Résilier son bail (locataire) : lettre type et procédure

Quitter un logement loué avant la fin du bail est un droit pour le locataire, à condition de respecter les règles de la Région où se trouve le bien. Ce guide de nos guides location et bail se concentre sur la démarche du locataire : durée du renon, indemnité, envoi de la lettre et suite du départ. Pour le calcul détaillé de tous les délais, y compris ceux du bailleur, consultez notre article sur le préavis de location en Belgique.

Quelles règles pour quel bail

En Belgique, le bail d’habitation relève des Régions. Un logement situé en Wallonie suit le décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation ; un logement situé à Bruxelles suit le titre XI du Code bruxellois du logement. Les deux textes se ressemblent beaucoup pour le locataire qui veut partir, mais leurs articles et quelques détails diffèrent.

Le type de bail compte autant que la Région. La plupart des locataires ont un bail de résidence principale de neuf ans, parfois sans le savoir : un bail écrit pour plus de trois ans et moins de neuf ans, ou sans durée, est en principe traité comme un bail de neuf ans. Il existe aussi le bail de courte durée (trois ans au plus), le bail étudiant et le bail de colocation, qui ont leurs propres règles de sortie.

D’autres locations obéissent à d’autres textes. Pour une terre agricole, il faut résilier un bail à ferme selon la loi sur le bail à ferme ; pour un commerce, la résiliation du bail commercial suit la loi sur les baux commerciaux. Ce guide ne traite que du logement.

Le bail de neuf ans, le cas le plus courant

Partir à tout moment avec trois mois de préavis

Le locataire d’un bail de résidence principale de neuf ans peut y mettre fin à tout moment, moyennant un congé de trois mois. La règle est identique en Wallonie (art. 55, § 5, du décret) et à Bruxelles (art. 237, § 5, du Code bruxellois du logement). Le locataire n’a pas à donner de motif.

L’indemnité des trois premières années

Pendant le premier triennat, le départ anticipé coûte une indemnité au bailleur. Son montant est fixé par la loi :

C’est la date de fin du bail, au terme du préavis, qui détermine l’année concernée, et non la date d’envoi de la lettre. Un renon envoyé à la fin de la première année, avec un préavis qui expire pendant la deuxième, entraîne donc une indemnité de deux mois.

À l’échéance des neuf ans

Pour sortir à l’échéance des neuf ans, le locataire donne congé au moins trois mois avant cette date. En Wallonie, le décret le prévoit expressément ; à Bruxelles, même si le texte parle de six mois pour « l’une ou l’autre des parties », le locataire garde sa faculté de partir avec trois mois de préavis. Sans congé, le bail est prorogé de trois ans aux mêmes conditions.

Le contre-préavis d’un mois

Si le bailleur a donné congé pour occuper le bien, pour faire des travaux ou sans motif, le locataire n’est pas obligé d’attendre la fin du préavis du bailleur. Il peut partir à tout moment avec un contre-préavis d’un mois, sans indemnité, dans les deux Régions. À Bruxelles, le Code précise que le bailleur reste alors tenu de réaliser le motif de son congé.

Le bail de courte durée

Un bail de trois ans au plus se termine normalement à son échéance, moyennant un congé donné au moins trois mois avant la date convenue. À Bruxelles, le bail de moins de six mois prend fin à son terme sans congé ; en Wallonie, pour un bail de trois mois au plus, le congé est réputé donné par la signature.

Le locataire peut aussi partir avant le terme, à tout moment, avec un préavis de trois mois. Il doit alors une indemnité d’un mois de loyer, quelle que soit l’année du bail (Wallonie, art. 55, § 6 ; Bruxelles, art. 238). Si c’est le bailleur qui met fin au bail de manière anticipée, le locataire peut répondre par un contre-préavis d’un mois sans indemnité.

Attention à l’occupation qui se prolonge : si personne ne donne congé dans les délais, ou si le locataire reste dans les lieux sans opposition du bailleur, le bail est réputé conclu pour neuf ans depuis son début, et ce sont alors les règles du bail de neuf ans qui s’appliquent.

Le bail non enregistré

L’enregistrement du bail incombe au bailleur. En Wallonie, si le bail n’est pas enregistré après le délai légal de deux mois, le locataire peut adresser au bailleur une mise en demeure d’enregistrer ; si elle reste sans effet pendant un mois, le préavis et l’indemnité ne s’appliquent plus au locataire (art. 54 du décret). À Bruxelles, la Région indique sur sa page consacrée au renon que le locataire est dispensé du préavis et de l’indemnité si le bail n’a pas été enregistré dans les deux mois de la signature, mais qu’il doit informer le bailleur de son intention de partir. Elle propose un modèle de lettre pour ce cas.

Calculer la date de fin

Lorsqu’un congé peut être donné à tout moment, le préavis prend cours le premier jour du mois qui suit celui de l’envoi (Wallonie, art. 30 ; Bruxelles, art. 231). Peu importe donc que la lettre parte le 2 ou le 28 du mois : le délai démarre le 1er du mois suivant.

Exemple : un renon envoyé le 10 mars fait courir trois mois à partir du 1er avril, et le bail prend fin le 30 juin. Le loyer reste dû jusqu’à cette date, même si vous déménagez plus tôt, sauf accord écrit du bailleur. Pour un congé donné à une échéance précise (fin des neuf ans, terme d’un bail court), c’est le moment où le bailleur reçoit le congé qui compte : envoyez-le avec de la marge.

Envoyer la lettre de renon

Un mode d’envoi qui prouve la date

En Wallonie, le congé est notifié par envoi recommandé, par exploit d’huissier de justice, ou par remise en main propre au bailleur qui signe le double en indiquant la date de réception (art. 30 du décret). À Bruxelles, le recommandé reste le moyen le plus simple de prouver la date d’envoi et de réception. Un e-mail ou un SMS prouvent mal la date et ne remplacent pas ces formes.

Si le bail a été signé par plusieurs locataires, la lettre porte le nom et la signature de chacun d’eux. Conservez une copie de la lettre et la preuve de dépôt.

La trame d’une lettre de renon

Les Régions publient des modèles officiels de lettres. La trame ci-dessous reprend les mentions utiles ; adaptez-la à votre situation.

[Nom, prénom et adresse du ou des locataires] [Nom et adresse du bailleur] Lettre recommandée, [lieu], le [date]

Objet : renon du bail du logement situé [adresse du bien]

Madame, Monsieur,

Par la présente, je mets fin au bail de résidence principale conclu le [date de signature] pour le logement situé [adresse], moyennant un préavis de trois mois. Ce préavis prend cours le [premier jour du mois suivant] et se termine le [dernier jour du troisième mois].

[Le cas échéant : conformément au bail et à la loi, je vous verserai l’indemnité de [nombre] mois de loyer due pour une fin de bail au cours de la [première, deuxième ou troisième] année.]

Je vous propose de fixer ensemble la date de l’état des lieux de sortie et de la remise des clés, ainsi que les modalités des visites du logement pendant le préavis.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.

[Signature de chaque locataire]

Pour un contre-préavis, remplacez la deuxième phrase par une référence au congé reçu (date et motif) et indiquez un préavis d’un mois.

Après le renon, visites, sortie et garantie

Pendant le préavis, le bail continue : loyer, charges et entretien restent dus. Le bail organise souvent les visites des candidats locataires ; mettez-vous d’accord avec le bailleur sur des créneaux raisonnables.

Le départ se prépare avec l’état des lieux de sortie. Chaque partie peut le demander, contradictoire et à frais partagés (Wallonie, art. 27, § 4). À Bruxelles, il est établi après la libération des lieux et avant la remise des clés, au plus tard dans le mois de la libération ; à défaut d’accord, le juge désigne un expert s’il est saisi avant la remise des clés (art. 220, § 3, du Code bruxellois).

Comparé à l’état des lieux d’entrée, il permet de distinguer l’usure normale des dégâts locatifs, et donc de fixer ce qui peut être retenu sur la garantie. La banque ne libère celle-ci que sur un accord écrit des deux parties, établi au plus tôt à la fin du bail, ou sur un jugement.

En résumé : vérifiez la Région et le type de bail, calculez la fin du préavis à partir du premier jour du mois suivant, envoyez une lettre datée et signée par tous les locataires, puis organisez un état des lieux de sortie contradictoire pour récupérer sereinement la garantie.