Bail de courte durée : ce que dit la loi

« Bail de six mois : est-ce légal ? », « quelle loi pour un bail d’un an ? » : ces questions reviennent souvent, parce que le bail d’habitation est censé durer neuf ans. La réponse tient en quelques articles de loi, différents selon la Région. Ce guide de nos guides location et bail les présente pour la Wallonie et Bruxelles, et explique ce qu’ils imposent. Pour une vue pratique du contrat, de sa rédaction à sa résiliation, voyez notre article sur le bail de courte durée.

Une compétence régionale

Pendant longtemps, le bail de résidence principale a été réglé au niveau fédéral, par la loi du 20 février 1991 insérée dans le Code civil comme section consacrée aux « baux relatifs à la résidence principale du preneur ». Le bail d’habitation relève aujourd’hui des Régions, et chacune a adopté ses propres règles :

• en Wallonie, le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, en vigueur depuis le 1er septembre 2018 ; les dispositions de l’ancien Code civil ont été abrogées pour ce qui relève du bail d’habitation ;
• à Bruxelles, le Code bruxellois du logement, dont l’article 238 sur les baux de courte durée a été inséré par une ordonnance du 27 juillet 2017, en vigueur le 1er janvier 2018, puis modifié par l’ordonnance du 4 avril 2024, en vigueur le 1er novembre 2024 ;
• en Flandre, un décret flamand, qui n’est pas traité dans ce guide.

C’est la situation du logement qui détermine le texte applicable, pas le domicile du bailleur ou du locataire.

Le texte wallon, article 55, § 6

La version consolidée du décret sur Wallex pose la règle en une phrase : « par dérogation aux paragraphes 1er à 5, un bail peut être conclu, pour une durée inférieure ou égale à trois ans ». Le reste de l’article précise :

• le bail ne peut être prorogé que deux fois, par écrit et aux mêmes conditions, sans préjudice de l’indexation, et la durée totale ne peut excéder trois ans ; l’écrit peut être un avenant, un nouveau bail ou une clause du bail initial ;
• il prend fin moyennant un congé notifié par l’une ou l’autre partie au moins trois mois avant l’échéance ; pour un bail de trois mois au plus, le congé est réputé notifié par la signature ;
• le preneur peut y mettre fin à tout moment avec un congé de trois mois et une indemnité d’un mois de loyer ;
• le bailleur ne peut y mettre fin anticipativement qu’après la première année, pour occupation personnelle ou familiale, avec trois mois de préavis et un mois d’indemnité ;
• à défaut de congé à temps, le bail est réputé conclu pour neuf ans depuis son début.

Le texte bruxellois, article 238

À Bruxelles, le bail peut aussi « être conclu, par écrit, pour une durée inférieure ou égale à trois ans ». Les différences avec la Wallonie :

• une seule prorogation, écrite, aux mêmes conditions ;
• un régime propre aux baux de moins de six mois : sauf prorogation, ils prennent fin à l’expiration de la durée convenue, et la brochure régionale précise qu’ils ne peuvent pas être résiliés anticipativement ;
• un contre-préavis : depuis le 1er novembre 2024, lorsque le bailleur met fin au bail, le locataire peut partir avec un congé d’un mois, sans indemnité ;
• la requalification en bail de neuf ans s’applique « nonobstant toute clause contraire ».

Six mois, un an, deux ans, trois ans

La loi ne fixe pas de durée minimale : un bail d’un an, de dix-huit mois ou de deux ans est un bail de courte durée parfaitement légal. La brochure wallonne cite comme exemples six mois, un an, dix-huit mois, deux ans ou trois ans, et comme combinaisons autorisées « 2 ans + 1 an », « 18 mois + 18 mois » ou « 1 an + 1 an + 1 an ».

Ce qui n’est pas permis, c’est de dépasser trois ans au total, ou de prévoir une durée intermédiaire. La brochure bruxelloise donne l’exemple d’un bail conclu pour cinq ans : il « est valable, mais sera considéré comme étant conclu pour neuf ans ». Pour sortir du contrat en cours de route, les règles sont détaillées dans notre article pour résilier un bail de courte durée.

Un bail de résidence principale

Le bail de courte durée n’est pas un régime autonome : c’est une variante du bail de résidence principale. En Wallonie, ce régime s’applique au bail d’habitation que le preneur, avec l’accord exprès ou tacite du bailleur, affecte dès l’entrée en jouissance à sa résidence principale (article 52) ; à Bruxelles, la règle est la même (article 234). Une clause interdisant cette affectation n’est valable que si elle est expressément et sérieusement justifiée.

Il en découle deux limites. D’abord, un logement loué comme résidence secondaire ne relève pas de l’article 55, § 6 : en Wallonie, un bail d’habitation à durée déterminée qui n’est pas de résidence principale « cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé sans qu’il soit nécessaire de donner congé » (article 31). Ensuite, le décret wallon exclut expressément de son champ les hébergements touristiques au sens du Code wallon du tourisme. Pour ces locations de vacances, les questions pratiques sont abordées dans notre guide sur l’Airbnb état des lieux de sortie.

Le fait que le logement soit meublé ne suffit pas, à lui seul, à écarter ces règles : ce qui compte, c’est l’usage comme résidence principale. Les particularités de ces locations sont traitées dans notre guide location meublé Belgique loi.

Les protections contre les baux courts à répétition

Le législateur a voulu éviter que la courte durée ne serve à contourner le bail de neuf ans.

Avec le même locataire, la requalification joue « même dans l’hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties » : enchaîner les baux d’un an ne remet pas le compteur à zéro, et le loyer du bail initial reste dû.

Avec des locataires différents, à Bruxelles, l’article 241 interdit, pendant neuf années successives, de demander au nouveau locataire un loyer de base supérieur à celui du début de la période, hors indexation et sauf exceptions prévues par le Code. La brochure régionale ajoute que le bailleur doit indiquer au futur locataire le type de bail et le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire pour les baux de courte durée.

À Bruxelles encore, le droit de préférence du locataire en cas de vente (article 247/1) ne vaut pas pour les baux de courte durée, sauf s’ils sont devenus des baux de neuf ans.

Les obligations communes à tout bail

La courte durée n’allège aucune formalité. Le bail doit être écrit et, en Wallonie, contenir les mentions de l’article 3 et l’annexe explicative. Il doit être enregistré par le bailleur. La garantie locative est plafonnée à deux mois de loyer, en Wallonie quelle que soit sa forme depuis le 1er juin 2023, et à Bruxelles pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024.

L’état des lieux d’entrée reste obligatoire. En Wallonie, l’article 27 impose un état des lieux d’entrée détaillé contradictoire ; un expert désigné conjointement est payé à parts égales, un expert désigné par une seule partie reste à sa charge. Le logement doit enfin respecter les normes régionales de salubrité et de sécurité, résumées dans notre dossier code du logement : Bruxelles et Wallonie.

Et le futur Code civil

Le livre 7 du Code civil, consacré aux contrats spéciaux, a été adopté par la loi du 22 juillet 2026. Selon le SPF Justice, il entrera en vigueur le 1er septembre 2027 ; d’ici là, les articles de l’ancien Code civil sur le louage restent applicables. Pour le bail de résidence principale en Wallonie et à Bruxelles, ce sont toutefois les textes régionaux présentés ici qui fixent les règles de durée et de fin.

En résumé : un bail de six mois, d’un an ou de deux ans est légal, pourvu qu’il soit écrit, qu’il ne dépasse pas trois ans au total et qu’il se termine par un congé donné à temps. À défaut, la loi le transforme en bail de neuf ans.