Bail de courte durée : délai de préavis

Dans un bail de courte durée, tout est question de délai : trois mois avant l’échéance pour sortir sans frais, trois mois pour un départ anticipé, un mois dans certains cas à Bruxelles, aucun pour les baux très courts. Ce guide de nos guides location et bail fait le point sur chaque délai, sur son point de départ et sur la façon de le calculer. Pour la vue d’ensemble, y compris les motifs et les indemnités, voyez notre article pour résilier un bail de courte durée.

Les textes qui fixent les délais

Le bail de courte durée est un bail de résidence principale conclu pour trois ans au plus, prorogations comprises. Ses délais de préavis sont fixés par l’article 55, § 6, du décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation et par l’article 238 du Code bruxellois du logement. Les règles générales sur la forme du congé et le point de départ du préavis figurent à l’article 30 du décret wallon et à l’article 231 du Code bruxellois.

Le contrat lui-même doit indiquer clairement la date de début et la date de fin : ce sont elles qui servent de base à tout calcul. Si vous rédigez le contrat, notre article sur le bail de courte durée modèle explique comment fixer et proroger cette durée.

Le préavis de trois mois avant l’échéance

Pour mettre fin au bail à la date prévue, l’une ou l’autre des parties notifie un congé au moins trois mois avant l’expiration de la durée convenue. Ce congé ne coûte rien : aucune indemnité n’est due, ni par le locataire, ni par le bailleur, et aucun motif n’est à donner.

Ce délai se compte à rebours, depuis la date de fin du bail. Il ne suit pas la règle du premier jour du mois suivant, qui ne vaut que pour les congés donnés à tout moment. À Bruxelles, la brochure officielle précise que les préavis qui ne peuvent être donnés qu’à des moments précis, comme l’échéance, prennent cours à leur réception.

Exemple : un bail d’un an court du 1er septembre 2026 au 31 août 2027. Pour qu’il prenne fin à cette date, le congé doit être reçu au plus tard le 31 mai 2027. En pratique, envoyez-le quelques jours plus tôt, pour tenir compte des délais de présentation d’un recommandé.

Sans congé à temps, un bail de neuf ans

Le délai de trois mois n’est pas une formalité. Si aucun congé n’est notifié à temps, ou si le locataire reste dans les lieux sans opposition du bailleur, le bail est réputé conclu pour neuf ans à compter de son entrée en vigueur, aux mêmes conditions. Les parties peuvent aussi choisir de prolonger le bail par écrit, dans la limite de trois ans au total : deux prorogations en Wallonie, une seule à Bruxelles.

Le préavis du locataire qui part avant l’échéance

Le locataire peut rompre le bail à tout moment, moyennant un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer. C’est ce qu’on appelle souvent le renon bail courte durée.

Ce préavis-là suit la règle générale : « dans tous les cas où un congé peut être donné à tout moment, le délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné » (article 30 du décret wallon ; même règle à Bruxelles). Le mois d’envoi ne compte pas.

Le modèle officiel de préavis publié par la Wallonie donne l’exemple suivant : un envoi le 16 octobre fait courir le préavis au 1er novembre. Il se termine donc le 31 janvier ; le locataire paie les loyers de novembre à janvier, puis l’indemnité d’un mois. Sur ce dernier point, voyez notre article sur l’indemnité de rupture bail de courte durée.

Envoyer son renon le dernier jour ouvrable d’un mois ou le premier jour du suivant peut donc décaler la fin du bail d’un mois entier. À Bruxelles, depuis le 1er novembre 2024, le congé est présumé connu le jour de la signification par huissier, le jour de la signature de l’accusé de réception, le jour de la présentation d’un recommandé au domicile, ou le surlendemain de l’envoi d’une lettre simple : un recommandé posté le 30 et présenté le 2 du mois suivant fait partir le préavis un mois plus tard.

Le préavis du bailleur

Le bailleur ne peut rompre un bail de courte durée avant l’échéance qu’après la première année de location, et uniquement pour occuper le bien lui-même ou le faire occuper par un proche. Son préavis est lui aussi de trois mois, et il verse au locataire une indemnité d’un mois de loyer. Il n’existe pas de congé pour travaux ni de congé sans motif dans ce type de bail.

Concrètement, pour un bail de deux ans ayant pris cours le 1er mars 2026, la première année de location s’achève le 28 février 2027. Les textes consultés disent que le bailleur ne peut rompre qu’après cette première année ; par prudence, il envoie donc son congé à partir du 1er mars 2027, et le préavis de trois mois court ensuite.

Le préavis d’un mois, le contre-préavis bruxellois

À Bruxelles, depuis le 1er novembre 2024, le locataire qui reçoit un congé de trois mois pour occupation personnelle peut, à son tour, mettre fin au bail à tout moment avec un congé d’un mois, sans indemnité. Le site Droits Quotidiens détaille ce contre-préavis, fondé sur l’article 238 du Code bruxellois du logement. Le décret wallon ne le prévoit pas expressément pour le bail de courte durée : en Wallonie, le locataire qui veut partir plus vite dispose de son préavis ordinaire de trois mois, ou d’un accord avec le bailleur.

Les baux très courts

Deux régimes particuliers dispensent de tout préavis à l’échéance.

• En Wallonie, lorsque le bail a été conclu pour trois mois au plus, le congé est réputé notifié par la signature du bail ou de sa prorogation.
• À Bruxelles, le bail de moins de six mois prend fin, sans préavis, à l’expiration de la durée convenue, sauf prorogation. En contrepartie, il ne peut pas être rompu avant son terme.

Ces baux très courts concernent souvent des logements meublés loués quelques mois. Si le logement est loué en séjours de tourisme plutôt qu’en résidence principale, ce n’est plus un bail de courte durée au sens du décret ou du Code ; les questions de remise du logement sont traitées dans notre guide sur l’Airbnb état des lieux de sortie.

Récapitulatif des délais

Envoyer le préavis dans les formes

En Wallonie, l’article 30 du décret admet l’envoi recommandé, l’exploit d’huissier de justice, ou la remise entre les mains du destinataire, qui signe le double avec la date de réception. À Bruxelles, la Région publie des modèles de renon indicatifs pour le bail de trois ans ou moins. Pour un couple marié ou cohabitant légal, le congé est adressé séparément à chacun, ou envoyé séparément par chacun, rappelle la brochure juridique bruxelloise sur le bail.

Pendant le préavis, le logement reste soumis aux normes de salubrité et de sécurité : voyez notre dossier code du logement : Bruxelles et Wallonie. Et le modèle de préavis wallon pour le bail de courte durée rappelle, en tête, la règle de calcul à reporter dans la lettre.

En résumé : trois mois avant l’échéance pour sortir sans frais, trois mois à partir du premier jour du mois suivant pour un départ anticipé, un mois pour le contre-préavis bruxellois, et aucun préavis pour les baux très courts.