Bail de courte durée (bail 1 an) : règles, modèle et résiliation

Location pour une année d’études, mutation professionnelle, logement en attente de vente ou de travaux : le bail d’un an répond à des besoins très concrets. Il est permis en Belgique, mais sous des conditions précises, qui diffèrent un peu entre la Wallonie et Bruxelles. Ce dossier de nos guides location et bail en fait le tour : règles, trame du contrat, prorogation et résiliation. Pour les principes communs à tous les baux, commencez par notre article sur le contrat de bail en Belgique.

Un bail de résidence principale de trois ans au plus

Le bail de courte durée n’est pas un contrat à part : c’est une variante du bail de résidence principale, dont la durée normale est de neuf ans. En Wallonie, l’article 55, § 6, du décret du 15 mars 2018 permet, « par dérogation », de conclure un bail « pour une durée inférieure ou égale à trois ans ». À Bruxelles, l’article 238 du Code bruxellois du logement dit la même chose et précise que ce contrat de bail est conclu « par écrit ».

Ces règles s’appliquent au logement que le locataire occupe comme résidence principale avec l’accord, exprès ou tacite, du bailleur (article 52 du décret wallon). Le caractère meublé ou non du logement ne change rien à ce critère. Le texte applicable dépend de la situation du bien : un appartement à Liège relève du décret wallon, un studio à Ixelles du Code bruxellois, une maison à Gand du droit flamand, présenté dans notre guide sur le bail d’habitation en Flandre.

Pour le détail des articles et de leur évolution, voyez bail de courte durée : ce que dit la loi.

Les règles en Wallonie et à Bruxelles

Les deux régimes se ressemblent, à quelques différences près, que résume le tableau ci-dessous.

Chaque Région a son guide détaillé : le bail de courte durée en Wallonie et le bail de courte durée à Bruxelles.

Bail de 1 an, de 6 mois ou de 3 ans

La loi fixe une durée maximale, pas de durée minimale. La brochure du Service public de Wallonie cite comme exemples six mois, un an, dix-huit mois, deux ans ou trois ans. Un bail de trois mois ou d’un mois reste donc un bail de courte durée, avec ses particularités :

• en Wallonie, pour un bail de trois mois au plus, le congé est réputé notifié par la signature du bail ou de sa prorogation : il prend fin à la date prévue sans autre démarche ;
• à Bruxelles, un bail de moins de six mois prend fin à l’expiration de la durée convenue, sauf prorogation, et la brochure régionale précise qu’il ne peut pas être résilié anticipativement.

Une durée intermédiaire, entre trois et neuf ans, n’existe pas pour la résidence principale : la brochure bruxelloise donne l’exemple d’un bail de cinq ans, valable mais considéré comme conclu pour neuf ans.

Et pour un bail commercial d’un an

La question revient souvent chez les commerçants. La loi sur les baux commerciaux, insérée dans l’ancien Code civil, exclut de son champ, dans chacune des trois Régions, les baux « conclus par écrit » pour une durée égale ou inférieure à un an : c’est ce que montre la section consacrée aux baux commerciaux sur Justel. Un tel bail échappe donc aux règles protectrices du bail commercial, dont le renouvellement.

Le modèle de contrat de bail 1 an

Il n’existe pas de « contrat de bail d’un an » imposé. Les Régions publient des modèles de bail à valeur indicative, qu’il reste à adapter à la courte durée. En Wallonie, le bail doit contenir les mentions de l’article 3 du décret et être accompagné de l’annexe explicative ; à Bruxelles, l’article 218 du Code impose ses propres mentions, dont le loyer de référence tiré de la grille indicative.

Un contrat de bail d’un an bien rédigé reprend au minimum :

1. l’identité complète du bailleur et du locataire ;
2. la désignation précise du logement, des caves, garages et parties communes ;
3. la mention expresse qu’il s’agit d’un bail de courte durée, avec la date de début et la date de fin ;
4. le loyer hors charges et les charges, avec leur caractère forfaitaire ou provisionnel ;
5. l’existence de compteurs individuels ou collectifs ;
6. la garantie locative, sa forme et son montant ;
7. le cas échéant, une clause de prorogation écrite, dans les limites régionales ;
8. l’état des lieux d’entrée en annexe.

Les clauses sont commentées une à une dans bail de courte durée : clauses, et une trame complète figure dans bail de courte durée : modèle gratuit.

Prolonger un bail de courte durée

La prorogation doit être écrite : clause du bail initial, avenant ou nouveau bail. Elle se fait aux mêmes conditions, sans préjudice de l’indexation du loyer au moment du renouvellement. La brochure wallonne donne des combinaisons admises : « 2 ans + 1 an », « 18 mois + 18 mois » ou « 1 an + 1 an + 1 an ». À Bruxelles, une seule prorogation est possible, toujours dans la limite de trois ans au total.

La plus grande prudence s’impose avec les baux enchaînés. Selon les deux textes, si le locataire reste dans les lieux sans opposition du bailleur, ou si aucun congé n’est donné à temps, le bail est réputé conclu pour neuf ans à compter de son début, « même dans l’hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties ». Le loyer et les autres conditions restent ceux du bail initial.

Résilier un bail de courte durée

Trois situations sont à distinguer.

Le congé à l’échéance. Chaque partie peut y mettre fin pour la date prévue, par un congé notifié au moins trois mois avant ; aucune indemnité n’est due.

Le départ anticipé du locataire. Le locataire peut partir à tout moment, avec un congé de trois mois ; le bailleur a droit à une indemnité équivalente à un mois de loyer. Le calcul et les exceptions sont détaillés dans notre article sur l’indemnité de rupture bail de courte durée.

La rupture par le bailleur. Le bailleur ne peut mettre fin anticipativement au bail qu’après la première année de location, pour occuper le bien lui-même ou le faire occuper par un proche, avec trois mois de préavis et une indemnité d’un mois de loyer. À Bruxelles, le locataire qui reçoit un tel congé peut, depuis l’ordonnance du 4 avril 2024, partir à tout moment avec un congé d’un mois, sans indemnité. La brochure bruxelloise précise que le congé pour travaux ou sans motif n’est pas ouvert au bailleur d’un bail de courte durée.

Les démarches de sortie, de la lettre au dernier jour, sont décrites dans bail de courte durée : fin du bail.

Les formalités qui restent obligatoires

La courte durée n’allège aucune obligation.

• La garantie locative est plafonnée à deux mois de loyer : en Wallonie quelle que soit sa forme depuis le 1er juin 2023, à Bruxelles pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, sous l’une des cinq formes prévues par le Code.
• L’enregistrement incombe au bailleur : auprès du SPF Finances pour un logement wallon, auprès de la Région via IRISrent pour un bail d’habitation bruxellois depuis le 1er janvier 2025.
• L’assurance du locataire : en Wallonie, l’article 17 du décret impose au preneur d’assurer sa responsabilité en cas d’incendie ; à Bruxelles, pour les baux signés ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, l’article 220/1 vise l’incendie et le dégât des eaux.
• L’état des lieux d’entrée : la version consolidée du décret wallon (article 27) impose un état des lieux d’entrée détaillé contradictoire ; à Bruxelles, l’article 220 le veut détaillé, contradictoire et à frais communs. Un expert désigné conjointement est payé à parts égales ; un expert désigné par une seule partie reste à sa charge. Pour préparer la visite, voyez notre modèle d’état des lieux d’une location de courte durée gratuit.

Le logement doit enfin respecter les normes régionales de salubrité et de sécurité, résumées dans notre dossier code du logement : Bruxelles et Wallonie.

Ce qui change en 2027

Le livre 7 du Code civil, consacré aux contrats spéciaux, a été adopté par la loi du 22 juillet 2026 ; selon le SPF Justice, il entre en vigueur le 1er septembre 2027. Les règles du bail de courte durée de résidence principale relèvent toutefois des textes régionaux décrits ici. Pour un aperçu complet du régime bruxellois, la brochure juridique de la Région de Bruxelles-Capitale reste la référence la plus claire.

En résumé : le bail d’un an est un outil souple, mais il ne pardonne pas l’improvisation. Un écrit clair, des prorogations comptées et un congé donné à temps évitent qu’il devienne, sans le vouloir, un bail de neuf ans.