Bail de courte durée : indemnité de résiliation du bail

Vous avez signé un bail d’un an, de deux ans ou de trois ans, et vous devez partir plus tôt que prévu. Ou vous êtes bailleur et vous souhaitez récupérer le logement. Dans les deux cas, une question revient : combien coûte la rupture ? Ce guide de nos guides location et bail se concentre sur l’indemnité de résiliation, en Wallonie et à Bruxelles. Pour l’ensemble des règles de fin du contrat, l’échéance et les délais, lisez notre article pour résilier un bail de courte durée.

Le bail de courte durée et ses règles de sortie

Le bail de courte durée est un bail de résidence principale conclu par écrit pour trois ans au plus, prorogations comprises. En Wallonie, il est régi par l’article 55, § 6, du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, qui autorise deux prorogations écrites. À Bruxelles, par l’article 238 du Code bruxellois du logement, qui n’en autorise qu’une. La Flandre a ses propres règles, que ce guide ne traite pas.

Ce bail a une date de fin. La loi organise trois façons d’en sortir :

1. à l’échéance, par un congé notifié au moins trois mois avant la date de fin, sans indemnité ;
2. avant l’échéance, à l’initiative du locataire, avec un préavis de trois mois et une indemnité ;
3. avant l’échéance, à l’initiative du bailleur, uniquement après un an et pour occuper le bien, avec un préavis de trois mois et une indemnité.

C’est la rupture anticipée, dans les deux derniers cas, qui donne lieu à indemnité.

L’indemnité due par le locataire

Le texte est identique dans les deux Régions : le bail « peut être résilié à tout moment par le preneur, moyennant un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer ». Le locataire n’a aucun motif à donner. Un nouvel emploi, un achat, une séparation ou une baisse de revenus ne changent ni le délai ni le montant.

Un montant fixe, quelle que soit l’année

À la différence du bail de neuf ans, où l’indemnité décroît de trois à un mois de loyer au fil des trois premières années, l’indemnité du bail de courte durée ne varie pas. Qu’il parte après deux mois ou après deux ans et demi, le locataire doit un mois de loyer. C’est aussi le cas pour un bail d’un an : les règles du bail d’un an résiliation anticipée sont celles du bail de trois ans.

Le coût total d’un départ

L’indemnité s’ajoute aux loyers du préavis, qui restent dus normalement. Le préavis donné à tout moment prend cours le premier jour du mois qui suit celui où il est donné (article 30 du décret wallon, article 231 du Code bruxellois).

Exemple : un locataire envoie son renon le 18 février. Le préavis court du 1er mars au 31 mai ; il paie les loyers de mars, avril et mai, puis une indemnité égale à un mois de loyer. Son départ lui coûte donc, au-delà des loyers qu’il aurait de toute façon payés jusqu’à fin mai, un mois de loyer supplémentaire.

Loyer ou loyer et charges

Les textes parlent d’une indemnité équivalente à un mois de « loyer », sans mentionner les charges. Le bail, lui, distingue le loyer et les charges, forfaitaires ou provisionnelles. Pour éviter toute discussion, mentionnez le montant retenu dans le décompte final signé par les deux parties. En cas de désaccord, c’est le juge de paix qui tranche.

L’indemnité due par le bailleur

Le bailleur n’a qu’une porte de sortie anticipée. Il ne peut mettre fin au bail de courte durée « qu’après la première année de location », aux conditions du congé pour occupation personnelle, « moyennant un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer ». L’indemnité est cette fois versée au locataire.

Le bailleur doit avoir l’intention d’occuper le bien lui-même ou de le faire occuper par un proche du cercle familial visé par la loi. Le congé mentionne l’identité de l’occupant et son lien de parenté. Les congés pour travaux et sans motif, possibles dans un bail de neuf ans, sont exclus : la brochure bruxelloise le résume, le bailleur « ne peut pas résilier le bail sans motif, même en payant une indemnité ».

L’indemnité de dix-huit mois

Si l’occupation annoncée n’a pas lieu dans les conditions prévues, le locataire peut réclamer une indemnité bien plus lourde. Pour le congé pour occupation, les textes prévoient que les lieux doivent être occupés dans l’année qui suit la fin du préavis et le rester au moins deux ans ; à défaut, sans circonstance exceptionnelle, le locataire a droit à dix-huit mois de loyer. Le congé pour occupation d’un bail court renvoie expressément à ces conditions.

Les cas où l’indemnité n’est pas due

À l’échéance du bail

C’est la sortie la moins coûteuse. Un congé notifié au moins trois mois avant la date de fin du bail y met fin sans indemnité, de part et d’autre. En Wallonie, pour un bail de trois mois au plus, le congé est même réputé notifié par la signature du bail. À Bruxelles, un bail de moins de six mois prend fin, sans préavis, à la date convenue.

Si l’échéance est proche, comparez : un départ anticipé quelques semaines avant la date de fin coûte un mois de loyer, alors qu’un congé envoyé à temps ne coûte rien.

Le contre-préavis bruxellois

À Bruxelles, depuis le 1er novembre 2024, lorsque le bailleur met fin au bail de courte durée pour occupation, le locataire peut à son tour partir à tout moment avec un congé d’un mois, et il « n’est pas redevable de l’indemnité » (article 238 du Code bruxellois). Le bailleur, lui, reste redevable de son indemnité d’un mois de loyer, selon Droits Quotidiens. Le décret wallon ne prévoit pas ce contre-préavis pour le bail de courte durée.

Le bail non enregistré

L’enregistrement du bail incombe au bailleur. En Wallonie, l’article 54 du décret écarte le délai de congé et l’indemnité à charge du preneur lorsqu’une mise en demeure d’enregistrer, adressée au bailleur dans les formes de l’article 30, est restée sans effet pendant un mois. À Bruxelles, la Région indique sur sa page consacrée aux modèles de renon que, sans enregistrement dans les deux mois, le locataire peut résilier sans respecter le préavis, en informant le bailleur de son intention de partir ; un modèle de lettre est prévu pour ce cas.

L’accord avec le bailleur

La loi fixe un minimum, mais les parties peuvent convenir d’autre chose : un bailleur qui retrouve vite un locataire peut réduire ou supprimer l’indemnité. Les modalités d’une telle entente sont traitées dans notre guide sur la résiliation amiable bail habitation indemnité. L’accord doit être écrit, daté et signé, et préciser la date de fin, l’indemnité éventuelle et le sort de la garantie locative.

Le piège du bail requalifié en bail de neuf ans

Si aucun congé n’est notifié dans les délais, ou si le locataire reste dans les lieux sans opposition du bailleur, le bail est réputé conclu pour neuf ans depuis la date de son entrée en vigueur, « même dans l’hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties ». Il est alors régi par les règles du bail de neuf ans (article 55, §§ 1er à 5, du décret wallon ; article 237, §§ 1er à 5, du Code bruxellois).

La conséquence est directe sur l’indemnité. Un locataire qui part ensuite pendant les trois premières années ne doit plus un mois de loyer, mais trois, deux ou un mois selon l’année en cours. Il doit aussi respecter un préavis de trois mois. Et le bailleur retrouve les congés du bail de neuf ans, avec leurs propres indemnités.

Formalités et fin de la location

En Wallonie, le renon se donne par envoi recommandé, par exploit d’huissier ou par remise en mains propres contre signature d’un double daté. À Bruxelles, la Région publie des modèles indicatifs, dont un pour la résiliation anticipée d’un bail de trois ans ou moins par le locataire. Pour un couple marié ou des cohabitants légaux, le congé est envoyé séparément par chacun, rappelle la brochure juridique bruxelloise sur le bail.

L’indemnité se règle ensuite avec le reste : loyers du préavis, régularisation des charges, dégâts éventuels constatés à la sortie, libération de la garantie. Le logement doit rester conforme aux normes régionales jusqu’au bout ; elles sont résumées dans notre dossier code du logement : Bruxelles et Wallonie.

En résumé : dans un bail de courte durée, la rupture anticipée coûte un mois de loyer à celui qui en prend l’initiative, locataire ou bailleur, et rien du tout si le congé est donné à temps pour l’échéance.