Résilier un bail de courte durée

Un bail d’un an signé pour un premier emploi, un bail de deux ans le temps d’une mutation : le bail de courte durée est pratique, mais il ne s’arrête pas tout seul et ne se rompt pas comme on veut. Ce guide de nos guides location et bail rassemble les règles pour y mettre fin, que vous soyez locataire ou bailleur, en Wallonie ou à Bruxelles. Il complète notre article général sur le préavis de location en Belgique, qui traite aussi du bail de neuf ans et du bail étudiant.

Le bail de courte durée en quelques mots

Le bail de courte durée est une variante du bail de résidence principale : un bail conclu pour trois ans au plus, prorogations comprises. En Wallonie, il est réglé par l’article 55, § 6, du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, qui permet deux prorogations écrites. À Bruxelles, c’est l’article 238 du Code bruxellois du logement, qui n’en permet qu’une. La Flandre a ses propres règles, que nous ne traitons pas ici.

Ce régime s’applique au logement où le locataire établit sa résidence principale. Pour une résidence secondaire ou un garage loué seul, c’est le droit commun du bail qui s’applique. Pour replacer ces règles dans leur contexte, voyez notre article bail de courte durée : ce que dit la loi.

Mettre fin à un bail court, c’est donc répondre à trois questions : le bail arrive-t-il à son échéance, qui veut partir, et le bail est-il enregistré.

Mettre fin au bail à son échéance

C’est la sortie normale, et la seule qui ne coûte rien. Dans les deux Régions, le bail prend fin moyennant un congé notifié par l’une ou l’autre des parties au moins trois mois avant l’expiration de la durée convenue. Aucun motif n’est à donner et aucune indemnité n’est due.

Deux règles propres aux baux très courts changent la donne :

• en Wallonie, lorsque le bail a été conclu pour trois mois au plus, le congé est réputé notifié par la signature du bail ou de sa prorogation : il n’y a rien à envoyer ;
• à Bruxelles, le bail de moins de six mois prend fin, sans préavis, à l’expiration de la durée convenue, sauf prorogation.

Pour tous les autres baux courts, le délai de trois mois se compte à rebours depuis la date de fin écrite dans le contrat. Le congé doit être arrivé à temps : à Bruxelles, la brochure officielle précise que les congés qui ne peuvent être donnés qu’à des moments précis, comme l’échéance, prennent cours à leur réception. Envoyez-le donc avec une marge.

Le piège du congé oublié

Si aucun congé n’est notifié dans ce délai, ou si le locataire continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, le bail est réputé conclu pour neuf ans à compter de la date où le bail initial est entré en vigueur. Le loyer et les autres conditions restent ceux du bail d’origine, sous réserve de l’indexation. Et la règle joue « même dans l’hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties », précise le modèle officiel wallon : signer un nouveau bail court avec le même locataire ne remet pas le compteur à zéro.

Partir avant l’échéance quand on est locataire

Le locataire, appelé preneur dans les textes, peut mettre fin au bail à tout moment, moyennant un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer. Il n’a pas à motiver son départ : nouvel emploi, achat d’une maison ou mise en couple ne changent rien.

Le préavis donné à tout moment prend cours le premier jour du mois qui suit celui où il est donné. Le modèle officiel de préavis publié par la Wallonie en donne un exemple : un envoi le 16 octobre fait courir le préavis au 1er novembre. Pendant ces trois mois, le loyer reste dû ; l’indemnité d’un mois s’y ajoute.

À Bruxelles, une exception : le bail de moins de six mois ne peut pas être résilié anticipativement. Le locataire qui a signé un bail de cinq mois reste tenu jusqu’au terme, sauf accord du bailleur. Le détail des cas de départ anticipé et des arrangements possibles fait l’objet de notre article sur le bail d’un an résiliation anticipée.

La sous-location, une alternative

Plutôt que de rompre le bail et de payer l’indemnité, certains locataires envisagent de sous-louer le logement pour la période restante, ou de trouver avec le bailleur un accord sur une date de départ. La sous-location obéit à des règles propres, que nous détaillons dans notre article sur la sous location 1 an.

Mettre fin au bail quand on est bailleur

Le bailleur n’a qu’une porte de sortie anticipée. Il peut mettre fin au bail après la première année de location, uniquement pour occuper le bien lui-même ou le faire occuper par un proche, moyennant un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer versée au locataire. Pendant la première année, il ne peut rien faire d’autre qu’attendre l’échéance.

Les congés pour travaux et les congés sans motif, possibles dans un bail de neuf ans, sont exclus. La brochure bruxelloise le dit sans détour : le bailleur « ne peut pas résilier le bail sans motif, même en payant une indemnité ». La vente du logement n’est pas davantage une cause de rupture.

Les conditions du congé pour occupation

Le modèle de bail wallon énumère des conditions cumulatives : le congé mentionne l’identité de l’occupant et son lien de parenté avec le bailleur ; si le locataire le demande, le bailleur en apporte la preuve dans les deux mois ; l’occupation doit commencer au plus tard un an après la libération des lieux et durer au moins deux ans. À défaut, sans circonstance exceptionnelle, le locataire a droit à une indemnité de dix-huit mois de loyer.

À Bruxelles, la brochure régionale vise l’occupation par le bailleur, son conjoint, ses enfants, petits-enfants ou enfants adoptifs, ses ascendants, ses frères et sœurs, ainsi que ceux de son conjoint.

La réponse du locataire

À Bruxelles, depuis le 1er novembre 2024, le locataire qui reçoit ce congé de trois mois peut à son tour partir à tout moment avec un congé d’un mois, sans indemnité. Le décret wallon ne prévoit pas expressément ce contre-préavis pour le bail de courte durée ; le locataire wallon garde en tout cas sa faculté générale de partir avec trois mois de préavis.

La forme du congé

En Wallonie, l’article 30 du décret admet trois formes : l’envoi recommandé, l’exploit d’huissier de justice, ou la remise entre les mains du destinataire, qui signe le double en indiquant la date de réception. Le recommandé est le plus simple pour prouver la date.

À Bruxelles, la réforme entrée en vigueur le 1er novembre 2024 précise le jour où le destinataire est présumé avoir eu connaissance du congé : le jour de la signification par huissier, le jour de la signature de l’accusé de réception, le jour de la présentation d’un recommandé au domicile, ou le surlendemain de l’envoi d’une lettre simple. La Région publie des modèles de renon et de congé, à valeur indicative, dont plusieurs pour le bail de trois ans ou moins, côté bailleur et côté locataire.

Un détail qui annule bien des congés : lorsque le logement est celui d’un couple marié ou de cohabitants légaux, les congés sont adressés séparément à chacun, et envoyés séparément par chacun, rappelle la brochure juridique bruxelloise sur le bail (article 215 de l’ancien Code civil).

Le bail non enregistré

L’enregistrement du bail est à charge du bailleur, gratuitement dans les deux mois de la signature. S’il ne le fait pas, le locataire est libéré :

• en Wallonie, le délai de congé et l’indemnité ne s’appliquent pas si une mise en demeure d’enregistrer, adressée par le preneur au bailleur, est restée sans effet pendant un mois (article 54 du décret) ;
• à Bruxelles, passé le délai de deux mois et aussi longtemps que le bail n’est pas enregistré, le preneur est dispensé des délais de congé et des indemnités de résiliation anticipée.

Avant d’envoyer un renon, vérifiez donc si votre bail a été enregistré : la réponse peut vous épargner trois mois de loyer et l’indemnité.

Préparer la sortie du logement

Un bail court se termine souvent moins d’un an après l’entrée, parfois après une location meublée de quelques mois. L’état des lieux de sortie compare le logement à celui qui a été constaté à l’entrée ; il conditionne la libération de la garantie locative. Les particularités des locations de quelques semaines ou quelques mois sont abordées dans notre guide sur l’Airbnb état des lieux de sortie. Le logement doit par ailleurs rester conforme aux normes régionales pendant toute la location : voyez notre dossier code du logement : Bruxelles et Wallonie.

Pour les modèles wallons de bail et les règles détaillées, le modèle de bail de résidence principale et son annexe du Service public de Wallonie reste la référence pratique, avec le texte consolidé du décret sur Wallex.

En résumé : un congé trois mois avant l’échéance pour sortir sans frais, trois mois de préavis et un mois de loyer pour le locataire pressé, et une seule sortie anticipée pour le bailleur, après un an, pour occuper le logement ou y loger un proche.