État des lieux de sortie d’un bien commercial

Rendre un magasin, un bureau ou un restaurant n’a rien à voir avec rendre un appartement. Le bail a souvent duré neuf ans ou plus, le preneur a aménagé la surface pour son activité, et les enjeux financiers de la remise en état peuvent être importants. Cet article de nos guides sur l’état des lieux explique les règles qui encadrent, pour un bail commercial, l’état des lieux de sortie en Wallonie et à Bruxelles. Pour la méthode générale, lisez d’abord notre article sur le déroulement d’un état des lieux de sortie.

Quels textes s’appliquent à la sortie d’un bail commercial

La loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux règle la durée, la révision du loyer, les transformations, la cession et le renouvellement. Elle ne contient aucune règle sur l’état des lieux. Pour les baux commerciaux (notre lexique précise l’orthographe du bail commercial au pluriel), il faut donc se tourner vers les règles générales du louage de l’ancien Code civil, puis vers le bail lui-même.

Ces règles générales restent en vigueur dans les deux Régions pour le commerce :

• en Wallonie, le décret du 15 mars 2018 n’a abrogé les articles concernés de l’ancien Code civil que « pour ce qui relève du bail d’habitation » ;
• à Bruxelles, les articles 1754 à 1756 ne cessent de s’appliquer qu’aux baux d’habitation régis par le Code bruxellois du logement, et les articles 1730 et 1731 restent en vigueur.

Le nouveau livre 7 du Code civil, consacré aux contrats spéciaux, a été publié au Moniteur le 23 septembre 2026 ; selon le SPF Justice, il entre en vigueur le 1er septembre 2027. D’ici là, les articles de l’ancien Code civil sur le louage restent applicables.

Ce que l’ancien Code civil impose, et ce qu’il n’impose pas

L’article 1730 de l’ancien Code civil impose un état des lieux d’entrée détaillé, contradictoire et à frais communs, et un avenant en cas de modifications importantes ; il ne vise pas les baux à ferme. Il ne dit rien de la sortie. Contrairement au bail d’habitation, pour lequel les textes wallon et bruxellois organisent un état des lieux de sortie à frais partagés, aucun des textes consultés n’impose un tel constat pour un bail commercial. C’est au bail de le prévoir : moment, forme, choix de l’expert et répartition des frais. Les spécificités du constat dans un local professionnel sont détaillées dans notre guide de l’état des lieux d’un local commercial.

Ce que le preneur doit rendre

Le principe est posé par l’article 1731, § 2, de l’ancien Code civil : s’il a été fait un état des lieux détaillé, le preneur doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, « excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ». L’article 1732 ajoute qu’il répond des dégradations ou des pertes survenues pendant sa jouissance, à moins de prouver qu’elles ont eu lieu sans sa faute. Et selon l’article 1755, aucune des réparations réputées locatives n’est à charge du locataire quand elle n’est occasionnée que par vétusté ou force majeure.

Tout dépend donc de la qualité de l’état d’entrée. Si le local a été décrit avec précision avant les travaux du preneur, comme nous le recommandons dans notre article sur l’état des lieux entrée bail commercial, la comparaison est possible poste par poste. S’il n’y a pas eu d’état des lieux détaillé, l’article 1731, § 1er, présume que le preneur a reçu les lieux dans l’état où ils se trouvent à la fin du bail, sauf preuve contraire.

Le sort des transformations

C’est la particularité du commerce. L’article 7 de la loi de 1951 permet au preneur d’effectuer toute transformation utile à son entreprise, dont le coût ne dépasse pas trois années de loyer, à condition d’aviser au préalable le bailleur ; hub.brussels rappelle que le bailleur dispose de trente jours pour s’y opposer. À la sortie, l’article 9 distingue deux cas :

L’état des lieux de sortie doit donc aller plus loin qu’un simple relevé des dégâts : il décrit chaque aménagement laissé en place, sa nature, son état, et, si l’information est disponible, l’accord ou la décision qui l’a autorisé. Les avenants dressés après les travaux, prévus par l’article 1730, § 2, sont ici précieux.

Organiser le constat de sortie

En l’absence de règle légale, le bail et le bon sens fixent la marche à suivre :

1. Relire le bail : clause d’état des lieux, clause de remise en état, sort des aménagements, garantie.
2. Rassembler les pièces : état des lieux d’entrée, avenants après travaux, accords écrits sur les transformations, attestations d’entretien des installations techniques.
3. Vider le local : marchandises, mobilier, matériel du preneur ; ce qui reste en place est présumé laissé volontairement et doit être décrit.
4. Dresser le constat avant la remise des clés, en présence des deux parties ou de leurs mandataires.
5. Relever les compteurs et consigner les clés, badges, télécommandes de volet et codes d’alarme rendus.

Les postes à examiner dépassent ceux d’un logement : façade, vitrine et volet, enseigne et fixations, faux plafonds, éclairage, installations électriques, chauffage et climatisation, extraction d’une cuisine professionnelle, sanitaires, sols soumis au passage de la clientèle, réserves et accès de livraison.

Pensez aussi aux documents techniques que le bail met parfois à charge du preneur : rapports d’entretien de la chaudière ou de la climatisation, contrôle des installations, entretien de l’extraction d’une cuisine. Joints au constat ou mentionnés comme restant à remettre, ils évitent qu’un défaut d’entretien soit confondu avec l’usure normale, ou l’inverse. Et si le preneur laisse du matériel en place à la demande d’un repreneur, notez-le expressément, avec l’accord du bailleur : à défaut, son sort risque d’être discuté au moment du décompte.

Expert ou huissier

Le choix se pose souvent pour un local commercial. Les deux interventions n’ont pas la même portée :

• le constat d’huissier de justice est une description écrite d’une situation de fait, qui peut servir de preuve dans une procédure. Selon Droits Quotidiens, l’huissier n’intervient pas comme expert et ne peut pas donner son avis ; il reste le plus objectif possible ;
• l’état des lieux d’expert compare le local à l’état d’entrée, distingue usure normale et dégâts, et peut, selon la mission, estimer le coût des remises en état. Désigné ensemble par le bailleur et le preneur, l’expert produit un constat contradictoire qui sert aux deux.

Aucun des textes consultés n’impose l’un ou l’autre pour la sortie d’un bail commercial. Le bail peut en décider ; à défaut, les parties choisissent ensemble.

Garantie, litige et suites du bail

La garantie d’un bail commercial n’est pas régie par les règles des baux d’habitation : son montant, sa forme et sa libération dépendent du contrat. L’état des lieux de sortie sert de base au décompte. En cas de désaccord persistant sur les dégâts ou sur les transformations, le juge de paix, compétent en matière de baux, peut être saisi ; un constat contradictoire et daté, dressé avant la remise des clés, y pèsera davantage que des photos prises après coup.

La sortie n’est d’ailleurs pas toujours la fin de l’histoire. Le preneur qui souhaite rester doit renouveler un bail commercial selon la procédure de la loi de 1951, et l’état d’entrée reste alors la référence. Si le fonds de commerce est cédé en cours de bail, le repreneur a intérêt à se faire remettre l’état d’entrée et les avenants : notre article pour acheter un bail commercial détaille ce que devient le bail en cas de vente. Enfin, pour une restitution partielle, d’une réserve ou d’un étage par exemple, un état des lieux de sortie limité aux locaux rendus suffit.

En résumé : pour la sortie d’un bail commercial, aucune règle légale n’impose le constat, mais tout repose sur lui. Prévoyez-le dans le bail, faites-le local vidé et avant la remise des clés, et décrivez chaque transformation, dont le sort dépend de l’accord du bailleur.