Bail emphytéotique : vente du bien loué

Un appartement proposé « en emphytéose », un terrain vendu alors qu’un promoteur y a construit en vertu d’un droit de longue durée, un emphytéote qui veut revendre avant le terme : dans tous ces cas, on parle de vente d’un bien sous bail emphytéotique. Ce guide de nos guides location et bail explique ce qui change pour le vendeur et pour l’acheteur. Pour les règles de base, durée, charges et fin du droit, consultez notre dossier sur le bail emphytéotique en Belgique.

Deux ventes à ne pas confondre

Une emphytéose met en présence deux titulaires de droits sur le même immeuble : le propriétaire, qui a constitué le droit, et l’emphytéote, qui a le plein usage et la pleine jouissance du bien (article 3.167 du Code civil). Chacun peut vendre ce qu’il a, mais pas ce qu’il n’a pas.

Le propriétaire vend l’immeuble grevé

L’emphytéose s’impose à l’acheteur

L’emphytéose est un droit réel. Selon l’article 3.4 du Code civil, un droit réel antérieur prévaut sur un droit réel postérieur et son titulaire peut l’opposer à chaque acquéreur successif du bien : c’est le droit de suite. L’acheteur de l’immeuble ne peut donc pas écarter l’emphytéote ; il reprend le bien tel qu’il est grevé, jusqu’au terme du droit.

Une condition, toutefois : la transcription. L’article 3.30 prévoit qu’à défaut de transcription, les actes constitutifs de droits réels immobiliers ne sont pas opposables aux tiers de bonne foi qui disposent d’un droit concurrent sur l’immeuble. Une emphytéose non transcrite expose donc l’emphytéote face à un acheteur de bonne foi. Le texte se consulte sur Justel.

L’acheteur reprend l’obligation d’indemniser

À l’extinction du droit, les ouvrages et plantations réalisés par l’emphytéote passent au constituant, qui doit l’indemniser sur la base de l’enrichissement injustifié (article 3.176). Le même article précise qu’en cas de cession du droit du constituant, « l’obligation d’indemnisation pèse sur l’ayant cause ». Concrètement, l’acheteur du terrain paiera un jour l’indemnité due pour les bâtiments, sauf si l’acte d’emphytéose l’a aménagée. Il doit donc lire cet acte avant d’acheter.

Cette situation n’a rien à voir avec la vente d’un logement loué sous un bail ordinaire, ni avec la vente avec bail à vie, qui relèvent d’autres règles : l’emphytéose est un droit réel, pas une location.

L’emphytéote cède son droit

Ce que l’on achète vraiment

C’est le cas visé par la plupart des recherches d’achat bail emphytéotique : un appartement, une maison ou un bâtiment d’activité proposé « en emphytéose ». L’article 3.171 permet à l’emphytéote de céder et d’hypothéquer son droit. Les constructions qu’il a réalisées ou acquises lui appartiennent pendant la durée du droit (article 3.172), et il ne peut les céder qu’en cédant simultanément le droit d’emphytéose lui-même.

L’acheteur n’acquiert donc pas la pleine propriété du terrain, mais un droit limité dans le temps, qui s’éteindra au terme prévu. Ce droit peut être hypothéqué, ce qui peut servir de garantie à un crédit. Plus le terme est proche, plus la valeur du droit dépend de ce qui se passera à la fin : prolongation possible ou non, et montant de l’indemnité pour les constructions.

Le vendeur n’est pas totalement libéré

Selon l’article 3.6, le titulaire d’un droit réel d’usage qui cède son droit reste tenu, solidairement avec l’acheteur, des obligations personnelles dues en contrepartie de la constitution du droit qui deviennent exigibles après la cession, par exemple un canon. Seul le vendeur reste tenu de celles qui étaient exigibles avant la cession. Le livre 3 étant en principe supplétif (article 3.1), l’acte d’emphytéose peut en outre encadrer la cession, par exemple en exigeant l’accord du propriétaire : il faut le relire avant toute mise en vente.

Le bail emphytéotique avec option d’achat

Certains actes prévoient une option d’achat au profit de l’emphytéote, qui pourra acquérir le terrain à des conditions convenues d’avance. Le Code civil ne l’impose ni ne l’interdit. L’article 3.30, § 1er, 5°, soumet à la transcription les actes qui accordent un droit de préférence, de préemption ou d’option sur un droit réel immobilier : sans transcription, l’option n’est pas opposable aux tiers de bonne foi. Si l’emphytéote lève l’option, il devient propriétaire, et l’emphytéose s’éteint par confusion des qualités de titulaire et de constituant (article 3.16, 3°).

Ce que les Régions ajoutent

À Bruxelles

Le vendeur d’un bien, comme celui qui constitue un droit d’emphytéose, doit d’abord demander à la commune les renseignements urbanistiques (article 276/1 du CoBAT) ; toute publicité doit indiquer la destination urbanistique du bien (articles 280 et 281). Dans un périmètre de préemption, l’article 263 soumet à la préemption publique l’aliénation à titre onéreux de tout droit réel sur des immeubles, et la vente est réputée conclue sous condition suspensive de non-exercice de ce droit (article 265). Le notaire doit alors notifier le projet d’acte au plus tard deux mois avant sa passation, comme le rappelle notaire.be.

En Wallonie

L’article D.VI.20 du Code du Développement territorial applique le droit de préemption à toutes les aliénations à titre onéreux d’immeubles « et de tous droits d’emphytéose ou de superficie portant sur des immeubles », dans les périmètres arrêtés par le Gouvernement. Le titulaire qui veut vendre adresse une déclaration d’intention d’aliéner au Gouvernement et à la commune (article D.VI.25).

Les points à préparer avant de vendre

Le vendeur, propriétaire ou emphytéote, gagne à réunir son dossier avant la mise en vente, car l’acheteur et son notaire poseront les mêmes questions :

• l’acte d’emphytéose complet, avec ses éventuels avenants et la preuve de leur transcription ;
• les renseignements urbanistiques du bien, obligatoires à Bruxelles avant la mise en vente ;
• l’existence éventuelle d’un périmètre de préemption publique ;
• les clauses qui encadrent la cession, par exemple un agrément du propriétaire ;
• l’historique des travaux et l’état actuel des bâtiments.

Pour l’emphytéote vendeur, la durée restante est l’argument central : un droit qui court encore plusieurs décennies ne se négocie pas comme un droit qui s’éteint dans quelques années. Pour le propriétaire vendeur, c’est l’inverse : plus le terme est proche, plus l’acheteur du terrain s’approche du moment où il retrouvera l’usage de l’immeuble, mais aussi de celui où il devra indemniser l’emphytéote pour ses constructions.

La fin du droit, clé de la valeur

Dans les deux cas, tout se joue sur la fin du droit. L’article 3.176 fait passer les ouvrages et plantations au constituant à l’extinction de l’emphytéose, contre une indemnité fondée sur l’enrichissement injustifié, avec un droit de rétention de l’emphytéote tant qu’il n’est pas indemnisé. L’acte peut aménager cette règle, puisque le livre 3 est en principe supplétif : c’est pourquoi l’acheteur, qu’il achète le terrain ou le droit, doit savoir précisément ce que prévoit l’acte sur ce point.

Les points à vérifier avant d’acheter

Avant de signer un compromis pour un bien sous bail emphytéotique, vérifiez au minimum :

• la date de fin du droit et les possibilités de prorogation ou de renouvellement ;
• le canon éventuel et son indexation ;
• les clauses sur la cession, l’hypothèque et la destination du bien ;
• le sort des constructions et le calcul de l’indemnité en fin de droit ;
• l’existence d’une option d’achat ou d’une clause de préemption, et leur transcription ;
• l’état du bâtiment, puisque vous reprendrez toutes les réparations, grosses comprises (article 3.173).

Pour un bâtiment d’activité, les questions sont proches de celles qui se posent quand on veut acheter un bail commercial, même si le régime juridique diffère. Un état des lieux d’entrée d’un bien commercial dressé au moment de la reprise sert alors de référence, et il facilitera plus tard l’état des lieux de sortie d’un bien commercial ou la discussion de fin de droit.

En résumé : vendre un bien sous bail emphytéotique, c’est vendre soit l’immeuble grevé, qui reste soumis au droit jusqu’à son terme, soit le droit d’emphytéose lui-même, temporaire. Dans les deux cas, l’acte transcrit et les règles régionales fixent le cadre.