pratique, signalez rapidement par écrit tout défaut qui apparaît après l’entrée. Si ce défaut modifie les lieux de manière importante, un avenant à l’état des lieux peut être demandé par chaque partie, contradictoirement et à frais communs. Lorsque la question devient technique, par exemple une fissure dont il faut comprendre l’origine, voyez notre article sur l’expertise et état des lieux.

La réception des travaux, elle, concerne le propriétaire et l’entreprise qui a construit : le locataire n’y est pas partie. Si le bailleur vous communique une liste de réserves encore ouvertes, rien n’empêche de la mentionner dans l’état des lieux, avec les engagements de travaux et leur délai, dans la rubrique « autres remarques » prévue par le modèle wallon.

À la sortie d’un logement loué neuf

La sortie se juge par comparaison avec l’entrée. S’il a été fait un état des lieux détaillé, le preneur rend le bien « tel qu’il l’a reçu, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure » (article 28 du décret wallon ; article 1731 de l’ancien Code civil pour Bruxelles). La brochure juridique de la Région bruxelloise ajoute l’usage normal du bien parmi les causes de dégâts dont le locataire ne répond pas.

Un logement loué neuf et rendu après plusieurs années n’est donc plus neuf, et ce n’est pas une faute : une peinture ternie par le temps relève de l’usure, un trou non rebouché ou un plan de travail brûlé relève du dégât. Pour préparer cette étape, lisez notre article sur l’état des lieux de sortie d’un appartement, et pensez aux démarches pratiques du déménagement du locataire : compteurs, clés, changement d’adresse.

Les erreurs fréquentes dans le neuf

• Signer « neuf » sans regarder : la mention est rassurante, mais elle se retourne contre le locataire si un défaut n’a pas été noté.
• Ne pas tester les équipements : une hotte, un volet électrique ou une ventilation qui ne fonctionnent pas dès l’entrée doivent être signalés.
• Oublier les extérieurs : terrasse, balcon, emplacement de parking et cave font partie des lieux loués.
• Ignorer les traces de chantier : poussière de plâtre, taches de peinture sur les vitres ou les sols, étiquettes restées sur les appareils ; notez l’état de propreté tel qu’il est.
• Laisser passer le premier mois : une fois les meubles installés, les éclats et rayures d’origine ne se distinguent plus des nouveaux.

En résumé : un logement neuf demande un état des lieux aussi détaillé qu’un logement ancien, voire davantage. Employez le mot « neuf » seulement s’il est exact, décrivez chaque défaut de finition, relevez compteurs et attestations, et distinguez à la sortie l’usure normale des dégâts locatifs.