Bail à ferme : délai de préavis

« Combien de temps à l’avance faut-il prévenir ? » La question se pose au preneur qui veut arrêter, comme au propriétaire qui veut reprendre ses terres. Pour un bail à ferme, la réponse varie de trois mois à quatre ans, selon qui donne congé, pour quel motif et à quel moment du bail. Ce guide de nos guides location et bail rassemble tous les délais applicables en Wallonie. Pour les motifs de congé, leurs conditions et la contestation, commencez par notre article pour résilier un bail à ferme.

Les périodes, point de départ de tout calcul

Les délais de congé se comprennent à partir de la durée du bail. L’article 4 de la loi du 4 novembre 1969 pose le principe : la durée est fixée par les parties, mais elle ne peut être inférieure à neuf ans ; une durée plus courte est portée de plein droit à neuf ans. À défaut de congé valable, le bail est prolongé à son expiration par périodes successives de neuf ans, dans la limite de trois prolongations. Au terme de la troisième, si le preneur est laissé dans les lieux, le bail se poursuit d’année en année.

Avant de calculer quoi que ce soit, notez donc trois dates : la prise de cours du bail, la durée de la première période et la date d’expiration de la période en cours. Un bail verbal ou mal daté complique tout : en Wallonie, notaire.be rappelle que les baux conclus depuis le 1er janvier 2020 doivent être constatés par écrit, avec leur date de prise de cours et leur durée.

Le délai du preneur, un an au moins

Pour le preneur, un seul délai : un an au moins. L’article 14 lui permet, quelle que soit la durée du bail et nonobstant toute convention contraire, de mettre fin au bail moyennant un congé donné avec un préavis d’un an au moins. Il peut le faire à tout moment, sans attendre la fin d’une période.

Deux situations particulières :

• après le décès du preneur, ses héritiers peuvent, selon le guide pratique publié sur le portail de l’agriculture wallonne, mettre fin au bail avec un préavis de trois mois au moins, donné dans l’année du décès ;
• dans un bail de courte durée, le preneur peut aussi donner le congé de fin de bail prévu pour ce type de contrat, au moins six mois avant l’expiration de la durée convenue.

Les délais du bailleur, motif par motif

Le bailleur n’a pas de délai unique : l’article 11 attache un préavis à chaque motif. Le tableau ci-dessous reprend les délais du texte consolidé et du tableau des délais du guide pratique wallon.

Un cas plus rare figure à l’article 11bis : celui qui devient bailleur par suite d’un échange ne peut pas donner congé pour exploitation personnelle pendant la période en cours lors de l’acte, et, dans la période suivante, seulement avec un préavis d’au moins six ans.

La fenêtre à ne pas manquer

Le congé pour exploitation personnelle est le plus fréquent, et celui où les erreurs de calendrier coûtent le plus cher. Dans un bail classique, en première ou deuxième période, il ne peut être donné que pour l’expiration de la période, avec un préavis de deux ans au moins et de quatre ans au plus. Le guide pratique wallon donne l’exemple d’un bail dont la première période dure dix-huit ans : le congé doit être donné entre quatre et deux ans avant la fin de ces dix-huit ans. Le propriétaire qui s’y prend trop tard doit attendre la fin de la période suivante.

Pour un bail de longue durée de vingt-sept ans, le même guide précise que le congé doit être notifié au plus tôt au début de la vingt-troisième année et au plus tard à la fin de la vingt-quatrième.

Ce calendrier vaut aussi pour les héritiers et les acquéreurs : si vous reprenez une terre louée, reconstituez l’historique du bail avant de fixer une date.

Calculer la date de fin

Trois règles s’ajoutent au délai lui-même.

1. La date de sortie du bail ou de l’usage. Selon l’article 58, la date pour laquelle un congé a été donné en application de l’article 11, 2 et 3, ou de l’article 14, alinéa 1er, est, le cas échéant, retardée de manière que l’occupation prenne fin aux dates fixées pour la sortie par le bail ou, à défaut, par l’usage des lieux.
2. La récolte croissante. Pour les congés de trois mois, de six mois en cas de reconduction annuelle ou de fin de bail de courte durée, le bail est prolongé pour permettre au preneur d’enlever la récolte en cours.
3. La preuve de la date. L’article 57 exige, à peine d’inexistence, que le congé soit signifié par exploit d’huissier ou par un envoi. Le recommandé ou l’huissier restent les moyens les plus sûrs de prouver le jour de la notification, à partir duquel le préavis se compte.

Le SPW Agriculture publie des modèles de congé du preneur et du bailleur, un par motif, qui aident à ne rien oublier.

Le délai pour contester

Le preneur qui reçoit un congé dispose, lui aussi, d’un délai. Selon l’article 12, il peut contester le congé, y compris ses motifs, en saisissant le juge de paix dans les trois mois de sa notification. Un congé donné dans les formes et délais légaux et non contesté dans ce délai est valable. S’il est déclaré irrégulier en la forme, un nouveau congé ne peut être donné avant un an ; ce délai est porté à trois ans si le juge refuse de valider le congé faute de fondement.

Comparer avec les autres baux

Ces délais n’ont rien de commun avec ceux des autres contrats de location. Un bail commercial obéit à ses propres échéances, que nous détaillons dans notre article sur la durée préavis bail commercial. Un logement loué meublé suit les règles du bail d’habitation : voyez le délai préavis bail meublé. Les règles présentées ici sont celles du texte consolidé de la loi sur Wallex pour les terres situées en Wallonie ; la Flandre et Bruxelles appliquent d’autres versions de la loi.

Utiliser le préavis pour préparer la sortie

Un long préavis a un avantage : il laisse le temps d’organiser la restitution. L’état des lieux d’entrée, obligatoire pour les baux wallons ayant pris cours depuis 2020, servira de référence ; sans lui, le preneur est présumé avoir reçu le bien dans l’état où il se trouve à la fin du bail. Fixez la date de l’état des lieux de sortie en tenant compte de la récolte et des dates de sortie d’usage ; notre guide sur l’état des lieux de sortie et préavis donne la méthode pour le caler sur la fin du préavis.

En résumé : le preneur donne un an de préavis au moins ; le bailleur respecte un délai propre à chaque motif, de trois mois à quatre ans, souvent à l’intérieur d’une fenêtre précise avant la fin d’une période ; et la date de fin s’ajuste sur l’usage des lieux et la récolte en cours.