Résilier un bail à ferme

Le bail à ferme, ou bail rural, est le contrat le plus protecteur du droit belge de la location : il ne s’arrête pas simplement à l’échéance, et le propriétaire ne peut pas reprendre ses terres quand il le souhaite. Ce guide de nos guides location et bail explique comment résilier un bail à ferme en Wallonie, côté preneur comme côté bailleur. Il complète notre article sur le préavis de location en Belgique, consacré aux baux d’habitation, dont les règles sont tout autres.

Quel texte s’applique

Le bail à ferme est régi par la loi du 4 novembre 1969, insérée dans le Code civil. La matière est devenue régionale : en Wallonie, la loi a été profondément modifiée par le décret du 2 mai 2019, en vigueur depuis le 1er janvier 2020 ; la Flandre a adopté son propre décret ; à Bruxelles, la version fédérale reste d’application. Les règles ci-dessous sont celles du texte consolidé publié sur Wallex, applicable aux biens situés en Wallonie. Pour les caractéristiques générales du contrat, voyez notre guide du bail à ferme région wallonne. Un bail qui ne porte pas exclusivement sur un logement, comme le bail à ferme, s’enregistre par ailleurs dans les quatre mois de sa signature, selon le SPF Finances.

Retenez d’emblée le principe : un bail à ferme se prolonge automatiquement tant qu’aucun congé valable n’a été donné. Après la troisième prolongation d’un bail classique, il se poursuit d’année en année et chaque partie peut alors y mettre fin avec un préavis de six mois.

Le congé donné par le preneur

L’article 14 de la loi est clair : quelle que soit la durée du bail et nonobstant toute convention contraire, le preneur peut toujours mettre fin au bail moyennant un congé donné avec un préavis d’un an au moins. Il n’a pas à justifier son départ.

Ce congé suit les formes de notification prévues par la loi : le guide pratique publié sur le portail de l’agriculture wallonne cite l’exploit d’huissier, le recommandé postal, le courrier électronique daté et signé, l’envoi par une société privée contre accusé de réception ou le dépôt d’un acte contre récépissé. Le recommandé ou l’huissier restent les moyens les plus simples de prouver la date. Des conseils de rédaction figurent dans notre article bail à ferme : lettre de renon.

En cas de décès du preneur, le bail ne prend pas fin, sauf s’il se trouve dans la période de reconduction d’année en année. Les héritiers peuvent toutefois y mettre fin avec un préavis de trois mois au moins, donné dans l’année du décès.

Les congés du bailleur

Le bailleur, lui, ne peut mettre fin au bail que pour l’un des motifs énumérés par la loi (articles 6 à 8bis), dans un délai déterminé et selon des formes strictes. Voici les principaux, tels que les résume le guide pratique wallon.

Dans les congés pour terrain à bâtir ou terrain contigu, le bail est prolongé le temps nécessaire pour permettre au preneur d’enlever la récolte en cours. Les délais sont détaillés, cas par cas, dans notre article bail à ferme : délai de préavis.

Le congé pour exploitation personnelle

C’est le motif le plus utilisé, et celui qui donne lieu au plus de litiges. On parle souvent du bail à ferme et du congé pour exploitation personnelle comme d’un tout, car les conditions sont nombreuses :

• qui peut exploiter : le bailleur, son conjoint ou cohabitant légal, ses descendants ou enfants adoptifs et ceux de son conjoint ou cohabitant légal, ainsi que leurs conjoints ou cohabitants légaux ; à partir de la troisième période d’un bail classique, les parents du bailleur jusqu’au quatrième degré s’ajoutent à la liste ;
• une qualification agricole : un certificat ou un diplôme agricole, ou avoir été exploitant pendant au moins un an au cours des cinq dernières années, ou avoir participé effectivement pendant au moins un an à une exploitation agricole ;
• une limite d’âge : le congé n’est pas permis au profit d’une personne qui aura atteint l’âge légal de la pension à l’expiration du préavis, limite avancée de cinq ans si elle n’a jamais été exploitante pendant au moins trois ans ;
• une exploitation réelle : personnelle, pendant neuf ans au moins, commençant dans les six mois de l’évacuation du bien ; lorsque le preneur est agriculteur à titre principal, elle doit constituer une partie prépondérante de l’activité professionnelle du nouvel exploitant.

Si l’exploitation annoncée n’est pas réalisée dans ces conditions, sans motif grave, l’article 13 de la loi permet au preneur évincé de demander sa réintégration avec des dommages et intérêts, ou des dommages et intérêts seuls.

Le congé au preneur pensionné

L’arrivée à la pension ne met pas fin au bail. Elle ouvre seulement au bailleur un congé à préavis réduit, lorsque le preneur a atteint l’âge légal de la pension, perçoit une pension de retraite ou de survie et n’a pas de descendant susceptible de reprendre l’exploitation. Le bailleur peut l’interroger par recommandé ; le preneur dispose alors de deux mois pour démontrer qu’il ne remplit pas ces conditions ou désigner un repreneur.

Les formes du congé et sa contestation

Selon l’article 12 de la loi, le congé du bailleur doit indiquer, à peine de nullité :

• le ou les motifs précis pour lesquels il est donné ;
• les biens qui en font l’objet ;
• en cas d’exploitation personnelle, l’identité des personnes qui assureront l’exploitation ;
• une mention relative à la procédure à suivre pour contester le congé ;
• pour un terrain à bâtir, une copie certifiée conforme du permis d’urbanisme.

Si plusieurs preneurs exploitent le bien ensemble, le congé est adressé à chacun d’eux. Le preneur qui conteste le congé, y compris ses motifs, saisit le juge de paix dans les trois mois de sa notification. Le juge apprécie le sérieux du motif et la vraisemblance de sa réalisation.

La résiliation d’un commun accord

Bailleur et preneur peuvent toujours s’entendre pour mettre fin au bail. Mais, contrairement à la résiliation du bail à l’amiable d’un logement, où un écrit signé suffit, l’accord doit ici être constaté par un acte authentique devant notaire ou par une déclaration faite devant le juge de paix. Le guide pratique wallon est explicite : un simple écrit entre les parties n’a aucune valeur légale. Ne confondez pas non plus avec les règles d’un bail colocation préavis, qui relèvent du bail d’habitation.

La fin du bail en pratique

Une fois le congé devenu définitif ou l’accord acté, préparez la sortie. L’état des lieux d’entrée, obligatoire en Wallonie depuis la réforme, sert de référence : le preneur doit rendre le bien dans l’état décrit. Sans état des lieux d’entrée, il est présumé avoir reçu le bien dans l’état où il se trouve à la fin du bail. La comparaison entre les deux états conditionne aussi les indemnités de fin de bail, par exemple pour les travaux, les plantations ou les engrais.

Si le bien est vendu pendant le bail, d’autres règles s’appliquent, dont le droit de préemption du preneur : elles sont traitées dans bail à ferme : résiliation du bail en cas de vente. Pour un départ négocié avant l’échéance, voyez bail à ferme : rupture anticipée du bail.

En résumé : le preneur part avec un an de préavis au moins ; le bailleur ne reprend ses terres que pour un motif légal, avec un préavis souvent de plusieurs années et un congé en bonne et due forme ; l’accord amiable passe par le notaire ou le juge de paix.