État des lieux d’un logement meublé et inventaire du mobilier

Un appartement meublé, un studio équipé ou une maison louée avec son mobilier : dans tous ces cas, l’état des lieux ne s’arrête pas aux murs. Il doit aussi décrire, objet par objet, tout ce que le bailleur met à disposition. Cet article de nos guides sur l’état des lieux explique les règles propres au meublé en Wallonie et à Bruxelles, la trame d’un inventaire du mobilier et la façon de le comparer à la sortie. Pour la démarche générale, commencez par notre guide complet de l’état des lieux.

Meublé ou non meublé, un même cadre légal

En Wallonie, le décret du 15 mars 2018 définit le bail d’habitation comme le bail relatif à « un bien meuble ou immeuble » destiné à servir d’habitation (article 2). Le meublé n’est donc pas un régime à part. Le décret contient seulement deux règles propres : le bail des meubles fournis pour garnir un logement est censé fait pour la durée ordinaire des baux d’habitation selon l’usage des lieux (article 38), et le bail d’une habitation meublée est censé fait à l’année, au mois ou au jour selon que le loyer est fixé par an, par mois ou par jour (article 39), sauf durée convenue.

L’état des lieux, lui, suit la règle commune de l’article 27 : un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire, dressé pendant que les lieux sont inoccupés ou au cours du premier mois d’occupation, annexé au bail écrit et soumis à l’enregistrement. Un expert désigné conjointement est payé à parts égales ; celui que désigne une seule partie reste à sa charge.

À Bruxelles, l’article 220 du Code bruxellois du logement impose à tous les baux d’habitation un état des lieux d’entrée détaillé, dressé contradictoirement et à frais communs, avec le relevé des compteurs individuels et leurs codes EAN. Le modèle de bail de résidence principale publié par la Région va plus loin pour le meublé : il demande de préciser si le bien est loué meublé, d’indiquer la part du loyer relative aux meubles et celle relative à l’immeuble, et prévoit qu’« en cas de location meublée, et sauf convention contraire, il sera procédé à l’état descriptif des meubles » lors des états des lieux d’entrée et de sortie.

Ce que l’inventaire du mobilier doit contenir

L’inventaire n’est pas une liste vague du type « appartement entièrement meublé ». Pour chaque objet fourni, il indique la pièce, la désignation, la quantité, la matière ou la couleur, l’état à l’entrée et la référence de la photo. Les catégories qui reviennent dans presque tous les meublés :

Les exemples de ce tableau illustrent le niveau de détail attendu ; adaptez la liste au logement. Testez tout ce qui fonctionne à l’électricité et notez ce qui n’a pas pu l’être. Comptez ce qui se compte : la différence entre « des couverts » et « 6 fourchettes, 6 couteaux, 6 cuillères » se mesure le jour du départ.

Le bien lui-même, sans l’oublier

L’inventaire ne remplace pas la description du logement : murs, sols, plafonds, fenêtres, sanitaires, chauffage, compteurs, clés, détecteurs d’incendie. En Wallonie, l’article 27 liste le contenu minimal de l’état des lieux d’entrée, dont l’état de propreté de chaque pièce et l’état et le fonctionnement apparent des équipements présents. Dans un meublé, un canapé ou une armoire peut cacher une trace au mur ou au sol : déplacez ce qui peut l’être, ou indiquez que la partie cachée n’a pas été vue.

Un modèle d’état des lieux meublé, la trame

Il n’existe pas de modèle officiel propre au meublé. Le modèle wallon d’état des lieux d’entrée, à valeur indicative, couvre le bien et ses équipements ; il suffit de le compléter. Voici une trame qui fonctionne pour un appartement meublé comme pour une maison :

1. En-tête : parties, adresse, date du bail, date et heure du constat, auteur des constatations.
2. Remarques préalables : ce qui n’a pas été examiné, appareils non testés, éventuelle première occupation.
3. Description du bien pièce par pièce : plafonds, murs, sols, menuiseries, électricité, chauffage.
4. Inventaire du mobilier pièce par pièce, sous forme de tableau.
5. Compteurs, clés et badges, attestations d’entretien, modes d’emploi remis.
6. État de propreté du bien et du mobilier.
7. Signatures précédées de la mention « lu et approuvé », chaque page paraphée, nombre de photos indiqué.

Le modèle wallon précise que chaque page est paraphée par les deux parties et que les photos ne dispensent pas de remplir le formulaire avec précision. Ces consignes valent aussi pour l’annexe consacrée au mobilier.

Si le logement est livré neuf, meubles compris, notez-le aussi : le modèle wallon prévoit une remarque pour la première occupation, avec des équipements et appareils neufs. Les points propres à ce cas sont repris dans notre article sur l’état des lieux appartement neuf.

Le récolement, de l’entrée à la sortie

Le récolement consiste à reprendre, à la sortie, chaque ligne de l’inventaire d’entrée pour vérifier que l’objet est présent et dans quel état il se trouve. C’est le moment où un inventaire précis montre son utilité : un objet absent de la liste d’entrée ne peut pas être réclamé, et, selon les remarques préalables du modèle wallon, ce qui est décrit sans dégât mentionné est reconnu intact et en bon état.

L’état des lieux de sortie est établi après la libération des lieux et avant la remise des clés ; chaque partie peut le requérir, contradictoirement et à frais partagés. À Bruxelles, depuis le 1er novembre 2024, il doit l’être au plus tard dans le mois de la libération des lieux. À défaut d’accord, le juge de paix, saisi avant la remise des clés, désigne un expert. Notre article sur l’état des lieux de sortie d’un logement meublé détaille cette étape.

Usure normale ou dégât

Le locataire rend le bien tel qu’il l’a reçu, suivant l’état des lieux, « excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure » (article 28 du décret wallon). La brochure wallonne sur le bail d’habitation précise que les dégâts font l’objet d’une évaluation chiffrée tenant compte de la vétusté des équipements et du degré d’amortissement. Un matelas de dix ans ne s’évalue pas au prix du neuf.

La liste non limitative des réparations locatives publiée par la Wallonie donne quelques repères pour les textiles : les décolorations provoquées par le soleil et la lumière sont de l’usure normale, tandis que le locataire répond des accrocs, déchirures, auréoles et brûlures de cigarettes survenus pendant l’occupation, ainsi que des rétrécissements dus à un nettoyage inadéquat. Pour les appareils, elle met à sa charge l’entretien général, en se basant sur les notices remises par le bailleur.

Colocation meublée et changements en cours de bail

En colocation, le mobilier n’appartient pas toujours au bailleur. En Wallonie, le pacte de colocation fixe au moins « l’inventaire des biens meubles précisant leur propriétaire » (article 72), et, à chaque départ ou arrivée d’un colocataire, les colocataires dressent un avenant à l’état des lieux qui vise ses parties privatives et les parties communes (article 70). À Bruxelles, la brochure régionale cite parmi les points à régler dans le pacte un inventaire des meubles et de leur provenance.

En cours de bail, un appareil remplacé, un meuble retiré ou ajouté doit être consigné. Si les modifications sont importantes, chaque partie peut, en Wallonie, exiger un avenant à l’état des lieux rédigé contradictoirement et à frais communs. Pour un simple remplacement, un écrit daté et signé par les deux parties, joint à l’inventaire, évite la discussion au départ.

Faire appel à un expert pour un meublé

Un meublé multiplie les lignes à décrire, donc les risques d’oubli. Un expert désigné par les deux parties décrit le bien et son mobilier dans un même document, photos à l’appui, et reprend la même trame au départ. Selon le modèle de bail bruxellois, si un expert est désigné par les parties, l’inventaire ainsi que les dégâts constatés aux meubles et leur évaluation font partie de sa mission. Chez nous, un état des lieux d’entrée ou de sortie est proposé dès 80 € TVAC par partie.

En résumé : l’état des lieux d’un logement meublé suit les règles d’un logement vide, auxquelles s’ajoute un inventaire précis du mobilier. Nommez, comptez, décrivez et photographiez chaque objet, faites signer l’inventaire avec l’état des lieux, et gardez la même liste pour le récolement de sortie.