Préavis de location en Belgique : délais et calcul

En Belgique, on appelle « renon » le préavis par lequel le locataire, ou le bailleur, met fin à un bail d’habitation. Sa durée dépend de trois éléments : le type de bail (neuf ans, courte durée, étudiant), la partie qui donne congé et la Région où se trouve le logement. Ce guide, point de départ de notre dossier sur la résiliation dans les guides location et bail, rassemble les délais, les indemnités et la méthode de calcul. Il ne traite que du bail : le préavis de licenciement ou de démission relève du droit du travail, qui obéit à d’autres règles.

En Wallonie, le bail d’habitation est régi par le décret du 15 mars 2018 ; à Bruxelles, par le Code bruxellois du logement, réformé en 2024. Les délais de base se ressemblent, mais plusieurs détails diffèrent, notamment pour le bail étudiant et pour le point de départ du préavis.

Le renon du locataire dans un bail de neuf ans

Le bail de résidence principale est, par défaut, un bail de neuf ans. C’est le cas d’un bail verbal, d’un bail écrit sans durée ou d’un bail écrit de trois à neuf ans, rappelle l’annexe officielle au modèle wallon. Le locataire (le preneur) peut y mettre fin à tout moment, moyennant un congé de trois mois ; il n’est jamais tenu de motiver son congé.

Pendant les trois premières années, il doit toutefois une indemnité au bailleur. Les montants sont identiques en Wallonie (article 55, § 5, du décret) et à Bruxelles (article 237, § 5, du Code bruxellois du logement).

À Bruxelles, la brochure officielle précise que cette indemnité ne doit pas être versée au moment du congé pour que celui-ci soit valable : elle se calcule dans le décompte final. Le détail des montants et des cas où elle n’est pas due fait l’objet de notre guide sur l’indemnité de résiliation du bail.

À l’échéance des neuf ans, le bail prend fin sans motif ni indemnité si un congé a été notifié à temps : en Wallonie, au moins trois mois avant l’échéance pour le preneur et six mois pour le bailleur. La brochure bruxelloise indique un délai de six mois avant l’échéance pour l’une ou l’autre partie ; le locataire garde de toute façon sa faculté de partir à tout moment avec trois mois de préavis. Sans congé, le bail est prorogé par périodes de trois ans aux mêmes conditions.

Calculer la date de fin

Lorsque le congé peut être donné à tout moment, le préavis « prend cours le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné » (article 55 du décret wallon ; même règle à Bruxelles). Le mois de l’envoi ne compte donc pas.

Exemple : un renon de trois mois envoyé le 10 octobre fait courir le préavis le 1er novembre. Le bail prend fin le 31 janvier, et c’est jusqu’à cette date que le loyer reste dû.

À Bruxelles, la réforme entrée en vigueur le 1er novembre 2024 précise le jour où le congé est réputé connu du destinataire : le jour de la signification par huissier, le jour de la signature de l’accusé de réception, le jour de la présentation d’un recommandé au domicile, ou le surlendemain de l’envoi d’une lettre simple. Pour les congés qui ne peuvent être donnés qu’à des moments précis (fin d’une période de trois ans, échéance du bail), c’est la réception qui compte.

Comment envoyer votre renon

L’annexe officielle wallonne prévoit que le préavis est donné par envoi recommandé, par exploit d’huissier de justice, ou remis en main propre au destinataire, qui signe le double en indiquant la date de réception. Le recommandé reste le moyen le plus simple de prouver la date. Nos conseils pratiques sont regroupés dans envoyer son préavis : recommandé, mail ou huissier.

Un point est souvent oublié : lorsque le logement est celui d’un couple marié, les congés doivent être adressés séparément à chacun des époux, et envoyés séparément par chacun d’eux, rappelle la brochure bruxelloise (article 215 de l’ancien Code civil). La même règle vaut pour les cohabitants légaux. Pour une rédaction adaptée, voyez notre lettre de résiliation de bail colocation ou notre lettre résiliation bail locatif meublé.

Le congé du bailleur dans un bail de neuf ans

Le bailleur ne peut pas mettre fin au bail quand il veut. Le décret wallon et le Code bruxellois lui ouvrent trois possibilités pendant les neuf ans, que le bail peut d’ailleurs exclure ou limiter.

L’occupant peut être le bailleur, son conjoint ou cohabitant légal, ses descendants, ascendants et collatéraux jusqu’au troisième degré, et ceux de son conjoint. Pour des collatéraux du troisième degré (oncles, tantes, neveux, nièces), le préavis ne peut expirer avant la fin des trois premières années. Si l’occupation ou les travaux ne se réalisent pas dans les délais prévus, sans circonstance exceptionnelle, le preneur a droit à une indemnité de dix-huit mois de loyer. Chaque motif est détaillé dans notre guide sur la résiliation du bail par le propriétaire : motifs et préavis.

Le contre-préavis du locataire

Lorsque le bailleur donne congé (occupation personnelle, travaux ou sans motif), le preneur peut à son tour partir plus tôt, avec un congé limité à un mois et sans indemnité, même pendant les trois premières années. À Bruxelles, le Code précise que ce départ ne dispense pas le bailleur de réaliser le motif invoqué (article 237, § 5). C’est le contre-préavis du locataire.

Le préavis dans un bail de courte durée

Un bail de courte durée ne dépasse pas trois ans au total. En Wallonie, il peut être prorogé deux fois par écrit, dans cette limite ; à Bruxelles, une seule fois. Il prend fin à l’échéance si un congé est notifié au moins trois mois avant, sans indemnité. À défaut, ou si le locataire reste dans les lieux sans opposition, le bail devient un bail de neuf ans depuis son début.

• Le locataire peut partir à tout moment avec un préavis de trois mois et une indemnité d’un mois de loyer. À Bruxelles, un bail de moins de six mois ne peut pas être résilié avant son terme.
• Le bailleur ne peut résilier qu’après la première année, et uniquement pour occuper le logement lui-même ou y loger un proche, avec un préavis de trois mois et une indemnité d’un mois de loyer. Ni travaux ni congé sans motif.

Les cas particuliers sont repris dans résilier un bail de courte durée.

Le préavis dans un bail étudiant

C’est ici que les deux Régions divergent le plus. En Wallonie, le bail étudiant est réputé conclu pour un an ; l’étudiant peut y mettre fin à tout moment avec un préavis de deux mois, mais « ce préavis ne peut toutefois être donné après le 15 mars » (article 81 du décret). Il doit alors une indemnité de trois mois de loyer, sauf exceptions prévues par le décret (abandon des études, cession du bail, décès d’un parent).

À Bruxelles, l’étudiant peut mettre fin au bail à tout moment avec un préavis de deux mois, sans indemnité, et quitter les lieux sans préavis à l’échéance. Le bailleur ne peut mettre fin au bail qu’à son expiration, avec un congé notifié au moins trois mois avant. Voyez résilier un bail étudiant.

Récapitulatif des délais par type de bail

Les particularités régionales sont développées dans nos guides préavis et résiliation du bail en Wallonie et préavis et résiliation du bail à Bruxelles.

Les situations qui changent le calcul

Le bail n’est pas enregistré

L’enregistrement est à charge du bailleur, gratuitement dans les deux mois de la signature pour un logement. En Wallonie, si une mise en demeure d’enregistrer reste sans effet pendant un mois, le preneur peut quitter les lieux sans préavis ni indemnité. À Bruxelles, tant que le bail n’est pas enregistré après ce délai, le preneur est dispensé des délais de congé et des indemnités ; le guide de l’enregistrement de la Région bruxelloise le rappelle.

Vente, départ avant terme ou accord

La vente du logement ne met pas automatiquement fin au bail : voyez la résiliation du bail en cas de vente. Pour partir plus tôt que prévu, ou convaincre l’autre partie de libérer le logement, lisez notre guide sur la rupture anticipée du bail. Et si vous vous entendez sur une date, la résiliation du bail à l’amiable évite le calcul des délais.

Préparer la fin du bail

Le préavis se termine par la remise des clés et, en principe, par un état des lieux de sortie. En Wallonie comme à Bruxelles, chaque partie peut demander un état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés ; à Bruxelles, il est établi après la libération des lieux et avant la remise des clés, au plus tard dans le mois. Sans état des lieux d’entrée détaillé, le preneur est présumé avoir reçu le logement dans l’état où il le rend. Le modèle wallon et son annexe explicative et la brochure juridique bruxelloise sur le bail détaillent ces règles.

En résumé : trois mois pour le locataire d’un bail de neuf ans, six mois pour le bailleur, un point de départ au premier jour du mois suivant, et des règles propres pour les baux courts et étudiants.