Bail verbal : vente du bien loué

Un propriétaire qui vend un appartement loué depuis des années à un locataire « sans papiers », un acheteur qui découvre qu’une maison est occupée sans contrat : la vente d’un bien loué sans bail écrit soulève toujours les mêmes questions. Le locataire doit-il partir ? L’acquéreur est-il tenu ? Ce guide de nos guides location et bail fait le point pour la Wallonie et Bruxelles. Pour les règles générales du contrat, commencez par notre article sur le contrat de bail en Belgique.

La date certaine, le nœud du problème

Entre le bailleur et le locataire, un bail verbal vaut autant qu’un bail écrit : les brochures officielles wallonne et bruxelloise le qualifient de valable. La difficulté surgit avec un tiers, l’acquéreur. Pour lui être opposable, le bail doit en principe avoir une date certaine, antérieure à la vente.

Selon l’annexe explicative jointe au modèle officiel wallon, un bail authentique, établi par un notaire, a toujours date certaine ; un bail écrit sous seing privé l’acquiert le jour de son enregistrement, le jour du décès de l’un des signataires, ou le jour où son existence est établie par jugement ou par un acte d’officier public, comme un notaire ou un huissier. Et l’annexe conclut : « Un bail verbal n’a jamais de date certaine. »

C’est pourquoi la vente d’un bien loué sans écrit doit s’analyser à part. Les règles diffèrent selon la Région et, en Wallonie, selon qu’il s’agit ou non d’une résidence principale.

En Wallonie, résidence principale

L’article 63 du décret du 15 mars 2018 distingue selon que le bail a ou non date certaine antérieure à l’aliénation. Un bail verbal tombe toujours dans le second cas, et tout dépend alors de la durée d’occupation.

Le locataire occupe le bien depuis six mois au moins. L’acquéreur est subrogé aux droits et obligations du bailleur, comme pour un bail à date certaine. Il peut cependant mettre fin au bail, à tout moment, pour les motifs et dans les conditions de l’article 55, § 2 à 4 : occupation personnelle ou familiale, travaux importants, ou congé sans motif avec indemnité. Le congé est de trois mois et doit être notifié au preneur, « à peine de déchéance », dans les trois mois qui suivent la passation de l’acte authentique.

Le locataire occupe le bien depuis moins de six mois. L’annexe officielle indique que l’acquéreur peut alors mettre fin au bail sans motif ni indemnité.

Rappelons qu’un bail verbal de résidence principale est réputé conclu pour neuf ans : passé le délai de trois mois après l’acte, l’acquéreur qui n’a pas donné congé est tenu comme l’ancien bailleur.

En Wallonie, seconde résidence et bail de droit commun

Lorsque le logement n’est pas la résidence principale de l’occupant, ce sont les articles 40 à 44 du décret qui s’appliquent. L’acquéreur ne peut expulser le preneur qui a un bail authentique ou à date certaine (article 40). À l’inverse, la brochure du Service public de Wallonie résume ainsi le cas du bail sans date certaine : l’acquéreur « n’est pas tenu de respecter la durée du bail et peut résilier anticipativement le bail », sauf si une clause de l’acte de vente l’oblige à respecter le bail en cours. Il n’est alors tenu d’aucuns dommages et intérêts (article 44). Pour ce type de location, un bail verbal offre donc peu de protection face à un acquéreur.

À Bruxelles, la réforme de 2024

Depuis le 1er novembre 2024, l’article 229 du Code bruxellois du Logement organise la vente d’un bien loué en trois temps :

• avant la vente, le bailleur informe le candidat acquéreur que le bien est loué et lui fournit une copie du contrat de bail ; la convention de vente mentionne la location et en reprend les données ;
• à la vente, le nouveau titulaire du droit « est subrogé pour l’avenir aux droits et obligations du bailleur » ;
• en toute hypothèse, une clause du bail qui réserve la faculté d’expulsion en cas d’aliénation est réputée non écrite.

Le texte ne fait plus de la date certaine une condition de cette subrogation. Pour un bail verbal, la difficulté se déplace donc vers la preuve : l’obligation de remettre une copie du contrat suppose un écrit, et le locataire devra pouvoir établir le contenu de son bail. Par ailleurs, pour un bail de résidence principale dont le preneur est domicilié dans le logement, le Code accorde un droit de préférence (article 247/1), exclu pour les baux de courte durée et pour certaines ventes, notamment entre proches. Le bailleur doit, préalablement à toute vente, informer le preneur par recommandé avec accusé de réception de son intention de vendre et de ce droit (article 247/2). Cette notification vaut offre de vente au profit du preneur, sauf vente publique. Le notaire chargé de l’acte authentique doit vérifier que cette information a bien été donnée ; à défaut, il notifie lui-même au preneur une copie du compromis ou de l’écrit qui constate l’accord sur le bien, le prix et les conditions, sauf si le preneur a renoncé par écrit à son droit de préférence. Pour un locataire sans bail écrit, ces démarches supposent que le vendeur et le notaire connaissent son existence : c’est une raison de plus de signaler l’occupation dès le début de la vente et de pouvoir la prouver.

Vous êtes locataire sans bail écrit

La meilleure protection se prend avant la vente. En Wallonie comme à Bruxelles, vous pouvez exiger la mise par écrit du bail : mise en demeure par recommandé ou par exploit d’huissier, puis, après huit jours sans effet, saisine du juge de paix, dont le jugement peut valoir bail écrit. Une fois le bail signé, faites-le enregistrer : l’enregistrement lui donne une date certaine.

Gardez aussi les preuves de votre occupation : virements de loyer, inscription à l’adresse, échanges avec le bailleur. En Wallonie, c’est la durée d’occupation, six mois ou plus, qui décide du sort de votre bail.

Vous achetez un bien occupé sans bail

Acheter un appartement ou une maison occupé par des locataires sans bail écrit n’est pas interdit, mais demande des vérifications :

1. Identifier l’occupation. Qui occupe le bien, depuis quand, à quel titre, pour quel loyer ? Est-ce la résidence principale des occupants ?
2. Réunir les pièces. Preuves de paiement, garantie éventuelle, correspondance, état des lieux s’il existe.
3. Faire mentionner la location dans le compromis et l’acte, avec ses conditions connues.
4. Mesurer vos marges. En Wallonie, votre faculté de congé dépend de la date d’entrée des occupants et du délai de trois mois après l’acte ; à Bruxelles, vous serez subrogé au bailleur.

Si le bien vendu comprend des locaux professionnels, d’autres règles s’appliquent : voyez notre guide sur la vente immeuble bail commercial, et pensez à l’état des lieux entrée bail commercial comme au bail commercial état des lieux de sortie, qui conditionnent le règlement des dégâts. Pour un bien grevé d’une emphytéose, consultez notre guide sur l’achat bail emphytéotique.

Vous vendez un bien loué sans bail

Le vendeur a tout intérêt à clarifier la situation avant de mettre le bien sur le marché. Régulariser le bail par écrit, le faire enregistrer et dresser un état des lieux contradictoire permet de présenter aux candidats une location lisible, et à Bruxelles de remplir l’obligation de remettre une copie du contrat. Vendre libre d’occupation suppose, pour une résidence principale, de passer par l’un des congés prévus par la loi, ou par un accord de départ avec le locataire.

En résumé, la vente d’un bien loué sans bail écrit ne met pas fin automatiquement à la location, mais elle expose le locataire en Wallonie, surtout s’il occupe les lieux depuis moins de six mois ou s’il s’agit d’une seconde résidence. À Bruxelles, l’acquéreur est désormais subrogé au bailleur. Dans les deux Régions, régulariser l’écrit avant la vente reste la solution la plus sûre.