Bail de courte durée : vente du bien loué

Un panneau « À vendre » apparaît devant le logement que vous louez depuis huit mois avec un bail de trois ans. Ou, à l’inverse, vous avez trouvé la maison de vos rêves et votre bail court jusqu’à l’an prochain. Dans les deux situations, une même question : que devient le bail ? Ce guide de nos guides location et bail répond pour la Wallonie et Bruxelles, du côté du vendeur, de l’acquéreur et du locataire. Pour les règles générales de ce contrat, voyez notre article sur le bail de courte durée.

La vente ne met pas fin au bail

L’adage « vente passe louage » ne décrit pas le droit belge du bail d’habitation. Le bail de courte durée, conclu par écrit pour trois ans au plus, est un bail de résidence principale : régi en Wallonie par l’article 55, § 6, du décret du 15 mars 2018 et à Bruxelles par l’article 238 du Code bruxellois du logement. La vente du logement ne l’interrompt pas.

• En Wallonie, si le bail a date certaine antérieure à la vente, l’acquéreur, à titre gratuit ou onéreux, « est subrogé aux droits et obligations du bailleur à la date de la passation de l’acte authentique, même si le bail réserve la faculté d’expulsion en cas d’aliénation » (article 63 du décret).
• À Bruxelles, depuis le 1er novembre 2024, le nouveau titulaire du droit réel « est subrogé pour l’avenir aux droits et obligations du bailleur », et toute clause du bail qui réserve la faculté d’expulsion en cas d’aliénation « est réputée non écrite » (article 229 du Code).

Concrètement, l’acquéreur hérite du bail tel qu’il est : même loyer, même échéance, même garantie, mêmes possibilités de congé. La Flandre a ses propres règles, non traitées ici.

L’importance de la date certaine

La date certaine est la date opposable aux tiers, dont l’acquéreur. Un bail écrit l’acquiert notamment par son enregistrement ; la brochure wallonne sur le bail d’habitation cite aussi le décès de l’un des signataires. À Bruxelles, le Code précise que l’enregistrement régional « confère date certaine au contrat et le rend opposable aux tiers » (article 228/2).

L’enregistrement incombe au bailleur. Pour le locataire, c’est aussi une protection : un bail enregistré ne peut pas être ignoré par un futur propriétaire.

En Wallonie, trois cas

Dans ce dernier cas, la brochure conseille à l’acquéreur de laisser au locataire un délai raisonnable pour partir, par exemple trois mois. Pour un bail de courte durée signé depuis peu et non enregistré, c’est une vraie fragilité pour le locataire.

Ce que peut faire l’acquéreur

Reprendre le bien pour l’occuper

La brochure wallonne consacre un encadré au bail de courte durée : lorsqu’il a date certaine, « l’acquéreur peut mettre fin anticipativement au bail dès la deuxième année de la location pour occupation des lieux loués, moyennant un congé de trois mois et le versement d’une indemnité d’un mois de loyer ». Elle ajoute qu’« on considère généralement qu’il en est ainsi » même sans date certaine.

C’est la même faculté que celle du bailleur initial : en Wallonie comme à Bruxelles, le bailleur d’un bail de courte durée ne peut y mettre fin avant le terme qu’après la première année de location, pour occuper le bien lui-même ou le faire occuper par un proche visé par la loi, avec trois mois de préavis et un mois d’indemnité. Si l’occupation n’a pas lieu dans les conditions prévues, le locataire peut réclamer dix-huit mois de loyer, sauf circonstance exceptionnelle.

Attendre l’échéance

L’autre voie, souvent la plus simple, consiste à donner congé pour l’échéance du bail, au moins trois mois avant la date de fin. Ce congé ne demande ni motif ni indemnité. À défaut, le bail devient un bail de neuf ans, compté depuis son début, et l’acquéreur se retrouve lié bien plus longtemps que prévu.

Un exemple daté

Un bail de trois ans court du 1er septembre 2025 au 31 août 2028. Le logement est vendu, acte authentique signé en mars 2026. L’acquéreur reprend le bail. Il ne peut pas le rompre pour occuper le bien avant la fin de la première année de location, soit avant le 1er septembre 2026 ; après cette date, il peut donner un congé de trois mois pour occupation, en versant au locataire un mois de loyer. S’il ne souhaite pas occuper le bien, il lui reste l’échéance : un congé reçu au plus tard fin mai 2028 met fin au bail le 31 août 2028, sans indemnité. Sans ce congé, le bail devient un bail de neuf ans, jusqu’en août 2034.

Côté vendeur, les obligations d’information

À Bruxelles, le Code impose plusieurs démarches. Avant la signature, le bailleur informe le candidat acquéreur que le bien est loué et lui fournit une copie du bail ; l’acte de vente mentionne la location et en reprend les données (article 229). En cas de mise en vente de gré à gré, le bailleur notifie au preneur, par recommandé ou par exploit d’huissier, son intention de vendre, avant toute communication publique (article 242) ; le locataire ne peut pas renoncer d’avance à cette information.

Le droit de préférence du locataire bruxellois, qui lui permet d’acheter en priorité, ne s’applique en revanche pas aux baux de courte durée, sauf s’ils sont devenus des baux de neuf ans (article 247/1).

Le vendeur qui préfère vendre un bien libre n’a pas de congé « pour vente ». Il peut attendre l’échéance en donnant congé trois mois à l’avance, s’entendre par écrit avec le locataire sur une date de départ, ou vendre le bien occupé.

Côté locataire, partir pour acheter

Beaucoup de locataires signent un bail d’un an ou de trois ans le temps de trouver un logement à acheter. Si l’achat se concrétise avant la fin du bail, ils peuvent partir à tout moment, sans motif, avec un préavis de trois mois et une indemnité d’un mois de loyer au bailleur. Le préavis donné à tout moment prend cours le premier jour du mois qui suit celui du congé. À Bruxelles, un bail de moins de six mois ne peut pas être résilié anticipativement.

Si la date de l’acte d’achat le permet, un congé notifié au moins trois mois avant l’échéance du bail évite l’indemnité. La Région bruxelloise publie des modèles de renon pour les baux de trois ans ou moins, non obligatoires. Et si c’est le bailleur, ancien ou nouveau, qui reprend le bien pour l’occuper, le locataire bruxellois peut répondre par un contre-préavis d’un mois, sans indemnité.

D’autres baux, d’autres règles

Tout ce qui précède concerne le logement loué comme résidence principale. Les autres contrats obéissent à leurs propres textes. Pour un local commercial, le sort du bail et les droits du commerçant lors d’une cession sont expliqués dans notre guide pour acheter un bail commercial. Pour un droit réel de longue durée, voyez notre article sur l’achat bail emphytéotique.

Préparer la transition

Pour que le changement de propriétaire se passe sans heurt, le vendeur transmet à l’acquéreur le bail, sa preuve d’enregistrement, les éventuelles prorogations écrites, l’état des lieux d’entrée et les coordonnées de la garantie locative. L’acquéreur, lui, vérifie ces pièces avant de signer : c’est sur la base de l’état des lieux d’entrée que se fera la comparaison à la sortie du locataire.

Le logement doit par ailleurs continuer à respecter les normes régionales pendant toute la location, quel que soit son propriétaire ; elles sont résumées dans notre dossier code du logement : Bruxelles et Wallonie.

En résumé : vendre un logement loué avec un bail de courte durée ne libère pas le bien. L’acquéreur reprend le contrat, le locataire garde ses droits, et chacun dispose des mêmes sorties qu’avant la vente.